“城乡结合部”的Acreage房子，住起来是天堂还是坑？

pcyy2002

坐标悉尼，发现市中心开车1小时范围内有不少2万平米以上的大地块房子，有些标注为Acreage/semi-rural，房子看起来很漂亮，地价也不贵。这类房子算是“城乡结合部”吗？

有没有了解或持有类似房产的朋友，能否分享一下优缺点？目前我想到的几点：
        1.        除草麻烦：需要买台割草车，但相比手动推除草机，理论上应该更轻松？毕竟不需要精细打理。
        2.        无法分割建房？ 这种地块可能受规划限制，最小地块要求就是2万平米？但如果只是扩建现有房屋，应该比在1000平米的小地上盖房更简单吧？再说如果能分割，那地价早就起飞了。
        3.        地税 & 其他费用？ 这类土地虽然大，但价值不高，地税和council rate是基于地价计算的，是否和普通小地块相差不大？是否有其他隐藏费用？
        4.        园艺维护成本：如果房子没有太多Hedge，只是一些树或小树林，维护成本会不会反而不高？
        5.        交通问题：确实可能不便，但其实很多住宅区除非能步行到火车站，也同样需要开车？
        6.        噪音问题更少？ 由于地大，邻里之间的距离远，可能不用望远镜都看不到邻居，是否意味着居住体验更安静？

欢迎大家补充观点，种草or拔草都行，感谢！

挑灯亮剑

生活方式的选择。花园布置不复杂的话，维护并不比普通房子复杂，只是花多几倍时间去搭理，毕竟面积大了那么多。野生动物会更多，蛇，袋鼠之类的，得做好心理建设。

nanami666

永无止境的投钱和干不完的活。

Speednight

得家人都喜欢干活才行，一个人累死，或者有足够资金，请人来干

zg431193

你需要有机器，一英亩需要起码ride on，坡地需要AWD的ride on，熟练用18寸链锯，最好配台1吨微挖，5英亩需要3-5吨挖掘机，最好有65-75匹马力bobcat，家里备发电机，有条件装电池墙，别太指望太阳能板。家庭方面也需要跟上，你需要一个能生愿意生娃，也在不停生娃的老婆，把家里人口起码提高到5人以上。

pcyy2002

zg431193 发表于 2025-2-22 09:24
你需要有机器，一英亩需要起码ride on，坡地需要AWD的ride on，熟练用18寸链锯，最好配台1吨微挖，5英亩需 ...

多谢分享，18寸链锯用来砍树吗？我说的不是山坳里啊，不至于要去经常没事砍树啊，很多地方我看就是一块平整的地啊？
另外挖土机又是做什么？我也没打算要种地啊？
最后是很多这种地方我看房子都很漂亮啊，不像是不通电那种，为什么需要发电机？
随便举个例子，Dural这个号称想卖15m的房子，没看出来有你说的这些需要啊？1000平的house也是需要打理的。
Take a look at this property on www.domain.com.au:

A Home Of Distinction And Breathtaking Opulence
692 Old Northern Road, Dural

https://www.domain.com.au/692-ol ... nsw-2158-2019606578

pcyy2002

挑灯亮剑 发表于 2025-2-22 08:26
生活方式的选择。花园布置不复杂的话，维护并不比普通房子复杂，只是花多几倍时间去搭理，毕竟面积大了那么 ...

讲实话1000多平的地hedge多点打理起来费用一样不少，至于其他的蛇啥的，一两千平地有的一两万平的地也有，如果大地块草坪为主的相比一千多平在树比较多地方（例如South Turramurra或者West pymble）可能说不好哪个打理起来麻烦。这是我的理解，就是想发这个帖子再验证下

