我这样加快还贷的操作是否正确？

HHD1203

目前贷款额45万，有10万现金存在offset账户，每月还贷2800多，我希望能够加快还贷速度，降低总的利息，于是改成了每两周还2500，但是发现多还的钱进入了homeloan里面的一个funds, 这个是不是就是redraw的账户？我搜索了一下据说钱存在offset和redraw账户对降低利息的作用是一样的，那我这样做是不是只是左口袋进右口袋多此一举了？还是说能够提前还完并降低总的利息？

jimg1

银行是按天计算利息的，你有offset，只要你的闲钱立刻进offset，你付的利息就是最低的

bfcatfriends

建议有闲钱就放offset，当然设置成两周还贷款的话，比月还理论上要更快还清贷款。楼主加油

fybs

每月还款变成每2周还款，因为还的多了，所以利息变少了

meya

你要看是interest only 还是P+I
如果是P+I ,你10万如果没有大用途，把它还了本金，把你的贷款的size 变成35万，每个月的还款额度减少，多出来的钱放offset,如果没有大用处，年底接着还，这是最快的。

如果是I only,可以放在offset 慢慢还。

Offset，是减少你30年的贷款利息的，且假设你在短时间内会用到这笔钱，给你的一个facility, 没啥大用处，因为没人会还贷款30年还完，另外你刚买了房，也不会再花10万去干别的了，不如直接变35万贷款，还起来轻松。
年轻人，还款能力强，贷款快点还，还到20万左右的时候就可以take it easy了。

HHD1203

bfcatfriends 发表于 2024-7-1 22:47
建议有闲钱就放offset，当然设置成两周还贷款的话，比月还理论上要更快还清贷款。楼主加油 ...

谢谢，所以提高repayment和有闲钱就存offset，结果是一样的是么？

raspberry10

提前还掉一部分和把钱放在offset的利息支出是一样的，如果想本息每月还款额度降低那就payoff 一部分，这样感受上会好一些，缺点就是没有现金流动性了，好处就是心理上会舒服些

tvc889

HHD1203 发表于 2024-7-2 08:35
谢谢，所以提高repayment和有闲钱就存offset，结果是一样的是么？

等你再买房的时候就不一样了。

岁月并不静好

看了一些人的回复。让我想起了一个故事。

两个铁球，一个10磅重，一个1磅重，从同样高的塔上丢下来，10磅重的球速度是10倍。。。。。。。

alee79

我理解是如果只有一套自住房，不停的降低本金这样还款最快，因为月供会不断的下降，这样还起来会越来越快。

如果需要再买房就refinance好了。

tvc889

alee79 发表于 2024-7-2 12:21
我理解是如果只有一套自住房，不停的降低本金这样还款最快，因为月供会不断的下降，这样还起来会越来越快。 ...

月供是不变的，变的是你还的本金和利息的比列。

dolic

我觉得没有一个人在回答你的问题
依据我又有offset 又有reddraw的经验 是的 两件事一样的 要提高还款速度 把钱放offset和放reddraw是一样的
比如打比方 以我自己的贷款为例（以下数字不够精确 仅供参考 仅为了说明道理）

利息是6.1% 借了70万 每个月还4800 包括2800利息 2000本金 30年还清 当我的offset存到55万的时候 每个月还是还4800 包括600利息 4200本金 还款期限缩短到14年 如果我的offset存满的话 还款期限会缩短到12年 Thats it

alee79

tvc889 发表于 2024-7-2 15:12
月供是不变的，变的是你还的本金和利息的比列。

你如果做了early repayment，月供当然会越来越少啊。

tvc889

alee79 发表于 2024-7-2 16:00
你如果做了early repayment，月供当然会越来越少啊。

你有贷款吗？你要是全款买房没有贷款经验的话，那可以理解的想法。

alee79

我当然有贷款啊，1.99利率的时候我还款18xx，后来利息涨了，还款接近3000的时候，我把offset里面的钱拿去做了early repayment，把月供降到16xx

alee79

tvc889 发表于 2024-7-2 16:10
你有贷款吗？你要是全款买房没有贷款经验的话，那可以理解的想法。

我当然有贷款啊，1.99利率的时候我还款18xx，后来利息涨了，还款接近3000的时候，我把offset里面的钱拿去做了early repayment，把月供降到16xx

tvc889

alee79 发表于 2024-7-2 16:15
我当然有贷款啊，1.99利率的时候我还款18xx，后来利息涨了，还款接近3000的时候，我把offset里面的钱拿 ...

