论坛的财务大师帮我想想该如何购买房屋？

么么公主

------------以下皆是穷人的烦恼，论坛的高收入阶层您如果有好的建议请留言，当然您还可以偷偷乐------------

最近父母打算把国内的一套房子卖了，所以可能有200多万资金，然后女儿找了一个工作需要在sydney city租房。

女儿在city租公寓，大概是800多一周。

我看了一下city的房子，女儿租的房子离工作200米，大概100来万。我家附近的house大概是300多万。

有几个选项
1》买house，租city的公寓，贷款100万（房子在我名下算投资，house出租的钱来还利息，本金不还。landtax如果不需要交，亏损4-5万（租city公寓4w，加上house维修，管理费用1w）
如果按照10年来算，house房产增值50%（每年5%），10年后，房屋卖掉，赚110万（扣除了40万的增值税），除掉租房，以及house维护费用，10年共计开支50万，10年后利润60万

2》买公寓2套，一套住，一套出租（每年房租收入4万，扣除1w的公寓管理费，还要扣除tax，利润1.5万每年，）。
10年后，公寓增值30%，卖掉，赚40万（扣除税），加上房屋利润1.5万每年，十年后加上利息合计20万。
10年后利润差不多60万

3》啥都不买，吃利息，每年8-10万利息收入放在父母账户，每人收入4-5万，税后每人4万
因为父母没有收入，税比较低。扣除租房4万，每年赚4万。
10年后，利润差不多40万。优点是，钱比较自由。

总结一下，如果您在5年内比较低的价格买到一套房产，大概率您投资是正确的。
但是，如果您买到一套房，不幸买到了5年内最高位，您可能就只能祈祷了。


大家有没有好的建议？

------------感谢同学们的专业建议---------
关于自我改善的建议
1》我们现居住的房屋还挺好的，搬家太麻烦了。


关于自管养老金，有几个缺点
1》自己是否可以管理好，我现在的super账户，每年都会有10%的盈余。专业人士管理的更好
2》买的房子自己不能住，也不能给子女住，利润也需要交15%tax。如果退休之前都不想用这笔钱，存钱养老的人合适。不太适合我。
3》资金不够灵活，说不定什么时候我想用钱的时候，还不能取出来。
4》每年税后最多转入12万，累计养老金超过300万，如果产生的收益，税率从15转到30%。从税收上是有优势得，适合投资组合的某一部分，不适合我这样得穷人。
5>收入超过25万，super 退税时会让补交15％，税率30％。

amyo(∩_∩)o

现在论坛只有一个大师就是leo。我估计leo会建议你all in比特币

Mushroomm

我会选1

ub_mike

公主上次不是问过一次了吗？

么么公主

ub_mike 发表于 2025-3-5 13:53
公主上次不是问过一次了吗？

忘了答案了。。。。

么么公主

Mushroomm 发表于 2025-3-5 13:51
我会选1

假如未来10年房子能增值50%，升值150万，获利110万。可是扣除每年租房4万，利润大概是60万（10年总利润）


如果将200万存入银行，年利率5%，因为父母退休没有收入，每年交5000tax，利息继续存入银行，那么10年后你的资金大约为319万澳币。扣除每年4万的租房开支，（利润大概是75万）

House如果买在高位，还不如存钱划算。

edwardt

1的计算要考虑house升值
2的计算扣完45%的税了吗

edwardt

如果不靠这200万养老的话，我的选择是买200万的公寓，现在娃住，老了自己住

moonhope

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-3-5 13:32
现在论坛只有一个大师就是leo。我估计leo会建议你all in比特币

哈哈哈。。。
或者LEO币。。。。

么么公主

edwardt 发表于 2025-3-5 14:07
1的计算要考虑house升值
2的计算扣完45%的税了吗

投资公寓是不是可以负扣税呢？

么么公主

edwardt 发表于 2025-3-5 14:11
如果不靠这200万养老的话，我的选择是买200万的公寓，现在娃住，老了自己住 ...

老了我可不想住在city。

如果真的老的不行了，我会住养老院。

Hillwang

我的建议是：
建立自管养老金，在里面无论买股票买房还是定存都只交15%的税。等到60岁无工作退休，或者65岁有工作也可以，将养老金从积累模式调整为养老模式，这个日期前所有资产所产生的收益将不交任何税。是每年都不用交税。比如200万每年产生10万利息，这10万利息完全免税。

么么公主

Hillwang 发表于 2025-3-5 14:27
我的建议是：
建立自管养老金，在里面无论买股票买房还是定存都只交15%的税。等到60岁无工作退休，或者65岁 ...