sunstone

1. ride on 割草机必备，还要考虑坡度 地形，很多地方去不了，所以还需要其他割草工作，手持肩背式必备，如果地块上树木较多，如果自己不能干要请砍树公司，请之前要向council申请，coucil一般不批，只允许修。树木长得特别快，小枝条两年就长成小树，不赶紧趁着小弄掉，长大了就归coucil管了。
2. 对，这种地块是不可以分割的，而且大部分地块上只允许一个residence。如果你去看房子，有些可能有两个建筑物，你问能不能出租一个，中介会含糊其辞说一般用做family room，其实就是原来房子比如太旧了，owner申请重盖了一个，理论上老屋不可以用了，但估计有些人重新装修一下还是悄悄用着。有些surburb就允许两个residence。扩建不懂，但是，凡是牵涉DA的，你们都懂的。至于分割，除非改zoning。悉尼新机场概念附近的acreage都想啊，中介也画大饼，什么时候那就不好说了。
3. 地税和coucil rate好像确实还行？这个可以直接问中介。费用主要关心水电气，气肯定是没有的，我看见过有的人家用那种特别大气罐，没问过费用，水有的地方都不是town water！水罐有两种，一种是定期送水的，也没问过费用。还有和水相关的下水系统，如果没有接入sydney water，用单独的septic tank，有好几种，有些需要coucil 定期发certificate的。
4. 园艺维护成本：和城市里完全不是一个数量级，hedge简直都不值一提。草，野花，下几场雨，就开满了，小枝条感觉一转眼就变成树了，而且没办法像真正的大农场那样不管，毕竟就长在房子周边，要特别勤快地打理
5. 交通问题：基本上肯定需要开车啊，而且底盘低的车还不合适，基本上得suv
6. 噪音：确实不是困扰，除非邻居家有个眼神特别好的狗，你远远滴在自己家活动它都把你化为它的警戒范围而狂叫

确实是生活方式的问题，如果你全职上班，那拔草吧，没时间家里家外很快就乱糟糟了
如果有时间，动手能力强，喜欢各种工具，喜欢打理自己家，如果再喜欢小动物，那住的确实挺舒服的

sunstone

pcyy2002 发表于 2025-2-22 10:36
多谢分享，18寸链锯用来砍树吗？我说的不是山坳里啊，不至于要去经常没事砍树啊，很多地方我看就是一块平 ...

啊，原来你看的是这种房子，那和普通的acreage 完全不一样了，这种花园式的manicured garden 基本是请专业人士负责的，定期打点，完全不能拖延，稍微拖延一下，后面就特别麻烦
另外它有3英亩可以养马的地方？图片没看到是什么样的，是长草的那种还是专门弄好的沙地，如果是有草的，没有马，那个地方很快就杂草丛生。
这个房子，需要大量的人工维护，和普通的acreage完全不一样的
我记得足迹里有个草坪的专业人士，开帖子就是讲怎么维护草坪的，所以这一类的manicured garden不是用割草机割割就好了……

pcyy2002

sunstone 发表于 2025-2-22 10:54
啊，原来你看的是这种房子，那和普通的acreage 完全不一样了，这种花园式的manicured garden 基本是请专 ...

多谢多谢，我拿这个房子就是举个例子，周边还有很多房子不错的但只是没有马场之类的，马场那是另外一个话题了。其实光是Hedge和花园、还有网球场这种配备的话，我现在住的房子活也不少。其实大地块好房子和差点的房子真正房子和花园也就一两千平和普通house差不多，如果这块地其他部分大多是草坪的话，开个ride on我想是不是比起普通house手推个除草机还轻松点，野花野草反正就一起开个车每一两周割一遍就行了？
至于你说的树，那所有的house都一样啊，有些1000平的house后院都给树弄满了，砍树还是要找人来。但是如果选的地块只是边缘有些树林，理论上也没那么多要管的？
水倒是个问题这个应该要了解清楚，煤气的话用煤气罐可能也还行，其他有通电或者太阳能和电池估计都能解决。
对了还有个问题可能就是没有现金流，这房子买了估计只能自住，投资的话肯定是出租不了的。但长期看也许20年后增值还是有希望的？如果不是太偏远的话？

zg431193

买15m的房子，自己需要做的事情几乎没有…….当我没说

simply1

挺好的

pcyy2002

zg431193 发表于 2025-2-22 11:37
买15m的房子，自己需要做的事情几乎没有…….当我没说

只是随便找了个，想说明并非都是山坳里的大地破房，也许不太恰当吧。我看domain上那附近很多大地块房子普通的话总价三四个mil吧。地大地小房子都是一样打理，只是想了解那个大地会不会有意想不到的麻烦和成本费用

sunstone

pcyy2002 发表于 2025-2-22 11:11
多谢多谢，我拿这个房子就是举个例子，周边还有很多房子不错的但只是没有马场之类的，马场那是另外一个话 ...

