什么时候才可以买投资房

我爱猫

有个投资方面问题想问问大家：

买个投资房，然后用投资房的租金养自住房这种想法可行吗？还是要先把自住房的贷款还清才好想投资房的事？

blahblah

Well I think it depends.

Most important thing is that you'd better do all calculation first. Can you afford to support 2 properties, if the IP cannot be rent out, also the rate may go up another 2 per cent?

Based on your question, it seems to me that you are after some cash flow generating property. Hence you will need different searching criteria when you look for IP.

But anyway, from my point of view, it is always good to have some IPs and it would never be late to have IPs. :-)

北风

楼主好久不见

你的问题信息太少，让人很难回答

Cramzhang

买个投资房，以租养贷绝对可行，但要看个人情况。
绝对可行是因为澳洲房产市场（不但是澳洲）长期来看，肯定涨。买个投资房，让租户帮你还，肯定合适。
要说看个人情况是说，个人能不能负担的起养一个投资房，税务方面的好处有多少，算下来每个月要多花多少钱。
我给朋友计算了一下，年薪10万，如果从现有房产Redraw出来10万作为首付买一个40万的公寓作为投资房。
把所有的Tax Benefit都算上，实际上买的投资房每周只需要20刀来养。
是个长期投资的不错的计划。
顺便说一下，是把Council Rate，Body Corporate，Interest（按5.4％算的），Real Estate Agent Fee和Depreciation都算上。

我爱猫

原帖由 北风 于 2009-11-4 15:27 发表
楼主好久不见

你的问题信息太少，让人很难回答

嘻嘻，难得你还记得我。不曾灌水很多年袅。。。
因为对投资房的事没有什么概念，税务方面也算是白痴，所以一直拿不定主意。

打个比方说，每个月需要还２０００的自住房贷款，除掉日常花费，还有２０００左右的剩余（通常都放到OFFSET里），这样来说，是否可以买一个３５万左右的投资房，然后用INTERNET ONLY的方式来还贷款。

算算看，每个月付出:
INTERNETS ONLY：＄１２００（按照３０万元代款计算）
管理费：＄200
其他杂费：＄100＋

收入：
租金：＄１４４０（＄３５０／WEEK）
税务优惠：？？

其实支出部分还有很多很多，比如维修费啊，保险等等。。
如果租不出去的话那就惨袅。。

jiajia007

我听说有人买了投资房，私下租给国人，跟政府说没租出去，这样可以得到更多好处，是这样的吗？可是租房的中国人要申请租房补贴，不就是把地址给了政府了吗？那还能不知道？

梦想家园

买投资房要是租金不能COVER贷款的话，那就更别想还自住房的贷款了。还是先算算再说吧

北风

我随便说说，不一定对
1. 你有多少现金？
2. 35万的房子租金应该到不了那么高
3. 需要多少贷款？我觉得2000的剩余要贷25万以上会有些困难

原帖由 我爱猫 于 6/11/2009 13:02 发表


嘻嘻，难得你还记得我。不曾灌水很多年袅。。。
因为对投资房的事没有什么概念，税务方面也算是白痴，所以一直拿不定主意。

打个比方说，每个月需要还２０００的自住房贷款，除掉日常花费，还有２０００左右 ...

garysu

可以先看看老妖的帖

garysu

原帖由 jiajia007 于 2009-11-6 14:10 发表
我听说有人买了投资房，私下租给国人，跟政府说没租出去，这样可以得到更多好处，是这样的吗？可是租房的中国人要申请租房补贴，不就是把地址给了政府了吗？那还能不知道？

并不是人人都可以申请津贴，恐怕大多数tenant都不行

至于能不能这么做，首先这是犯法的，第二在现在的市场情况下，你要是报上去几个月没租出去了，很容易被调查，如果报一个月两个月，又没有多少甜头。

我爱猫

原帖由 北风 于 2009-11-6 14:32 发表
我随便说说，不一定对
1. 你有多少现金？
2. 35万的房子租金应该到不了那么高
3. 需要多少贷款？我觉得2000的剩余要贷25万以上会有些困难

对的，我就是打个比方
如果现金有１０万的话，不能都投入首付吧，得留点应急。
算来算去，也就是说，如果投资房的收入＜付出的话就不要考虑了是吧？就算以后有CAPITAL GAIN的潜力？

悉尼购房指导

什么时候买投资房，要看你几个方面：
1。 你的equity,还有你的现金。
2.  你的收入情况。

简单来说，如果你的equity或者现金足够多，而且你的税前收入比较高的话，你是比较适合买个投资房的。
一来通过杠杆原理来加快增值，二来通过投资可以实现税务优惠。

最后就是选房了，选择一个具有投资价值的区和楼盘。

[ 本帖最后由 悉尼购房指导 于 2009-11-6 21:59 编辑 ]

语阁

原帖由 Cramzhang 于 2009-11-4 17:57 发表
买个投资房，以租养贷绝对可行，但要看个人情况。
绝对可行是因为澳洲房产市场（不但是澳洲）长期来看，肯定涨。买个投资房，让租户帮你还，肯定合适。
要说看个人情况是说，个人能不能负担的起养一个投资房，税务 ...