这个建议不错，群里有谁写过这方面的文章吗？

cnmxiu

公主+王子

Hillwang

么么公主 发表于 2025-3-5 14:29
这个建议不错，群里有谁写过这方面的文章吗？

如果养老金买了好的股票，不仅股利不交税，税局还退30% imputation credits，那叫一个爽。我好多客户都是这么干的

Hillwang

具体找你自己会计问问

么么公主

Hillwang 发表于 2025-3-5 14:33
如果养老金买了好的股票，不仅股利不交税，税局还退30% imputation credits，那叫一个爽。我好多客户都是 ...

自管养老金（SMSF）中的资金通常只有在满足特定条件时才能支取，主要是退休、健康原因或其他合规情况

Hillwang

么么公主 发表于 2025-3-5 14:38
自管养老金（SMSF）中的资金通常只有在满足特定条件时才能支取，主要是退休、健康原因或其他合规情况 ...

具体年龄我在12楼说的很清楚了

moonhope

Hillwang 发表于 2025-3-5 14:27
我的建议是：
建立自管养老金，在里面无论买股票买房还是定存都只交15%的税。等到60岁无工作退休，或者65岁 ...

貌似金额有限制的，如果可以这样操作，高收入的人都把钱放super了。。。。

Self-Managed Super Funds (SMSFs) have similar contribution caps to other superannuation funds in Australia. Here are the key points:

Concessional Contributions --- 税前，只交15%的税
The concessional contributions cap is $30,000 per financial year from 1 July 2024. This includes employer contributions, salary sacrifice contributions, and personal contributions for which you claim a tax deduction.

Non-Concessional Contributions  --- 税后
The non-concessional contributions cap is $120,000 per financial year. If you are under 75 years old, you can use the bring-forward rule to contribute up to $360,000 over a three-year period.

Total Superannuation Balance
If your total superannuation balance is $1.9 million or more, you cannot make any non-concessional contributions.

UniSuper的解释:
https://www.unisuper.com.au/supe ... super-contributions

ATO的解释：
https://www.ato.gov.au/individua ... ontributionstoSMSFs

Hillwang

moonhope 发表于 2025-3-5 14:51
貌似金额有限制的，如果可以这样操作，高收入的人都把钱放super了。。。。

Self-Managed Super Funds (S ...

1.9m一个人，不够吗？

Hillwang

高收入的就是这么放的，额度拉满。

moonhope

Hillwang 发表于 2025-3-5 15:02
高收入的就是这么放的，额度拉满。

高收入的也没法一次放200w进去吧？楼主现在200w在手，问怎么弄，全放super至少花5年。。。。

Hillwang

moonhope 发表于 2025-3-5 15:05
高收入的也没法一次放200w进去吧？楼主现在200w在手，问怎么弄，全放super至少花5年。。。。 ...

请仔细阅读你自己贴的细则

edwardt

Hillwang 发表于 2025-3-5 15:08
请仔细阅读你自己贴的细则

我觉得他说得没错啊，200万non-concessional, 就算两个人，一次过用完3年的额度，也只能放72万，200万确实的放好几年才能放进去啊

Hillwang

edwardt 发表于 2025-3-5 16:09
我觉得他说得没错啊，200万non-concessional, 就算两个人，一次过用完3年的额度，也只能放72万，200万确 ...

我没说他说的错啊，就是解释起来太麻烦

edwardt

如果不买房产，不需要SMSF, 自己慢慢放进super，退休后收益可以免税
如果想买房，那就需要SMSF，但是这个房子既不能自己住也不能给娃住：
You cannot live in the property or rent it to family/friends.
It must be purely for investment purposes.

JhYu

借问下,国内卖房资金200万转入澳洲还要交税吗？

大黑天

不是大师，老衲建议再等等，等房产跌再进场，世上没有不跌的房产，

Pippa

么么公主 发表于 2025-3-5 14:01
假如未来10年房子能增值50%，升值150万，获利110万。

你还没算资产增值税，印花税这些东西呢

feifeirun

我会选一