楼花买卖中换nominee和resale的问题，分分送上～～～～～

xuankefeng

菜鸟又来咨询啦。希望各位大牛给点意见。

现在有一个楼花想要出售，合同中有nominee，但是有几个问题不太明白，谢谢各位达人。

在出售中有两个选择：1，换nominee  2，resale

选择1）
如果卖价高于合同的价格，那么买家会愿意承担风险把多出来的钱给我么？如果这个房子最后不settle了，买家可能会损失这笔现金，这样会不会很难找买家呀？
如果一样的价格卖出去，那中介的费用谁来负责呢？如果我来负责，我相当于亏了很多哦。如果买家负责，同理可能settle不成损失中介费。

选择2）resale
如果我找到了买家，签好了合同，那么我们相当于是三方settle，我还需要准备贷款么？

如果我不准备贷款，那么title还没有过户到我的名下，我的买家会不会很难拿到贷款呢？

我知道我一定是要付stamp duty了，那我的买家呢？是按照二手房全额付stamp duty还是在签contract的时候楼建好多少percent他就付多少percent呢？

谢谢大家了，我分分送上～～～～

[ 本帖最后由 xuankefeng 于 2011-5-13 12:32 编辑 ]

xuankefeng

flyflyfly

选择1）
如果卖价高于合同的价格，那么买家会愿意承担风险把多出来的钱给我么？如果这个房子最后不settle了，买家可能会损失这笔现金，这样会不会很难找买家呀？

不可能找到这样的买家，因为他要把钱私下里给你，就是说合同上面写的还是原价，他没有任何的保障，除非这个人认识你，很信任你，还有就是如果房子已经盖了第一层的话就没有SD free了，就是说这个人也不能免印花税，你说这样的人可能找得到吗？

如果一样的价格卖出去，那中介的费用谁来负责呢？如果我来负责，我相当于亏了很多哦。如果买家负责，同理可能settle不成损失中介费。

看你是怎么再把这个楼花卖出去的了，如果是找了另外的中介，就是和以前的不同的中介，这个中介费是由你来出的，如果没有中介帮你卖这个楼花，是你自己找到的人，这样的话你需要付给开发商的律师一比钱准备contract,应该是800多。

选择2）resale
如果我找到了买家，签好了合同，那么我们相当于是三方settle，我还需要准备贷款么？

你需要准备贷款，因为三方一起settle的话就是说你需要先settle了，然后再和另外的一方settle.

如果我不准备贷款，那么title还没有过户到我的名下，我的买家会不会很难拿到贷款呢？
是的


我知道我一定是要付stamp duty了，那我的买家呢？是按照二手房全额付stamp duty还是在签contract的时候楼建好多少percent他就付多少percent呢？

看你是resend 还是resale了，resale是你的买家买的是二手房，要负全部的sd, resend看楼滑盖的情况，第一层以下就可以免，60玩一下的，第一层以上的话就是要25% 免

xuankefeng

原帖由 flyflyfly 于 2011-5-13 20:48 发表
选择1）
如果卖价高于合同的价格，那么买家会愿意承担风险把多出来的钱给我么？如果这个房子最后不settle了，买家可能会损失这笔现金，这样会不会很难找买家呀？

不可能找到这样的买家，因为他要把钱私下里给你，就是说合同上面写的 ...

Resend和resale有什么区别呢？谢谢

xuankefeng

de1218

一般情况都是选择resale,因为改nominee你要自己给中介费，律师费的
根据我自己的经历（我自己也resale过自己之前买的楼花）
先找到买家，然后让律师做好合同，把你之前和开发商的合同所条款都放在里面，而且不能修改，然后把front page修改下就行
你买家的10%一般会给律师的trust account,很少会release给你
快到settle的时候，如果保险的做法，你先去做好贷款，你的买家自己也会去做贷款，但这里就有麻烦的事情，因为同1个房子有2个不同的购买价格，所以valuation的时候可能会以比较低的那个算
等你们都做好贷款，然后你和开发商settle,你和你的买家settle
其实这个步骤很简单，你是不用做什么事情的，你的买家会帮你把剩下的钱给开发商，然后你的利润那部分会直接给你个支票，你自己做贷款也是以防万一，如果你的买家不settle,你要能及时settle.但如果你的买家不settle，那他的10%就没了，你就白赚10%
至于stamp duty,resale的房子都算2手房交易，新房印花税减免政策不适用

xuankefeng

原帖由 de1218 于 2011-5-15 12:42 发表
一般情况都是选择resale,因为改nominee你要自己给中介费，律师费的
根据我自己的经历（我自己也resale过自己之前买的楼花）
先找到买家，然后让律师做好合同，把你之前和开发商的合同所条款都放在里面，而且不能修改，然后把front  ...

那我可不可以不准备贷款？
这样如果我的买家顺利settle了，一切都好，如果没有settle，我就拿他的10%去弥补我那10%，怎么样，可行么？

de1218

原帖由 xuankefeng 于 2011-5-15 23:49 发表

那我可不可以不准备贷款？
这样如果我的买家顺利settle了，一切都好，如果没有settle，我就拿他的10%去弥补我那10%，怎么样，可行么？

可以的,只要你的中介比较负责,让他们去督促你的买家去准备好贷款就行
我自己的房子就没有去做贷款,直接买家去做的贷款,当然自己的房子比较上心

NeoLife

很有道理

mxgong

现在楼花买卖很难了。

除非你的楼盘很枪手，而且卖光了，那么你放出来有人抢， 不然谁会接手你的楼花？ 1来可以在没卖完的选，还有政策上的优惠，2来毕竟算新房，接手你的，算是2手。

除非你打底价卖出，但是没人愿意做亏本买卖，而且找中介的话，中介也不是很卖力，中介可以介绍新的给客户，佣金高，一般都有2.5-3%， 接手你的，你能给那么多佣金吗？

现在楼盘楼花一下子卖完，还有人要的时间已经过去了，楼花不怎么好卖了。