地产投资大讲堂（大家都来讲，大家都来问，百家争鸣）

小燕子888

我是小燕子，新足迹里的新人。观察这个坛子有两年了，觉得这个坛子里卧虎藏龙，能人辈出。今天跟阿斯小姐讲我很想尽快融入这个坛子，为这个坛子贡献点特长。她表示欢迎，希望我能为大家真诚服务，赢得信任。我做房屋贷款转眼4年了，磨练了心性，增长了智慧了。每天跟不同的客人谈贷款、谈房产，不知不觉对地产投资有了自己的认识和领悟。今天开个帖子，希望大家能够把地产投资的领悟和心得讲出来，也许大家在互相讨论中对地产投资有了更深的理解和认识。

既然是我开的头，那就由我来把大家关心的地产投资问题罗列出来，欢迎大家围绕这些问题进行讨论并发表个人见解
1、2010年悉尼房市预测
2、贷款买房的赚钱之道
3、利息的潮起潮落对悉尼地产的影响
4、宏观经济不景气，政府裁人，失业率上升，悉尼房价会跌吗
5、投资楼花该注意些什么
6、悉尼住宅地产怎样帮助我们实现财富自由

[ 本帖最后由 小燕子888 于 2010-2-7 20:54 编辑 ]

小燕子888

自己开的头，自己顶一下！！！希望这个帖子能引来回帖无数，发一篇不错的文章给大家吧，捧场啊！！！盖高楼需要我们每个人的智慧和能量，希望百家争鸣！！！

[ 本帖最后由 小燕子888 于 2010-2-7 20:42 编辑 ]

astina

欢迎楼主，不过友善提醒，在这里是分享贴，请避免广告倾向。

小燕子888

我们将介绍一下澳大利亚房地产投资中出现的一些误区，总起来可归为十类，是我们投资澳大利亚房地产时的是个禁忌，大家在澳洲房产投资购买的过程中要注意：

缺乏投资策略　　

这是不少初次入市的新手不知如何著手进行的事。投资前应先制定策略。这就象制定一个游戏规则一样，定下自己的目标，方向，以及要达到其目标的方法。如果没有一个前后一致的明确目标，无疑会陷自己於败局中。　　
你所要做的是，拿出纸和笔，写下你的计划与达到目标的步骤：
　　
•目标是投资收益盈利（租金收入）为主抑或是著眼於物业增値　　
•正扣税还是负扣税　　
•新建物业还是二手物业　　
•短期投资还是长期投资　　
•house还是units，或者两者兼而有之　　
•自己的负担能力——上限与下限

缺乏分析，情绪化 　　

90%的首次置业者在作决定时是情绪化的，只有10%是出于理性的考虑。作为投资者，你必须把这个比率反过来，用90%的理性分析，仅10%留给情绪。　　
当你説你喜欢上某个物业，并且非要把它搞到手不可，你已经带上了感情色彩，往往这类买卖会令你不是买贵了就是过度投资超出自己的实际能力。　　
如果你能在整个买卖过程中或是商谈价格中能稍微拉开一点心理距离，或许会给你带来更有利的还价空间；而且心里确信，总有别的机会，或许就近在对面马路的拐角处...... 　　
结论：把冷峻的财务现实与个人情绪分隔开来，你会做出更明智的投资决定。

轻率匆忙与犹豫不决
　　
物业投资者中常见两种相反极端的类型：　　
一种是被某本书或某个演讲所激动，匆匆忙忙买下第一个迎面碰到的物业。其结果不是买下了并非物有所値的物业就是买错了物业类型，完全不适合自己的投资组合。 　　
另一种是听了一个讲座又一个讲座，过度分析、考虑、规划自己未来的投资旅程，以至忘记了要付之于行动。　　
一个创富者至少要开始走出第一步并从经验与失败中学习置业的方法与最佳策略。　　
在这点上，中庸之道是治病之药：避免这两种极端而取中间路线，避免急躁冲动，稳扎稳打，在心中有数的準备下，当机立断，克服吃第一个螃蟹的心理恐惧。就这样，你又跨越了首置投资的另一个误区。

不耐烦做长线投资　
　
物业投资不是一个让你一夜之间成为百万富翁的投资项目。与股票投资的价値多变相反，这是一个长线赢利的投资法门。　　
这正是水泥与砖块的内在力量，它的实力在於长久地提供增値回报。要想从物业投资中成功，就要让这建筑物发挥内在潜力为你服务。这样你才能够轻鬆地以钱挣钱，以利盈利。

选择物业类型不对路　　

这里有一个给初学者的简单规律：不要买远离城区的偏远的雅柏文，这种区域里通常是House为主导，其需求量也很大；相反，同样的道理，近内城的雅柏文是需要量比House要高得多的物业类型。另外，靠近学校、交通、商店、娱乐、医院等物业往往给你带来更好的升値机会

