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澳洲金融时报：首置买家区房价跳涨，5%首付新政正式推高全澳低价盘
房市低端房价涨得比高端更快，原因是首套房买家之间的竞争明显加剧。
根据Cotality的分析，10月全国价格低于政府扩大后“首置房担保计划”上限的住房，涨幅为1.2%，高于上限以上物业1%的涨幅。
这一罕见差距是自2009年以来最强的一次，出现在10月1日“无限额度5%首付计划”正式上路之后，显示该政策很可能是在“火上加油”。
在联邦政府5%首付计划推出后，首置买家竞争加剧，市场底端房价涨幅再次超过高端房。
Cotality的分析显示，价格低于政府扩大后首置房担保计划上限的住房，10月全国上涨1.2%，而高于上限的房产则上涨1%。
这家数据机构进行分析，是为了评估10月1日生效的首置房计划的初步影响。政府提高了符合条件房产的价格上限，并取消收入限制，让无限数量的首置买家可以用5%首付入市，还不用支付贷款保险。
各地价格上限分别为：悉尼150万澳元，布里斯班和堪培拉各100万澳元，墨尔本95万澳元，阿德莱德90万澳元，珀斯85万澳元，霍巴特70万澳元，达尔文60万澳元。
Cotality研究主管Eliza Owen表示，与自2009年以来的数据相比，这次上限以下房价与上限以上房价的涨幅差距“异常强烈”。
她说：“我们还不能完全肯定这里存在因果关系，但……扩大的5%首付计划，恐怕确实是在这把火上再加柴。”
“各个区域和子市场也出现了一些有趣结果。整个10月，墨尔本内东区95万澳元以下的房产价值上涨了1.7%，是95万澳元以上房产涨幅的四倍多。”
在新州，悉尼东区的差距最大，上限以下房价的表现比上限以上高出92个基点。
在较小的首府城市中，布里斯班北部低于上限的房屋10月上涨1.9%，而高于上限的仅上涨1.3%。珀斯市中心以内的涨幅差距接近97个基点。阿德莱德北部上限以下房屋的涨幅则高出24个基点。
Owen表示，霍巴特和堪培拉是“异类”，因为这两个地区整体房价涨幅较慢。
过去两年，市场底端一直涨得更快，因为房价增速最高已达薪资增速的10倍，迫使更多买家转向低价房，从而加剧那一端的竞争。
Owen说，现在还太早，不能把10月的涨幅完全归因于扩大的首置房计划，但她指出，如果大家都把出价推到上限，最终买家花同样的钱得到的房子会越来越小、越来越远。
10月全国房价上涨1.1%，为两年来单月最快增速。自2月第一次降息以来，市场动力不断累积，而该担保计划启动时，住房供应正处于历史低位。
Owen说：“我确实预期这种情况会持续。可负担性压力加上5%首付计划的扩大，会继续把买盘推向价格较低的房源。我也认为高端市场未来可能会跑输。”
“这也是为什么经济学家很久以来都在强调，解决住房可负担问题的关键，不是增加各种购房补贴和奖赏，而是减少流入楼市的资金，把房价压下来，其中一个办法就是限制房产投资的税收优惠。”
适合首置买家的潜力城区
信用追踪机构Equifax对按揭查询的分析显示，在悉尼，西区Parramatta、西北的Castle Hill和内西Marrickville，是首置买家最青睐的地区。
Equifax首席解决方案主管Kevin James表示，这些城区距离市中心不算太远，同时仍相对可负担。
James说：“我认为，现在大家的借贷能力已经不足以让他们进入那些更热门、更贵的城区。”相比之下，墨尔本最受欢迎的一些城区对新买家来说仍然“够得着”。
在维州首府墨尔本，市中心内侧的Richmond以及CBD边缘的Southbank，是首置买家关注度最高的地区。昆州东南部则以黄金海岸的Pimpama、Southport，以及布里斯班内南区的West End最受首置买家申请按揭青睐。
不过，Equifax的分析也强调，房价上涨正迫使首置买家考虑在距离CBD更远的地区买房。对9月季度按揭查询的分析显示，这些外环郊区大致位于悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸市中心周围60公里范围内。
James表示，这些外郊更适合在本地工作的人，但对需要通勤到CBD的人来说，就会造成压力。他认为，这类地区首置需求强劲，部分原因是人们利用在家办公的机会，或是来自“rentvestor”（买房用来投资，自己继续在市区租房的人）。
在悉尼西南部颇受欢迎的外郊中，Leumeah距离CBD约37公里，火车单程超过一小时；墨尔本西部的Melton South距离市中心约34公里，火车车程略低于一小时。布里斯班的Chapel Hill虽然距市中心仅6公里，但乘公共交通至少需要45分钟。
James说：“我们观察到，新购房者的询问量在上升，但实际开立的住房贷款数量并没有出现相同幅度的提升。”
“有可能是一些人现在相信自己‘有机会入市’，所以先提交按揭查询，做好贷款准备再去看房，但还没有真正买下。”
他表示，这些按揭申请可能会在下一季度的数据中真正转化为成交，那时10月首置房计划的影响就会体现出来；也有可能说明借贷能力仍然是他们面临的一大难题。
来源：
https://www.afr.com/property/res ... -in-20251112-p5net8
Lucy Slade
Lucy SladeProperty reporter
Nov 18, 2025 – 5.00am |
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