主要就是，2万平方米和1000平方米，不是一个数量级，这么大地块，上面要么是房子以及附属设备，要么是草，要么是树木，哪一样都要维护。
而且我觉得您偏向的是“豪宅“，就是设施多的，比如“漂亮“的房子，网球场 游泳池，那么，除了这些，剩余的地块上是什么呢？您算一下，您如果现在是1000m2，你去街上走个20个房子，就是您感兴趣的2万平方米……
我也看过dural的房子，因为过了inspection的时间，周末owner正在干活，正好看到我们在gate那边，是开了个拖拉机过来把我们迎进去的！
您有一点说对了，确实需要一两周就要全部忙乎一遍，要是碰上连下一星期的雨，刚放晴，周末就听到邻居各种割草机的声音，总之就是完全不能拖延！如果咱们再回国个把月，那简直了
看您写的，好像不打算请专业人士维护，有些人估计是真enjoy干活，我看过有人家，连羊啃得已经秃秃的草地，又开着ride on 推一遍
如果喜欢干活，还有时间，那也还行。
这种豪宅增值我就完全不懂了,做为投资，完全没有概念，做为自住房，朴素的想法，如果喜欢并且能维持这样的生活方式，那还管啥以后20年增值好不好，如果不能维持或者enjoy这样的生活方式，再预期增值，也不值当啊。
当然，做为自住房，是不用交capital gain的税的……

zg431193

pcyy2002 发表于 2025-2-22 11:45
只是随便找了个，想说明并非都是山坳里的大地破房，也许不太恰当吧。我看domain上那附近很多大地块房子普 ...

城乡结合部生活上基本跟乡下差不多，只是可以一脚油门去商场学校医院。3-4m需要基本上自己负责家里的一切，基本不请人，我可以保证你即便地上没多少树，也会让你砍到怀疑人生，ride on只是基本工具，你需要为出现的各种状况做好准备，比如你下水道要修，跟城里面几十米的长度比，你可能要修上百米，你不把泥巴挖好再请人，那就等着一个巨大数字的账单。如果机械用的少，你就需要用人力填，乡下多数家庭人口多，不完全是晚上缺少娱乐活动，更多的是现实生活需要。

pcyy2002

sunstone 发表于 2025-2-22 11:56
主要就是，2万平方米和1000平方米，不是一个数量级，这么大地块，上面要么是房子以及附属设备，要么是草 ...

多谢，可能我这想象力还不太够，确实应该和您一样应该实地考察感受一下。
我是打算买套给爸妈住（PR，但大部分时间不在澳洲住），所以也不用豪宅，家里garden现在基本是我自己打理为主，偶尔隔几个月找一个gardener来弄一下，也要1500刀左右一次因为hedge比较多。
所以想到买个大的地块，爸妈住那，未来如果需要卖我们自己的自住房再看房买房的话，也有个地方过度。税务上来说因为爸妈的自住房前几年卖了所以名下没房子这要是以他俩名义买了也算是自住房（只是得每年住满200天不然要交land tax surcharge），大部分时间如果ride on割草车开起来很容易的话（我们自己家割草都是要收集clippings然后倒在绿桶里的，但我估计大地块ride on割草就不用care了，直接割的时候mulch就行），那我爸一俩周开一趟车割一下就行，我自己也可以找时间过去帮帮忙，普通的一般house的hedge说实话对我来说都很轻松，只是要找时间，他们不在的时候我找个gardener帮我打理下应该费用不会太高？（我现在这个gardener大概费用一小时75刀）。这样20年后，再考虑给孩子们住，扩建一下，建个duplex或者分个地？（如果到时候规划允许）

这都是停留在考虑阶段，只是自己得把可能的困难和风险考虑完整了。

pcyy2002

zg431193 发表于 2025-2-22 12:28
城乡结合部生活上基本跟乡下差不多，只是可以一脚油门去商场学校医院。3-4m需要基本上自己负责家里的一切 ...

