悉尼独立房子中位价明年将涨至190万澳元

dootbear

澳洲金融时报：悉尼独立房子中位价明年将涨至190万澳元

最新预测显示，到2026年底，悉尼独立屋价格中位数预计将升至190万澳元。

预计在扩大的首套房买家计划、供应紧张、利率下降和收入增长等多重因素推动下，全国各首府城市的住宅价格都将创下新高。

合计全澳各首府城市的独立屋价格中位数预计将上升十万，达到约130万澳元；公寓价格则预计从今年9月到2026年底上涨5.2万，达到约76万澳元。

预计2026年上半年，各大首府城市的房价涨幅将加速，下半年则会有所放缓。对于今年表现不佳的墨尔本和堪培拉来说，这将是明显转折。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示：“我们预计未来的价格涨幅主要由悉尼和墨尔本的独立屋、以及布里斯班的公寓带动。这不同于近几年由珀斯、阿德莱德和布里斯班领涨的格局。”

按照Domain的预测，2026年全年悉尼独立屋价格将上涨7%，墨尔本上涨6%。

布里斯班、堪培拉和珀斯预计上涨5%，阿德莱德独立屋价格则上涨4%。

明年预测中的关键因素之一，是联邦政府“首套房担保”（first home guarantee）的影响。在上月扩大的新版本中，符合条件的购房价格上限被提高，同时取消收入限制，让无限数量的首置族可以只付5%首付就入市，而且无需支付贷款保险。

Domain估计，这项计划在实施第一年就会推高房价3.5%至6.6%。如果更多投资者预期房价上涨而入市，涨幅还可能更高。

Powell表示：“我认为扩大的首套房担保计划将产生显著影响，尤其是在像悉尼这样入市门槛极高的市场。”

报告指出，在悉尼，这项计划可以把攒首付的时间从10年大幅缩短到大约3年，使购房难题从“攒首付”转变成“能否负担按揭”。

不过，目前许多屋主已经被逼到极限。如果在悉尼以20%首付购买一套中位价住房，按揭支出将占双人家庭平均收入的72%，远高于2019年的47.8%。

按揭负担第二高的城市是阿德莱德，为51.5%，其后依次是墨尔本50.9%、布里斯班49.5%、珀斯39.5%和堪培拉28.6%。

澳洲联邦储备银行认为，如果按揭支出超过家庭收入的30%，就属于还款压力较高。

Powell说：“悉尼住房市场就是可负担性最吃紧的极致体现。”

她表示，这个市场主要是由首置族推动，他们得到“奶奶外公银行”或“父母银行”的资助，也由那些手上已经有资产、可以动用房产净值的人推动。

至于墨尔本，Domain预测到2026年底将完全恢复，独立屋价格将再涨8.7万，达到118万澳元的中位数。

Powell说：“到2027财年，维州预计会成为人口增长最快的州。这将进一步推高住房需求。”

她表示：“在布里斯班、阿德莱德和珀斯，我们预计公寓价格将跑赢独立屋价格。我认为这反映了这些城市可负担性环境发生了巨大变化，需求开始转向更便宜的房型，也就是公寓。”

报告认为，随着住房供应的增加，再加上利率下行以及家庭收入逐步提高，这些因素综合作用，将在2026年底前让房价涨幅逐渐放缓。

首套房计划的影响

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，这项首付计划对买家尤其是悉尼买家来说是一件好事。

根据他的说法，这将让他们更快从租房市场转入自住市场，同时对房价涨幅的直接影响相对较小。

他说：“你不再付租金，你在市场里的时间更长，而你的房子在升值，所以对悉尼租客来说，这确实是一种福利上的改善，也可能在某种程度上缩小和‘父母银行’之间的差距。”

“过去，如果你没有‘父母银行’帮你拿出15%或20%的首付，你基本上就被挡在市场门外。而现在的计划实际上让那些没有‘父母银行’支持的人也能进入市场。”

他表示，墨尔本在建造可负担住房方面做得更好，因此更有能力吸引并承接人口增长。

“悉尼房价之所以这么高，除了拥有迷人的悉尼海港景观外，更重要的是过去20年整体住房严重供不应求。悉尼二百万澳元的房价，很大程度上反映的是可负担住房供应的长期短缺。”











来源：

https://www.afr.com/property/res ... nglf#:~:text=Sydney,growth%2C%20according%20to%20new%20forecasts.

