关于negative gearing 的问题

hensuper

很多高收入的人们通过这样的方法来减免税收。但是今天有位朋友给我讲了一通，我觉得似乎有道理，请各位大大指教哦：

1.投资房，45万，首付20％，贷款36万，利息一年27000。租金算上空挡，算18000一年。先就损了9000。
2.加上各种支出，实际损失12000左右。
3.持有者收入的税率在37.5％，加上1.5％医疗基金，蛮算40％，可以得4800澳币的退税。
4.这造成了实际上的loss有7200澳币。
5.假设持有2年，总共损失14400。
6.这时卖掉，如果房价上升18000，你刚好保本，不赚不赔。（18000－（18000/2*40％）＝14400）
7.按照这样的理论，negative gearing到底好在什么地方啊，这还不算通胀什么的进去。
8.假设首付的9万放固定利率存款，以5.5％算，两年有9900，扣掉税剩5940。这就意味着，上面说的18000还不够呢。意味着14400的损失得加上5940，大约2万的损失，即房价上升25425才不赚不赔。
9.25425/450000＝5.65％（撇开通胀的因素）
10.到底谁挣钱了？

大家觉得有道理吗？

bulaohu

如果房价上升10w呢？

还有，如果取消NG，你再算一遍，就知道NG有什么用了

Lucifer

2年房价上升18000？你这个走极端了。

kr2000

你算的很对
买投资房不是为了ng，是为了增值
很多人是赚不了钱的

hensuper

哈哈，谢谢版主这么快回复。
45万的房子两年涨10万，那是22.22％的涨幅啊！
另外，取消ｎｇ，照我列出来的数字：
两年损失24000，加上机会成本的利息钱，大约3万的损失。意味着，房价上升37425，涨幅是37425/450000＝8.32％。这样才不赚不赔。

我不知道行情的啊，我只是从字面上看的。至于有没有涨这么多的，我不知道哦。

朋友说的例子是ｅａｓｔｗｏｏｄ一个普通两房一厅的ｕｎｉｔ的实例。

hensuper

补充一下，那位朋友的观点是，增加首付，让租金交掉所有支出。这样才零风险。

这样的观点到底对不对？

bulaohu

原帖由 hensuper 于 2011-8-9 23:05 发表
哈哈，谢谢版主这么快回复。
45万的房子两年涨10万，那是22.22％的涨幅啊！
另外，取消ｎｇ，照我列出来的数字：
两年损失24000，加上机会成本的利息钱，大约3万的损失。意味着，房价上升37425，涨幅是37425/450000＝8.32％。这样才不赚不赔。

我 ...

这个涨幅在悉尼经常有 就算没有10w，算5w吧，你也是赚了

我的第二句话的意思是让你把有NG跟没有NG的情况比，不是去算没有NG要涨多少才能赚回来。说到底政府没有责任提供NG的是不是？所以NG不管有多低都是你在赚，这就是我的意思

hensuper

突然想起来，要是加上中介和律师的佣金，那不是得上升10％以上才持平？

版主的五万，刚好持平而已啊。

[ 本帖最后由 hensuper 于 2011-8-9 23:24 编辑 ]

mantou

维州的还要加上STAMP DUTY

mxgong

原帖由 hensuper 于 2011-8-9 23:18 发表
突然想起来，要是加上中介和律师的佣金，那不是得上升10％以上才持平？

版主的五万，刚好持平而已啊。

别忘了还有CGT 这个大头你没有算成本。

Bourke

实际上我认为投资房产， NG及升值的钱都不是主要收益来源， 赚的主要是通胀及银行杠杆的钱。实际上投资房产，利息成及保有成本加一起，你并不能赚到钱，按澳洲房产价格10年翻来番计算，实际上那就是你的利息成本执平。但为什么房产还能赚？实际上是房产帮你低消了通胀的风险，否则你执有纸币或其它资产，它在贬值，房产充其量也就是个保值的投资。

[ 本帖最后由 Bourke 于 2011-8-9 23:35 编辑 ]

hensuper

原帖由 mxgong 于 2011-8-9 23:28 发表


别忘了还有CGT 这个大头你没有算成本。

公式里已经算入了。

hensuper

原帖由 Bourke 于 2011-8-9 23:29 发表
实际上我认为投资房产， NG及升值的钱都不是主要收益来源， 赚的主要是通胀及银行杠杆的钱。实际上投资房产，利息成及保有成本加一起，你并不能赚到钱，按澳洲房产价格10年翻来番计算，实际上那就是你的利息成本执平。但为什么房产还能赚？实际上是房产帮你低消了通胀的风险，否则你执有纸币或其它资产，它在贬值，房产充其量也就是个保值的投资。

很好的观点。谢谢。

微胖儿

我觉得多买个房子就是拿去以后养老用。

kr2000

还是因为升值（价格上涨）才能抵消通胀
但有的房子能涨过通胀，有的不能，不是一概论定投资房产只是求保值
ng就是能在房子上涨比通胀差一点点的，租金收益比利息低一点点的情况下给点补偿。聊胜于无。