好像房子一般都在地块前面，不知是不是为了考虑排水管道接通等的便利性。挖水管这事讲不好，也许城乡结合部价格还会给你便宜点？普通house被plumber宰一刀也是要上万。我前几年修雨水管，我自己找的公司要了2.5万，大概10米不到的距离，然后做了一个relining1万，好在后来保险公司cover了。结果过几年类似的relining这家公司还是报价9000，找了另一家3000搞定。但是你说要挖上百米的水管这个我有点想象不出来，以后有机会要是去看房的确可以观察下水管的长度。
树的话是个问题，所以还是挑那种树少的地？但如果树在地块的边缘，而且已经成熟了，需要去管吗？就跟national park的树林一样，除非风吹倒了可能要弄一下？只要房子周边没大树就行？

zg431193

pcyy2002 发表于 2025-2-22 13:12
好像房子一般都在地块前面，不知是不是为了考虑排水管道接通等的便利性。挖水管这事讲不好，也许城乡结合 ...

现实是什么都需要你管，所有都需要你弄，这也就是为啥你会发现没几个华人买这类房子，讲白了，99%不知道怎么玩。举个最简单例子，挂个风把篱笆旁边的树挂到了，篱笆砸坏了，driveway 被树干直接给堵了连门都出不了，一年停上四五次电，最长可以一周，家里啥都转不了，你该如何处理？这些都是我自己的经历，倒也没啥啦，挖掘机上去，老婆拉链锯切，小孩负责把拉切下的树桩，半小时清理完，停电就拉发电机，接根线把冰箱接上WiFi 连上电，日子照过，总之，实际上没那么复杂，遇到事情解决事情即可。

pcyy2002

zg431193 发表于 2025-2-22 14:28
现实是什么都需要你管，所有都需要你弄，这也就是为啥你会发现没几个华人买这类房子，讲白了，99%不知道 ...

想问下你说的这些情况，比如风把树刮倒砸到房子、频繁停电，是由于这类型大地块特有的还是很多树多的地方比如悉尼上北的房子也有的？我的理解是树多的地方house都会有可能遇到这类情况，房子买了保险的话房子砸坏也是cover的。停电一旦刮风下雨悉尼到处不都是停电么，这种semi rural的大地块难道更容易停电？我家前阵子刚有个树把街上的电线砸到，整条街都停电了。但我不知道你说的停电原因是什么，是否不同或者发生更加频繁？
听起来你们家真的是很Handy啊，我估计自己这么大工程我应该是搞不来，当然偶然一两棵树就算是砍了，找人来弄的话我估计费用大概几千到一万左右？偶然一次就当运气不好吧，但就算地上有个小树林，应该也不至于每年都要砍树吧？

yingke

建设议你不要买，有个朋友在新西兰买了这种一两万平方的小型农场。早己经没有诗情画意的想法了。最苦的是他七十多岁的爸妈！

zg431193

pcyy2002 发表于 2025-2-22 18:39
想问下你说的这些情况，比如风把树刮倒砸到房子、频繁停电，是由于这类型大地块特有的还是很多树多的地方 ...