以租养贷不见得不行，06年我买的房子27W，当时租金190-200，肯定亏，但现在租金已经是320+了，基本可以交利息了，当然，如果贷款利率继续上扬的话，不好说。要看情况的，现在买40W-50W的房子可能不够支付利息，但谁知道几年以后的情形呢。

梦想家园

原帖由 我爱猫 于 2009-11-4 15:07 发表
有个投资方面问题想问问大家：

买个投资房，然后用投资房的租金养自住房这种想法可行吗？还是要先把自住房的贷款还清才好想投资房的事？

这种办法是现在最主流的办法了。只是想LZ预留一部分资金，好应付房子没有出租出去的空置期。当然房子的位置是决定你是否能赚到钱的最重要因素。

我自己就是做代理的，有什么问题大家可以交流一下。

benbendan

谁能解释一下equity

kingkongfei

照偶这一段时间的了解来看，30万左右的1室city apartment, 租金可以到400/wk，如果隔一间出来，租金可以到490。
算490的话，一个月租金收入2123。贷款28万的话 （首付3万多），一个月大概1500 P&I. 加上杂7杂8的body corp等各类费用，正现金流还是可能的。

snowcat

请问LS的30万在city能买到1室的Apt？具体在什么地方呢？

kingkongfei

原帖由 snowcat 于 2009-11-8 19:21 发表
请问LS的30万在city能买到1室的Apt？具体在什么地方呢？

有阿，spencer street上，bourke street上. docland也有部分30万的，不过是studio,而不是1室的。如果你仔细找的话，30万的房子还是不少的。当然不是所有房子都放在网上的，自己去中介多跑跑就知道了。具体楼盘就不说了.
btw,我说的是off-plan的。

小燕子888

咬牙买套投资房，5年左右房子就可以自己养自己了。再等5年房子至少就双倍增值了。房产增值是靠时间的，购买房产就要靠银行。拿银行的钱买套增值潜力不错的房子值得的。

美讶

Cramzhang

Equity就是你拥有的部分，比如你的20％首付。
或者说你的房子增值了，现在房子价值与银行贷款的Difference，可以叫做你的Equity。

Cramzhang

30万在city可能只能买到很小的1室的公寓了，而且没有车库；现在猫本车库就要5万。

cooler

主要的是，在考虑了一定的空置率和管理费用后，每个月的支出属于自己可以控制的范围。我有一个计算收入和支出的excel，如果有兴趣，可以发给你一份。根据各种信息，自己做一个也很容易。

GPS

原帖由 cooler 于 2009-11-11 07:20 发表
主要的是，在考虑了一定的空置率和管理费用后，每个月的支出属于自己可以控制的范围。我有一个计算收入和支出的excel，如果有兴趣，可以发给你一份。根据各种信息，自己做一个也很容易。

也短我一份吧,谢谢

GPS

原帖由 cooler 于 2009-11-11 07:20 发表
主要的是，在考虑了一定的空置率和管理费用后，每个月的支出属于自己可以控制的范围。我有一个计算收入和支出的excel，如果有兴趣，可以发给你一份。根据各种信息，自己做一个也很容易。

也短我一份吧,谢谢

flyspirit

楼主的想法不现实。

投资房一般都是亏得，这样才好利用NG。

如果是亏得就谈不上以房养房了。

投资房的关键不在租，而在于增值。

password

原帖由 kingkongfei 于 2009-11-8 17:58 发表
照偶这一段时间的了解来看，30万左右的1室city apartment, 租金可以到400/wk，如果隔一间出来，租金可以到490。
算490的话，一个月租金收入2123。贷款28万的话 （首付3万多），一个月大概1500 P&I. 加上杂7杂8的bod ...

LZ 数据差太多了。
400/wk 的 CITY APT 至少要 35万-40万，贷款28万的话 （80% 首付6万多），一个月大概1600 -1700 P&I，现在利率，外加 CITY STRATA 至少要 800-900 的，外加 COUNCIL +WATER 300， 在整租的情况下，正现金流基本不可能。

sulenan

如果有个房子34万,租金400每周.值不值得投资?

flyspirit

原帖由 sulenan 于 2009-11-11 11:05 发表
如果有个房子34万,租金400每周.值不值得投资?

还要看Strata， Council, Water等所有费用。

算上这些东西，再加上很快要大涨的利率，房子正现金流很难。

sulenan

原帖由 flyspirit 于 2009-11-11 11:10 发表


还要看Strata， Council, Water等所有费用。

算上这些东西，再加上很快要大涨的利率，房子正现金流很难。

每年杂项支出在5000以下呢