原帖由 Bourke 于 2011-8-9 23:29 发表
实际上我认为投资房产， NG及升值的钱都不是主要收益来源， 赚的主要是通胀及银行杠杆的钱。实际上投资房产，利息成及保有成本加一起，你并不能赚到钱，按澳洲房产价格10年翻来番计算，实际上那就是你的利息成本执平。但为什么房产还能赚？实际上是房产帮你低消了通胀的风险，否则你执有纸币或其它资产，它在贬值，房产充其量也就是个保值的投资。

jungle

LZ的计算基本正确，但是第9点不对，你计算的需要增值5.65%是两年的总共增值，所以一年只需增值 2.786%即可，这个增值率对于长期来说是非常容易达到的。

所以只要你的房产平均增值率达到5% 一年，你就可以赚很多了——比较存银行吃5.5%的利息而言。

lobsters

主要是你没理解杠杆原理，9万放固定利率存款，两年扣掉税剩5940，但你要是用9万借了45万，如果两年房产增值10%，那就是4.5万，扣掉税和费用，剩的总比你固定存款的多得多

alalala

marked

jungle

原帖由 bulaohu 于 2011-8-9 23:18 发表

这个涨幅在悉尼经常有 就算没有10w，算5w吧，你也是赚了

我的第二句话的意思是让你把有NG跟没有NG的情况比，不是去算没有NG要涨多少才能赚回来。说到底政府没有责任提供NG的是不是？所以NG不管有多低都是你在赚，这就是我的意思

这个说法我个人认为不合理。我认为NG不是关键，而持有1年以上的资产售出时50%的CGT减免才是关键。

比如你买房用50W，第一年亏损2W，拿回NG 8K. 然后假设房价上涨10%，一年后你55W卖掉，盈利5W，交CGT (5W/2*40%)=1W。所以税后最终盈利 55W+8K-50W-2W-1W = 2.8W

如果没有NG，那么你第一年的2W亏损势必计入你的总成本（先不考虑通胀），那么当你卖55W房时你的总成本就是52W，盈利只有3W，交CGT (3W/2*40%) = 6K，税后最终盈利 2.4W

但是请注意，这4K的差距并非由于NG造成，而是由于CGT 50%的减免造成。如果没有CGT减免50%，那么无论有无NG，两种情况下税后最终盈利均为 1.8W。布老虎兄可以计算一下

不过有一点：如果投资最终是亏损时，NG就很有用，等于降低了投资的损失。如果投资最终是盈利，那么CGT减免50%才是挣钱的关键。

[ 本帖最后由 jungle 于 2011-8-10 11:31 编辑 ]

charmaine

计算无误。

如果经济好，房子会增值很多，现金会贬值。
当然要是经济危机，cash才是king了。

kuxxc

You make the money when you buy the house, not when you sell it.

NG works if you choose your property properly.

Everything has different level of risks and rewards. Can't compare the return on property (high risk) with deposits (low risk) without qualification.

zsygirl

建议楼主看一下“货币战争”。

现代金融的先天弊病就是通货膨胀，政府必须不断的发行新的货币去支付过去的利息。

土地理论上说是长期增值的，因为货币越印越多。

yixuan

原帖由 hensuper 于 2011-8-9 22:51 发表
很多高收入的人们通过这样的方法来减免税收。但是今天有位朋友给我讲了一通，我觉得似乎有道理，请各位大大指教哦：

1.投资房，45万，首付20％，贷款36万，利息一年27000。租金算上空挡，算18000一年。先就损了9000。
2.加上各种支出， ...

好像折旧没有算把.后面计算CGT的时候要扣掉折旧,然后你自己拍脑袋一个贴现率和涨幅把

大杨树

都是少交税的地产，，，有莫有可以多交税的地产介绍给我？

hensuper

原帖由 jungle 于 2011-8-10 11:29 发表


这个说法我个人认为不合理。我认为NG不是关键，而持有1年以上的资产售出时50%的CGT减免才是关键。

比如你买房用50W，第一年亏损2W，拿回NG 8K. 然后假设房价上涨10%，一年后你55W卖掉，盈利5W，交CGT (5W/2*40%)=1W。所以税后 ...

jaszhou

买投资房适合于有闲钱，但又有耐心的人。一切投资的周期在七年以上。如果追求短期利润的话，不建议投资地产。来回折腾反倒赚不到钱。

太阳高高挂

计算方法考虑不周。  个人看法NG的要点是：东墙补西墙。  （2套房子时请意会）

投资房子不是追求NG， 最多只能利用NG 在前期适当减免税务。CG 与 正现金流都是重点。

真正有钱人根本不担心CGT。  family trust 结构，再有钱的做成super-trust.   不懂的，请自行查。

Quantum

Mark!

fixer

好多高人

hensuper

原帖由 太阳高高挂 于 2011-8-11 19:02 发表
计算方法考虑不周。  个人看法NG的要点是：东墙补西墙。  （2套房子时请意会）

投资房子不是追求NG， 最多只能利用NG 在前期适当减免税务。CG 与 正现金流都是重点。

真正有钱人根本不担心CGT。  family trust 结构，再有钱的做成super-trust.   不懂的，请自行查。

顶你的回复！谢！
交税是好事，说明你挣钱了！