投资房每年亏损统计

yizaoyixi

想问一下大家的投资房，加息以来 out of pocket expense 都是多少啊 ，我算了一下其中一个， 扣掉租金，自己还是需要填进去3万6，再加上中介管理费，维修啥的，感觉快5万了，这样是不是就该卖了？不划算啊。坐标墨尔本。

seamoun

正现金流很久了 自从疫情房租收入暴涨。。。。。

QianNing

投资房带来的负现金流不就正是negative gearing的精髓所在吗？如果楼主觉得现在是时候卖了，那就卖吧。

maxinfang

雷锋

seamoun

QianNing 发表于 2024-6-9 17:44
投资房带来的负现金流不就正是negative gearing的精髓所在吗？如果楼主觉得现在是时候卖了，那就卖吧。 ...

如果是折旧带来的“假" 负现金流，那退税是值得（精髓），但是如果是你真金白银从你银行账户CASH 花钱负现金流，再去退税1/3 那不就是傻子吗？

yizaoyixi

seamoun 发表于 2024-6-9 17:47
如果是折旧带来的“假" 负现金流，那退税是值得（精髓），但是如果是你真金白银从你银行账户CASH 花钱负 ...

真理

a_bomb150

seamoun 发表于 2024-6-9 17:47
如果是折旧带来的“假" 负现金流，那退税是值得（精髓），但是如果是你真金白银从你银行账户CASH 花钱负 ...

也不能这么说。负扣税本身只是手段，不是目的。简单来讲，如果一个高收入的人每年交很多税，他就可以投资一个很眼增值潜力的物业，并且通过负口税去持有。目的是资产增值，负扣税提供一些协助。

yizaoyixi

a_bomb150 发表于 2024-6-9 17:56
也不能这么说。负扣税本身只是手段，不是目的。简单来讲，如果一个高收入的人每年交很多税，他就可以投资 ...

关键就是不增值呗，错失的机会成本也是成本呐

erdai

house按租金3%，贷款利率按6.2%，需要填补多少，看贷款多少和其他费用多少。一般来说贷款120万基本就差不多5万了。

a_bomb150

yizaoyixi 发表于 2024-6-9 17:59
关键就是不增值呗，错失的机会成本也是成本呐

是不是真能增值，那不就是下个话题了么

waiting123

seamoun 发表于 2024-6-9 17:47
如果是折旧带来的“假" 负现金流，那退税是值得（精髓），但是如果是你真金白银从你银行账户CASH 花钱负 ...

能说的再仔细点，这方面不是很懂

amyo(∩_∩)o

算上负扣税。一年亏三万。如果自住房一年亏5万。和租房不起来岂不是更亏。

ub_mike

楼主真是活雷锋，好人啊

yencht

你这亏得有点大了。
不能真金白银往外掏。
负扣税那层楼说的是真理。

xsmile

两个房子加起来损失了4万，真金白银呀！是不是卖掉比较好呢？

xlp

house 80%的贷款的话在墨尔本利息那么高的情况下一年贴个3到5w很正常，就看他升值潜力大不大了，或者等降息一年亏个2w左右，这样 持有也不错的，除非他没啥升值潜力。。。。。

michaelsenior

十年亏50万，可房子十年可不止增50万.

inandbr

你这只是算了自己的损失，实际是任何投资房，都有资金投入；这部分资金的收益还没算呢

Dualis

着还真是第一次听说投资房还折钱进去的。。。

zxie8

你这应该是house吧，house租售比确实低，只能看升值

关注房事也挺久了，感觉现在好区，好房子还是坚挺，但是一般的区/状况差房子不说跌吧，起码涨不到能cover每年损失的样子

goaiai

现在都等着降息，问题是接下很长时间的利率中枢是多少，是过去10年的%2还是4%-%5。如果是4%以上，现在的房子基本不值得投资。

oldqin

house一年亏4万以上正常

Janet

看投资房看了一段时间了， 房价高得不敢下手呀，

人在悉尼已中年

要具体看你，持有这个房产多少年了

人在悉尼已中年

以及这个房产每年增值多少？是否抵消了你的亏损

人在悉尼已中年

买投资房要优先考虑，房产每年的增值，而不是每年租金能赚多少钱？如果只看租金回报，那些万年不涨的nsw小镇房产是无敌的存在。

rurutia

投资房成本别忘记加上 痛苦的五个月 - 上市准备和inspection两个月 / settlement 三个月。假设1百万的房子， 利息2万5，中介费加广告费（立牌/REA/Domain）2万，staging加清洁加微微小修5千，rates加水费加legal 2千。至少五万多没了，这期间还没任何租金收入。

All_Black

现在利息这么高，1.3m 贷款，6.4%利息，光利息每年就8万多，可以支付一份银行全职工人工资了。可见房东的贷款压力。除了利息，还有每个月的贷款还款。1.3m为例，每个月还款就要8000-9000元，一年10来万。虽说这是还贷款，却是家庭固定支出

merryau

a_bomb150 发表于 2024-6-9 17:56
也不能这么说。负扣税本身只是手段，不是目的。简单来讲，如果一个高收入的人每年交很多税，他就可以投资 ...

不是说负扣税在卖房的时候，都会给你算回去吗？
投资房产有个很大的问题就是隐形成本。银行，政府，中介都没有给我们普及这些知识。即使房价纸面上升值，但是剔除那些隐形成本，真正从投资房产能赚到恰当收入的，今年入市的，怕没有几个人吧？

社区

merryau 发表于 2024-6-9 23:18
不是说负扣税在卖房的时候，都会给你算回去吗？
投资房产有个很大的问题就是隐形成本。银行，政府，中介 ...

算回去那真是雷锋了，只有折旧部分要退还。