最好的投资策略：不断升级自住房？

zhushan

房产小白求教：
经常听到悉尼的朋友们说，不断升级自住房，是最稳妥的地产投资路线。请问这是怎样的思路和策略？是往更好的区，还是搬更好的房子？难道大盘不是跟着一起涨吗？
另外 墨尔本、布里斯班也适用于这种投资丰富吗？
谢谢！

abcd12345

不断升级自住房 最终还是自住房 这和投资房有什么关系？ 升级的自住房当然和地段有密切关系 房子的要素 地区 地段 地点

fnf2000

这只适用于有其他的主业，只不过需要房产兜底的人，专门搞房地产投资的这种来钱太慢了。

至于跨州那更是想多了。

看了几篇回帖，发现大多数人都不知道所谓升级自住房的策略是怎么回事。。。

Udum

200万的自主房升级到400万，一买一卖税费损失多少，还别说不断升级。

akosakos

Udum 发表于 2024-5-31 14:43
200万的自主房升级到400万，一买一卖税费损失多少，还别说不断升级。

但是增值部分免税啊

coolangatta

因为房产的特点是资金比较大，交易费用比较高，持有周期相对比较长。
这3点原因导致的结果就是，除非在特定时间点（比如疫情后这3年）不然快进快出赚的一些利差，减去了税务和stamp duty，几乎就是白折腾。
但是升级自住房就比较容易操作，拉长周期，不会踏空。
但是你要明白，升级自住房属于资产增值或者说是保值，但是想投机赚钱，还是得低买高卖。
这是两码事

leoyin2014

目光短浅，或者鼠目寸光

自住房没有投资收入，税务优惠，只能等待可怜的升值，不断升级自住房，也不会带来过多的增值，因为你的房子年龄，地段就决定了它的顶部，不可能升值太多，即便是不断升级

还不如买个破房投资，甚至升级，效果要好得多。

秋秋

升级自住房日常cash比较紧张，毕竟一直要还贷；但是退休时候卖房downsize，手上就会有很多钱了。

江楠楠

我就这样，投资房全部卖了，升级自助，有机会就接着升级，澳洲不适合投资房，说真的，涨跌有关系吗，没有，就算跌了，自住房质量直接关系生活品质，就算跌了，自己享受了，涨了更好，无所谓，别说的投资房涨自住房就不涨了一样，现实是自住房涨的远比投资房多，自住房全部都在抢，投资房你转手，哪有那么容易，现在谁都不要投资房了

selina79

不断升级自住房的过程，买卖要付印花税，中介费，越高级的房子平时各种费用越高，匀出部分钱，买一个不错省心的投资房，用上杠杆增值，损失抵点税，然后持有到退休，卖掉，最多也不过交25%的税。
当然这个的前提是自住房已经有一定的舒适度，不需要委屈自己那种。

tina-go

都是拿现金投资的吗

200万自住房，自己还160万

300万自住房，自己还240万

这300万房子倒是住的比200万舒服，但是额外80万贷款，是谁给贷，谁给还的啊？

幸运幸运

差不多就可以了。

swfjack

干什么都是28 原则，有赚钱就有亏钱

maxinfang

楼主不要本末倒置
升级自助房 是 你有个人需求 而不是为了赚钱 硬升
那就是失去了他的意义
我的经验是 一般一步到位都很难 就算买了四房 以后可能由于小孩读书 或者 工作变迁
你的个人生活周期 改变了 那么 要果断升级
升级分两种 装潢 和 置换
如果 地理位置和地都不错 那就花钱折腾起来
不要想太多 满足自己需求优先
钱花在自己的自住房子上 是肯定没有错的
但是花在投资房上 那要有雷锋般的超高觉悟
因为几年下来被糟蹋了 钱可能回不来的
因为租客的素质 不是你能决定的 唯一
能决定的是自己 至少自己肯定会好好维护
那这份珍惜 会在你卖房的时候体现出来
这也是为什么自住房好卖 因为 用心生活的人
懂得前屋主的良苦用心  买新房的人 懂的设计师的
精心安排 什么干湿分区 动静分离

那卡西

怎么一直升级？
难道过几年收入增加了能多贷一两百万？

maxinfang

那卡西 发表于 2024-5-31 16:24
怎么一直升级？
难道过几年收入增加了能多贷一两百万？

自住房升值了一百万 自己还了一部分 工资上去了一部分 置换 就是这么操作的

marlene603

这个逻辑能成立是基于澳洲房价永远涨，但是这可能吗？就像在三年前，很多人都相信北京上海的房价永远涨一样，现实会无情打脸

DBOY123

真的是这样，投资房那点租金出去开支啥也不够，澳洲的税率，自住房是最好的理财工具

xq052b

selina79 发表于 2024-5-31 15:06
不断升级自住房的过程，买卖要付印花税，中介费，越高级的房子平时各种费用越高，匀出部分钱，买一个不错省 ...

现在最大的问题是，自住房基本就把贷款额度用完了，很难再贷出钱来买投资房了

5124

这是乱说的。自住房不是投资。是消费。

房子根本不适合投资。回报率极差

liwei2001

印花税，中介费

fly-star

这个方法适合享受生活的人。喜欢投资的人一般不会把所有的鸡蛋放在一个篮子里面

weekends

以前看到一个统计，澳洲人平均9年换一次房
从小到大，差到好，普通人不可能一步到位
Offset差不多了，不是投资就是升级
自住一个是免增值税，一个是提高生活质量，普通人合适的选择

yl001

weekends 发表于 2024-5-31 20:12
以前看到一个统计，澳洲人平均9年换一次房
从小到大，差到好，普通人不可能一步到位
Offset差不多了，不是 ...

有个硬伤啊
要是10年翻番，收入怎么跟得上房价的翻番？
当年你看上但是买不起的房，十年后比你自住的房子翻的更多啊

yl001

maxinfang 发表于 2024-5-31 16:27
自住房升值了一百万 自己还了一部分 工资上去了一部分 置换 就是这么操作的 ...

你这个就是我说的硬伤之一，你自住房是升值了100w，但是很可能你看上的那个升级房升值了200w，那么就算你还了一部分，工资上去了一部分，这个cap也是很难cover的啊，当然，你的工资从10w变20w 30w了，那么倒是有可能。但，普通人的工资，你真以为随着年限就可以翻倍或翻2倍的增长？
绝大多数人，我看毕业拿6w，干10年也就9w到头了。

zhangwei7461

自住房是生活的一部分，应该弱化投资属性。

maxinfang

yl001 发表于 2024-5-31 20:53
你这个就是我说的硬伤之一，你自住房是升值了100w，但是很可能你看上的那个升级房升值了200w，那么就算你 ...

如果你永远不还 那是的这样的 不过正常来说p+i 还进去了的 一般 10几来年都可以升级一次 最惨可能30年吧 贷款还完 那就是一次大置换了

秋叶飘

进来学习。

hsbdxx

确实是一个好方法 但每个人情况不同 你选最适合的

南瓜地

yl001 发表于 2024-5-31 20:50
有个硬伤啊
要是10年翻番，收入怎么跟得上房价的翻番？
当年你看上但是买不起的房，十年后比你自住的房子 ...

不啊，无论房价涨跌，当你还完贷款那时候，你必然有能力买一个当前房+贷款额度-印花税的房子，只要贷款额度高于印花税，你就能换个更好的房子