你这个是让银行重新做了一个贷款，相当于把你最初的贷款额降低了以后重新计算月供。大家在这讨论的可不是这个。

anquandiyi

楼主的情况，每月还款额不变的情况下，利息占比少了，本金的还款额自然就高了，相对就可以更早还完贷款

alee79

tvc889 发表于 2024-7-2 16:27
你这个是让银行重新做了一个贷款，相当于把你最初的贷款额降低了以后重新计算月供。大家在这讨论的可不是 ...

并不是重新做一个贷款。
你只要打开app，把钱转进去就那么简单，但是月供确实是重新计算的。比如这个月把本金降低1万，下个月就少还100块。你可以随时这样做，不限次数。

tvc889

alee79 发表于 2024-7-2 17:06
并不是重新做一个贷款。
你只要打开app，把钱转进去就那么简单，但是月供确实是重新计算的。比如这个月把 ...

只还利息的贷款？要是那就正常。要是本息都还的贷款，我还真没听说哪个银行这么干。除非有fintech横空出世了。

a_bomb150

offset和redraw对贷款额度的对冲效果是一样的，但是本身性质不一样。

offset账户里面你的钱是属于你的，你可以随时用它做任何事情；

resraw里面的金额是属于银行的，银行do你一个favour让你可以拿出来用，但本质上是你还给银行之后属于银行的钱。

alee79

tvc889 发表于 2024-7-2 17:46
只还利息的贷款？要是那就正常。要是本息都还的贷款，我还真没听说哪个银行这么干。除非有fintech横空出 ...

还就是本息同还的

tvc889

alee79 发表于 2024-7-2 18:38
还就是本息同还的

能透露一下是哪家银行吗？我还第一次听说有银行这么操作。我用过ubank，Westpac，StGeorge，HSBC，还真没见过这种操作。

HHD1203

dolic 发表于 2024-7-2 15:48
我觉得没有一个人在回答你的问题
依据我又有offset 又有reddraw的经验 是的 两件事一样的 要提高还款速度  ...

感谢，所以我的理解是，自己提高每个月的repayment，其实就是把钱从offset转到了redraw，但是对还款进度和利息并没有造成改变。最好的办法还是只要有闲钱就尽可能的存到offset，这样理解对吗？

dolic

HHD1203 发表于 2024-7-2 22:20
感谢，所以我的理解是，自己提高每个月的repayment，其实就是把钱从offset转到了redraw，但是对还款进度 ...

是的 放offset吧 不需要多此一举

alee79

tvc889 发表于 2024-7-2 22:10
能透露一下是哪家银行吗？我还第一次听说有银行这么操作。我用过ubank，Westpac，StGeorge，HSBC，还真没 ...

中国银行，给我加分吧

BlueMountainAu

一斤铁重还是一斤棉花重？

lucyc

alee79 发表于 2024-7-2 22:35
中国银行，给我加分吧

early payment 的钱万一要用的时候，可以像redraw账户一样，立马可以取出来吗？

alee79

lucyc 发表于 2024-7-2 22:43
early payment 的钱万一要用的时候，可以像redraw账户一样，立马可以取出来吗？ ...

中国银行的有点麻烦，需要去分行办理。

aummm

alee79 发表于 2024-7-2 16:15
我当然有贷款啊，1.99利率的时候我还款18xx，后来利息涨了，还款接近3000的时候，我把offset里面的钱拿 ...

请问提前还贷有没有违约金或者其他手续费的支出呢？谢谢