缺乏有效的市场调查
　　
如果仅仅瀏览当地报纸与网上广吿中的物业便作决定这是不够的，还应与目标城区的物业经纪多谈谈，瞭解情况，还有市政府相关部门的信息，本地物业协会的信息。另外还可以与目标楼宇里的邻居聊聊，找物业管理公司瞭解大楼的管理状况，如果是正在出租的物业，还可以找租客和物业管理公司瞭解进一步的讯息。　　
底线是：不要疏忽了解和调查，除非你总有幸运之神相伴，否则代价太大。

高估收入 低估费用　　

如果你不做预算，等於你做了一个失败的计划！尤其是事关每一块钱的出入与耗损，没有人替你承担结果，只有你自己。了解清楚一个物业能租多少钱，你可以从相关的物业协会如NSW Real Estate Institute或该区物业经纪处获取出租物业的中位价格，多看几家相似物业的开放单位，瞭解目前市场到底愿意出什麼样的价位，算好在你拥有该物业期间需要準备多少资金来应付各种费用。　　
检查每一项投资过程中的变数，保证有足够的资金可以动用，对付方法是寧愿低估你的收入和高估支出费用，这样你就可以自由又轻鬆地避免难堪局面。

避免不合适的贷款产品　　

寻找还款期最长，实际费用最低的定期产品——不要只盯著利率。还要了解一旦转贷的罚款，数额是否合理。　　
记住，这是一个长期买卖和长线的资产，所以需要一个最合适而又有适当弹性的贷款产品。　　
你还要考虑到，当你要买下一个物业时，这个贷款机构提供服务的素质，速度及可靠性将会如何。

物业检查　　

物业检查分两步走，一是请专业人士做建筑与虫害检查报吿，另一个是自己做细緻功夫。从内部环境到外部周围环境，仔细看清楚，比如，是否有虚假修饰掩盖缺陷之处。做详细纪録，包括墻上粉刷的状况，地毯/地板的状况，房内是否潮湿或有异味，找出其来源；试试水笼头、电灯、炉灶等开关，看各种设施是否处於正常操作状态。　　
另外，一个最简单易行的办法是，设想自己住在里面，代租客感受生活在其中舒适与否，有什麼缺陷与补救的方法，买下后可以如何改进得更宜安居。应在同一天的不同时间作第二次看房，可以瞭解不同光线在房子中的作用以及车流与附近邻居的噪音等等。　　
你可以拍下内部和外部的照片，帮助你作最后看房时用。按照General Conditions of sale of land你可以在物业交换前的七天内，作最后看房（Final Inspection）看看是否还是你当初要买的那个东西。比如，合约中规定有的是否被拆走了，如灯具、煮食炉、洗碗机、空调机等。　　
买房之前，要请专业人仕做建筑结构检查报吿，瞭解清楚自己买的是怎麼样的一个产品，现在实际状况如何，有什麼潜在的麻烦会发生/或者要儘早解决，比如某棵树的根三年内可能会把你的车道涨裂等等。这个专业报吿只需花费$300-$400，是不可缺少的投资参考。还有一个分契管理物业报吿，关係到这个楼宇是否有官司，是否欠债，重大修整项目财务状况如何，维修储备金状况如何，也是値得投资的一个重要参考资料。

“自己管理物业” 　　

有些投资者认为把物业交给物业经纪代管是浪费盈利收益。随著投资物业增加，您会发现花大量时间与精力周旋在修理工和租客之间，会把投资的乐趣变成不胜负荷的烦恼，也严重影响了进一步投资的兴趣。尤其是与租客发生不愉快事件时，要庭上解决的麻烦与担心，有如縈绕心头挥之不去的梦靥。　　
建议是：你如果有时间、有心情、有精力，行，你可以自己管理。但是想一想，如果不是把时间消耗在通水管、修电灯、等工人上门的亲力亲为中，你可以节省多少时间和精力去寻找更多的投资机会，去硏究市场？请想一想，有个全职的专业人士和你站在一起，替你照管物业与租客打交道，你的投资生活不是会更加愜意吗？

[ 本帖最后由 小燕子888 于 2010-2-7 20:48 编辑 ]

小燕子888

坛子里的朋友如果正处在地产投资的抉择之中，请把困惑和顾虑提出来，大家帮你解答

kiddyzheng

写点自己的东西吧。花点心力和时间 相信回报更多

小燕子888

我得准备一下，但人都有惰性，需要更多鼓励

小燕子888

大家可以多问啊，总不能我自说自话吧。

小燕子888

关于地产投资，我先说说我的想法啊。我觉得悉尼地产在新年过后会更热闹，很多投资客投资楼花，现房和2手房房源紧缺。利率会涨，失业率会上升，房价会增。大家怎么看待

XIAOTUDOU

原帖由 小燕子888 于 2010-2-7 21:29 发表
关于地产投资，我先说说我的想法啊。我觉得悉尼地产在新年过后会更热闹，很多投资客投资楼花，现房和2手房房源紧缺。利率会涨，失业率会上升，房价会增。大家怎么看待