Lucy SladeProperty reporter
Nov 20, 2025 – 5.00am

dootbear

本文要点:

1. 预测到2026年底悉尼独立屋中位价涨至约190万澳元。

2. 各首府城市独立屋与公寓价格将创新高，2026年上半年涨幅最快。

3. 扩大的首套房担保计划推高房价3.5%至6.6%。

4. 悉尼按揭支出占双人收入72%，远超30%高压标准。

5. 墨尔本预计2026年底完全修复，维州人口增长最快。

6. 公寓在布里斯班、阿德莱德和珀斯更吃香，反映可负担性恶化。

粤式油鸡

预测太保守了

清空率每周都在上涨，明年房价至少翻倍

故垒西边

想换房的梦想破灭了。感谢政府。

Kdst494

一边新闻说跌惨了，一边新闻说暴涨，到底听谁的？

dootbear

粤式油鸡 发表于 2025-11-21 08:05
预测太保守了

清空率每周都在上涨，明年房价至少翻倍

这个嘛。。。应该做不到。

fanhyacinth

中国人可以六个钱包，吃糠咽菜供房贷，悉尼人能做到吗？

挑灯亮剑

故垒西边 发表于 2025-11-21 07:11
想换房的梦想破灭了。感谢政府。

房价上涨的动力和最大受益方是谁？

Chocicecrm

挑灯亮剑 发表于 2025-11-21 08:38
房价上涨的动力和最大受益方是谁？

政府

fanhyacinth

澳洲最好不要出现中国式的暴跌，否则中国的经济危机就可能同样发生在澳洲。

故垒西边

挑灯亮剑 发表于 2025-11-21 08:38
房价上涨的动力和最大受益方是谁？

房东啊。你看看哪个议员没有投资房的

limuc1

以后一个亿，你等着啊，

FlyJoe

200

dootbear

挑灯亮剑 发表于 2025-11-21 08:38
房价上涨的动力和最大受益方是谁？

当然是政府啊，印花税，地税，GST 猪笼进水，富贵逼人来。

另外就是 四大银行。

dootbear

limuc1 发表于 2025-11-21 08:53
以后一个亿，你等着啊，

2E ? not in your life

等你的第四代吧。

limuc1

dootbear 发表于 2025-11-21 08:00
2E ? not in your life

等你的第四代吧。

努力活着，未来会有的，

dootbear

limuc1 发表于 2025-11-21 09:04
努力活着，未来会有的，

其实也不难，只要澳洲央行发行大面额一万，10万，百万一张的纸币。

让全澳最低工资变成最低百万澳元一年，2E的房价会立马过亿。

hehebear

fanhyacinth 发表于 2025-11-21 08:37
中国人可以六个钱包，吃糠咽菜供房贷，悉尼人能做到吗？

怎么做不到，中国房东可以自己睡客厅车库后院，租金直接cover贷款还有生活费，印度房东可以两三家一起挤一套房子吃糠咽菜

爬上一个小山坡

为什么说布里斯班的公寓会领涨？

xddt

太给力了

挑灯亮剑

故垒西边 发表于 2025-11-21 07:51
房东啊。你看看哪个议员没有投资房的

房东可没有能耐驱动房价上涨。看看自己房子的地价这几年涨了多少。。。。，哪怕是几十公里外的大悉尼郊区的一块400多平米的地价就已经超过threshold了。

little_koala

悉尼成功消灭了穷人。

zhuzhu007

粤式油鸡 发表于 2025-11-21 08:05
预测太保守了

清空率每周都在上涨，明年房价至少翻倍

那你会入场吗，油鸡兄？

fanhyacinth

hehebear 发表于 2025-11-21 09:22
怎么做不到，中国房东可以自己睡客厅车库后院，租金直接cover贷款还有生活费，印度房东可以两三家一起挤 ...

悉尼肯定也有通过“自虐方式”还房贷的，是不是西方人也愿意加入进来，效仿一些中国人印度人，我觉得享受生活的西方人未必。

wxm611

整天发这些东西，太让人焦虑了！又不解决问题！ 楼主能发点 让人们提高收入的东西吗？ 大家有钱了，才能提高幸福感啊，有钱了也自然去买贵的房子了。再让我焦虑下去。我以后就屏蔽新足迹了！哈哈哈

milky_di

一边说房子不够维州人口增长领跑，一边说墨尔本city附近公寓over supply, 价格10年不涨，到底听谁的。

xq052b

挑灯亮剑 发表于 2025-11-21 08:38
房价上涨的动力和最大受益方是谁？

1. 各级政府

2. 自住房owner，全澳有～70%的家庭有自住房

3. 建筑行业，含上下游的话，是全澳最大的产业，吸引了最多的就业人数，占GDP的～13%

4. 不上班吃福利的，政府有税收才有钱来发福利

5. 炒房客

所以，整个故事里，只有那些上班，但是租房，想上车又上不了车的人群是受损的

到底谁是少数派，是不言而谕的

sun111

最大受益方是写文章的算命先生，连百分比都这么精确。

hankz

故垒西边 发表于 2025-11-21 08:11
想换房的梦想破灭了。感谢政府。

说不定明年还要感谢政府，没有让你多背债。

dootbear

wxm611 发表于 2025-11-21 09:51
整天发这些东西，太让人焦虑了！又不解决问题！ 楼主能发点 让人们提高收入的东西吗？ 大家有钱了，才能提 ...

这个，澳洲打工仔的人工已经去到六千万了：



李佳琦怎么说的？