农村电网不稳定不是很正常，维护投入都跟城里不一样，电价都不一样。树多树少看你选的地块，没清理，清理部分，和全清干净的地块价钱就是等差数列。还有个事情前面没提，家里需要两张枪照，需要进行pest control，这个pest 包括危险闯入者。

keyoflife

我有话语权，千万不要随便买大地，因为疫情期我们买了3万平米的HOBBY FARM 一个，买完到现在已额外投入20多万，还在筹备拆掉旧SHED改新SHED之类以及灌溉系统等等等等至少要50万加，到处是荒草，旱季不下雨那水用的哗哗哗的都要死树死花的心疼无比，尤其是爱花草树木的人，看着花花草草死去那种痛苦感无与伦比，我抱着树都能哭一天。

pcyy2002

zg431193 发表于 2025-2-22 19:28
农村电网不稳定不是很正常，维护投入都跟城里不一样，电价都不一样。树多树少看你选的地块，没清理，清理 ...

你是在悉尼吗还是别的州？我问一下啊，感觉你说的有点像rural地区，和semi rural是不是稍微有点区别？不知道你对悉尼熟不熟悉，打个比方，像Dural、middle dural、terry hill附近这种是你说的农村概念吗？因为在我的概念里很难把这些地方看作是农村，我也从来没考虑过farm之类的。
另外可能是我孤陋寡闻，枪证和危险闯入者（动物？）更是匪夷所思了，因为我提到这几个区域真从没听说过有人需要枪证才能住得安稳。

sunstone

keyoflife 发表于 2025-2-22 19:31
我有话语权，千万不要随便买大地，因为疫情期我们买了3万平米的HOBBY FARM 一个，买完到现在已额外投入20多 ...

啊，我想起来了，是不是那个写有狐狸出没在晨曦中，然后大家都觉得好诗情画意的那个农场主？
我要复习一遍你的帖子：-）

pcyy2002

keyoflife 发表于 2025-2-22 19:31
我有话语权，千万不要随便买大地，因为疫情期我们买了3万平米的HOBBY FARM 一个，买完到现在已额外投入20多 ...

你说的是Hobby Farm吧，我讨论的是只是大地块住宅acreage，这应该是完全不同的两个概念？毕竟你需要种东西，住宅是不需要种任何东西的，就是纯草地而已，我的理解也不需要浇水，长杂草也无所谓只要割草就行了。所以不需要费水啊

pcyy2002

yingke 发表于 2025-2-22 18:48
建设议你不要买，有个朋友在新西兰买了这种一两万平方的小型农场。早己经没有诗情画意的想法了。最苦的是他 ...

你朋友买的是农场，我说的是大地块住宅，这打理起来应该是两回事

weaknet

论坛里的人估计大部分都没住过这种房子，给的意见也都是道听途说。

朋友买了一个6万平方米的，住了5年多，前两年终于又买了新住处搬走了，感觉全家都挺开心能不继续住这里了。除了剪草问题，比较麻烦的问题是绿色垃圾问题，他们自己有一个大坑，可以直接烧绿色垃圾，政府好像也批准。

至于你这个房子是不是在成熟的地区，很简单：1.直接上telstra，vodaphone，optus等网站，输入地址，看看各种宽带套餐是否可用； 2. 上energy supplier公司网站，像AGL，Origin之类的，看看这个地址能提供多少服务。

keyoflife

sunstone 发表于 2025-2-22 20:05
啊，我想起来了，是不是那个写有狐狸出没在晨曦中，然后大家都觉得好诗情画意的那个农场主？
我要复习一 ...

唉，我也是看人家帖子入坑的，你要看我帖子入坑吗？ 现在恨死狐狸了，恨不得敲死它全家，还有野兔，恨不得团灭野兔，还有邻居，恨不得吵死他全家，没事就喷农药，草都懒得割草机割一割！

yingke

pcyy2002 发表于 2025-2-22 20:10
你朋友买的是农场，我说的是大地块住宅，这打理起来应该是两回事

也谈不上农场，他们就养了几只猫，两只狗，几只羊和羊驼。

keyoflife

pcyy2002 发表于 2025-2-22 20:08
你说的是Hobby Farm吧，我讨论的是只是大地块住宅acreage，这应该是完全不同的两个概念？毕竟你需要种东 ...

我家也是住宅地，等着政府开发了，开发到我们这片就走人，最好能卖给政府当公园。