自住房期间有过租赁获利经历，卖房时怎样回避CGT

褪色回忆

想请教各位坛子里的朋友，本人有一个事情至今不是很清楚，而且问过几个会计师回答更是云里雾里。我想还是求助于万能的足迹吧。

我现在手头有且只有一套房子，在2006年7月买来后自己住了一年（因为要享受first home buyer）然后在2007年8月租了出去至今已经有整整四年了！

某次听华人讲座一位会计师说国家给每一个自住房最多6年的租赁期，如果超过6年就要求在卖房时付CGT了。

我的问题就来了：
1.我是否必须在2013年8月前必须把我的房子卖掉我才可以最大化的享受这一政策而且完全不用上缴CGT吗？还是说我可以在2013年8月前搬回来住，然后一直自己住到若干年后再把这套房子卖掉时依然不用上缴CGT呢？

2.也看到坛子里有同学说先出租6年再搬回来住一段时间（具体住多久我也不知道）然后可以再出租出去6年。问题又来了，如果我再出租出去6年，然后再搬回来住个10年这时候我要卖房子了，当然前提是我一直都有且只有这一套房子，那么我需要交纳CGT吗？

不知道我表达清楚了没有，其实归纳一下很简单，就是我有且只有一套自住房，怎样在国家政策允许下让我做到最大化投资和自住并且在卖房时没有CGT。

感谢大家！

[ 本帖最后由 褪色回忆 于 2011-8-15 09:25 编辑 ]

褪色回忆

老大们，拜托啊！

12oz

我会计说过，这没什么可能，ATO的帐记得比你想象的要清楚详细. 你从你房子上拿过多少扣税优惠，ATO会在你卖房时候连本带利拿回来。有本事你就别卖。

tvc889

As long as you don't rent it out for more than 6 years, you don't have to pay CGT.

Your circumstances may change so, if you move back into your home after it has been rented out and subsequently move out again, a new six-year period commences from the time you last moved out. There is no limit to the number of times you can do this provided you do not nominate another home to be CGT exempt and each absence is less than six years.

For more information, please visit ATO:

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

[ 本帖最后由 tvc889 于 2011-8-12 10:02 编辑 ]

hraccounting

搬回来住半年你就又有一个六年可以出租免cgt了

新园丁

原帖由 hraccounting 于 2011-8-12 10:39 发表
搬回来住半年你就又有一个六年可以出租免cgt了

有这等好事???

qqyang

前提是，6年期间你不是住在自己名下的房子里面。

褪色回忆

原帖由 tvc889 于 2011-8-12 10:01 发表
As long as you don't rent it out for more than 6 years, you don't have to pay CGT.

Your circumstances may change so, if you move back into your home after it has been rented out and subsequently move ...

褪色回忆

原帖由 qqyang 于 2011-8-12 11:36 发表
前提是，6年期间你不是住在自己名下的房子里面。

谢谢您的回答，我想这个条件我是一定满足的，因为我的名下就这一套房子，租给了别人并且抵扣了税款。在这个期间我一定是去租住了别人的房子。

lee2267

原帖由 qqyang 于 2011-8-12 11:36 发表
前提是，6年期间你不是住在自己名下的房子里面。

Why ??? even 你住在自己名下的房子里面 u still can apply 6年 ruling.

mxgong

原帖由 褪色回忆 于 2011-8-12 09:06 发表
想请教各位坛子里的砖家，本人有一个事情至今不是很清楚，而且问过几个会计师回答更是云里雾里。我想还是求助于万能的足迹吧。

我现在手头有且只有一套房子，在2006年7月买来后自己住了一年（因为要享受first home buyer）然 ...

你要符合以下条件，可以100% CGT 全免

1 你名下只有一套房子
2 这套房子你是先自住，再出租
3 出租不超过6年
4 出租后又“搬回去”自住过一段时间，至少半年，最好一年。

只要符合这个情况， 3和4 可以每6年循环着来。你以后卖掉，可以全免100% CGT

nanami666

好贴！！

kr2000

只有一套房没claim NG的话，不管租多久都不用交CGT吧？

mxgong

原帖由 kr2000 于 2011-8-12 16:00 发表
只有一套房没claim NG的话，不管租多久都不用交CGT吧？

没有CLAIM NG的话，就是收的是CASH， 那在ATO 看来就是自住，全自主，当然不用CGT了。

跟楼主说的不是一个CASE。

微胖儿

6年一个ROUND，每6年住满半年，就可以了。

EG，如果自住了三年，那只能出租三年，不是6年。

tvc889

This is not true!

If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out.

原帖由 微胖儿 于 2011-8-12 16:14 发表
6年一个ROUND，每6年住满半年，就可以了。

EG，如果自住了三年，那只能出租三年，不是6年。

tvc889

This is not true!

If you do not rent it out, you can claim a CGT exemption for it for an indefinite period after you move out.

No matter you claim NG or not, if ATO somehow knows you rent it out, you will still have to pay CGT after 6 years!

原帖由 kr2000 于 2011-8-12 16:00 发表
只有一套房没claim NG的话，不管租多久都不用交CGT吧？

GPS

这六年的费用能负扣税吗？到时候卖的时候ATO要把这部分退回去吗？

Bluemoon99

Mark

微胖儿

原帖由 tvc889 于 2011-8-12 17:24 发表
This is not true!

If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out.

请别勿导。

zxart

好贴！！

hraccounting

原帖由 lee2267 于 2011-8-12 15:21 发表


Why ??? even 你住在自己名下的房子里面 u still can apply 6年 ruling.

正解，只要你继续选择原来那套房子是你的自住房

001122701787

父母名字买的房子 我一直住里面 他们在国内 卖掉需要交么

zdb97

好帖 要顶

tvc889

懂就是懂。

请仔细读读ATO的网站。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

The property must have been your main residence
To qualify for a full CGT exemption, the property must have been your main residence from when you acquired it. If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out. If you do not rent it out, you can claim a CGT exemption for it for an indefinite period after you move out.

我有误导吗？

原帖由 微胖儿 于 2011-8-12 19:19 发表

请别勿导。

world

学习了

love_kids

这是个好贴，长知识了

yundiliu

学习学习！！以后有用！！

liqur

原帖由 001122701787 于 2011-8-12 21:19 发表
父母名字买的房子 我一直住里面 他们在国内 卖掉需要交么

your parents have to live in the property for at least 3 months after the settlement.
if you pay rent to your parents, then 6 years ruling apply which means you parents have to come back and live in the property after 6 years or you stop paying your parents rent from the sixth year while you living the property.

liqur

原帖由 lee2267 于 2011-8-12 15:21 发表


Why ??? even 你住在自己名下的房子里面 u still can apply 6年 ruling.

if you use part of the property to generate income while you are living in the same property, then 6 years ruling does not apply.
For the purpose of calculating the capital gain when you sell your property, you need to use the market value of the property at the time you first use it to generate income.