专业人士都这样说的，房市每年都更热闹。失业率涨，房价会增。就业率涨，房价更会增。反正没有跌的时候，大家赶快买吧。

tld128

作者Kevin？

ATM那个？

Lynette

原谅本人智拙,楼主能用举例的方式谈谈何时买第二套房好呢?  举例: 现住房贷款还有20+万, 想换大房住, 现住房改投资房, 家庭收入,税后8-9000,三个孩子,两辆车,(目前现住房估价60-65万)此时买80万的第二套房, 可行吗?

benbendan

请问楼花要交土地税么，当初买自住房的时候是旧unit，没交什么土地税，不明白这个怎么交土地税

benbendan

失业率涨，房价为什么也会涨

jewar

搂主可能想说就业率上升

XIAOTUDOU

原帖由 benbendan 于 2010-2-8 15:33 发表
失业率涨，房价为什么也会涨

估计是这样：
失业率上涨，大家都呆在家里，所以家里的房子就不够用了，大家就要买房，房价就会上涨。

小燕子888

原帖由 benbendan 于 2010-2-8 15:33 发表
失业率涨，房价为什么也会涨

失业率涨是因为政府裁员，房价涨是因为需求大于供给。

小燕子888

原帖由 yxmaomao 于 2010-2-8 20:48 发表
请问楼主，米不多
是在烂区住大房子，还是好区住个小烂房呢

买自住房还是凭心而论吧，看你自己喜欢了。

小燕子888

原帖由 XIAOTUDOU 于 2010-2-8 19:41 发表

估计是这样：
失业率上涨，大家都呆在家里，所以家里的房子就不够用了，大家就要买房，房价就会上涨。

失业率不会影响目前悉尼的房价，这是个很特殊的情况。房价涨也不受失业率影响，主要是需求大于供给。悉尼的房源严重不足，看看一路看涨的租金就知道了。

小燕子888

原帖由 XIAOTUDOU 于 2010-2-7 21:47 发表

专业人士都这样说的，房市每年都更热闹。失业率涨，房价会增。就业率涨，房价更会增。反正没有跌的时候，大家赶快买吧。

别误会，我说的是我对2010年房市的预测，估计街头卖报纸的都知道房价在涨。只是顺便提了下失业率，而失业率上涨是因为2010年政府大面积裁员造成的，而这些被裁的人不是今年购房的主流，所以就写了失业率涨，房价增。这两个没有因果关系。挨在一起写，只是制造话题的写法。

[ 本帖最后由 小燕子888 于 2010-2-8 21:25 编辑 ]

kevinxiong1211

利率会涨,失业率会涨,房价会跌,之前政府给的优惠政策+低利率搞的很多工薪阶层去抢房子,一但利率升高再加上失业,搞不好跟08年美国一样

Flypig

原帖由 benbendan 于 2010-2-8 15:32 发表
请问楼花要交土地税么，当初买自住房的时候是旧unit，没交什么土地税，不明白这个怎么交土地税

'HOUSE/LAND' only and apply on the investment property.

Flypig

原帖由 小燕子888 于 2010-2-7 21:29 发表
关于地产投资，我先说说我的想法啊。我觉得悉尼地产在新年过后会更热闹，很多投资客投资楼花，现房和2手房房源紧缺。利率会涨，失业率会上升，房价会增。大家怎么看待

How??

平平淡淡

悉尼的房价是有泡沫存在的，但没人说得清什么时候泡沫会破。英国也是住房紧张，供不应求，可是房价照样跌。
小燕子，你对此如何解释呢

突然之间

到目前为止，我认为该帖的标题非常好。
如果头几楼多几个坑的话，我本应对这个帖报更大的期望。

cygrace

原帖由 小燕子888 于 2010-2-8 21:03 发表

失业率涨是因为政府裁员，房价涨是因为需求大于供给。

楼主说：利率会涨，失业率会上升，房价会增 （利率涨了，贷款压力就大了，怎么会房价反而增了呢？失业率上升了，大家连最基本的收入都没有，怎么还会买房子，还能把房价推向高潮呢？
楼主又说：失业率涨是因为政府裁员，（政府裁员？楼主有没有数据可以SUPPORT？政府到底裁了多少人？那私人公司有没有裁员，同政府部门比哪个更多些？）
房价涨是因为需求大于供给（需求来自何方？为什么会需求大于供给？）

觉得楼主对房产研究不太透彻，分析也很肤浅。

Gelen

建议把标题改成：地产投资大会堂

对讲坛之类的东西没兴趣，开会聊天倒有意思

lz，有价廉物美的校网佳区可以推荐的吗？

alyssa

我觉得悉尼的中介太好当了。
房产市场这么好，也这么闲，可以在网上码字。
应该和客户联系，签合同，忙的不亦乐呼才符合形势么。。

aud

就这水平也来网上忽悠？？？建议10年以后再来

cygrace

原帖由 alyssa 于 2010-2-8 21:50 发表
我觉得悉尼的中介太好当了。
房产市场这么好，也这么闲，可以在网上码字。
应该和客户联系，签合同，忙的不亦乐呼才符合形势么。。

ALYSSA，你不知道啊，悉尼都已经好几年没有大动了。