要购买第二套房给父母住，才能够税务角度直接挂他们名下还是出租

fingerwater

我和老公名下已经有一套自住房，然后最近决定给没有PR父母买房住。现在有几种方案
1. 直接用他们海外身份购买 不贷款
2. 我们自己购买，免费给他们住（也就是不申报负扣税）
3. 我们自己购买，他们给我打钱作为房租（其实也是我们自己钱），然后申请负扣税。
请问从财务角度，哪个更合理一点？

fuyao

第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

future2521

1肯定不推荐啊，除非是公寓没什么地价，否则外国人特别税要交。

nariko

fuyao 发表于 2024-4-22 12:45
第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

除非小公寓， house的话地税不会少的

fuyao

nariko 发表于 2024-4-22 12:59
除非小公寓， house的话地税不会少的

地税第二套房避免不了吧？

zhangwei7461

现在用海外身份购买无论如何都是不划算的。  FIRB贵+stamp duty surcharge的离谱。

hotisland

fuyao 发表于 2024-4-22 12:45
第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

应该会有arm's length的限制吧，太低了会有问题。

xinjiegu1

找个会计师帮你算一下把。
你又不把你的收入，你投资房的地价等重要信息告诉大家。
在这里问能有什么结果。

idris

可以设立一个公司来持有，再租给父母吗？

shayy

起码说下哪个州吧，地税和海外居民的税都是每州不同的
为什么考虑2呢？除非你们澳洲没有收入，或者有其他税务方面的问题，trigger div293之类，一般有折旧还有地税，总是负扣税划算点吧

lvr

3

Forbne

自住房免CGT才是大头，当然是房产写父母名字

ozsuccess

mark

zn7726

你们自己的名义买下，免费给父母住，那也改不了这房子是投资房的属性啊。

gaddafi

给父母钱付自己房租，这就是自己的收入上两份税，当然如果是负扣税这个问题也不存在，但是会影响领福利。如果大额的负扣税的话，也蛮不错的。不过楼主看起来是可以把offset填满的，所以负扣税怎么来呢。免费给父母住，第二套房也是妥妥的逃不开CGT如果以后转手的话。

chun.g

mark + 1

hellochina

fuyao 发表于 2024-4-22 12:45
第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

如果想要负扣税，就算只收父母1分钱也要按照市场租金计算收入。ATO又不是吃素的

Coolbananas

我的理解是 全款买选2 ，贷款买选3.(3 需要按市场租金价格报税)

Coolbananas

Forbne 发表于 2024-4-22 14:37
自住房免CGT才是大头，当然是房产写父母名字

他说了，他父母没有PR,

Forbne

Coolbananas 发表于 2024-4-22 19:15
他说了，他父母没有PR,

没PR有TR啊，否则怎么可能长待澳洲？

学术民工

hellochina 发表于 2024-4-22 17:06
如果想要负扣税，就算只收父母1分钱也要按照市场租金计算收入。ATO又不是吃素的 ...

听ATO的朋友说租给父母可以比市场价便宜狠多的，这是合理的

学术民工

Forbne 发表于 2024-4-22 14:37
自住房免CGT才是大头，当然是房产写父母名字

这个问题要综合看吧

租给父母能退税，折旧，而且用贷款这个杠杆

CGT那笔钱是将来的问题，钱有时效性的

Forbne

学术民工 发表于 2024-4-23 10:08
这个问题要综合看吧

租给父母能退税，折旧，而且用贷款这个杠杆

那为何大多数网友自住房不搞退税？随便申报租金一点不难的，CGT永远是大头，越后面CGT越多。

学术民工

Forbne 发表于 2024-4-23 10:13
那为何大多数网友自住房不搞退税？随便申报租金一点不难的，CGT永远是大头，越后面CGT越多。 ...

这么说吧，给父母买自住房，是贷款的吗？

Forbne

学术民工 发表于 2024-4-23 10:14
这么说吧，给父母买自住房，是贷款的吗？

楼主不是说了吗？给父母买不贷款

forevermary

fuyao 发表于 2024-4-22 12:45
第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

no

https://www.ato.gov.au/law/view/ ... T2167/NAT/ATO/00001

Letting of property to relatives

13. Where property is let to relatives the essential question for decision is whether the arrangements are consistent with normal commercial practices in this area. If they are, the owner of the property would be treated no differently for income tax purpose from any other owner in a comparable arms length situation.

14. If property is let to relatives at less than commercial rent other considerations arise. Unless the arrangements are comparable to those in FCT v Groser referred to earlier, the rent would represent assessable income. It would not necessarily follow, however, that losses and outgoings in relation to the property would be wholly deductible. The ultimate resolution of the matter would depend upon the purposes of the taxpayer in acquiring the property and in letting out to relatives.

jwa

fuyao 发表于 2024-4-22 12:45
第二套房子就是投资房 出租给父母就是 1 分钱每周，也可以负扣税吧！

不可以的，ATO有明文规定出租房claim负扣税的话必须是按照市场价出租，尤其是租给亲友，稍微低一些问题不大但是每周租金1刀来claim负扣税ATO肯定不会认可，不查没事一旦查起来就麻烦了

学术民工

Forbne 发表于 2024-4-23 10:16
楼主不是说了吗？给父母买不贷款

我父母全款买的老unit，底楼没台阶的，交通狠方便，狠适合老人住

现在觉得经济上亏大了，准备过户给我，再租给他们住

全款买房是笔死钱，等于这笔钱gone了

Forbne

学术民工 发表于 2024-4-23 10:26
我父母全款买的老unit，底楼没台阶的，交通狠方便，狠适合老人住

现在觉得经济上亏大了，准备过户给我， ...

但是你父母卖给你不用交CGT啊，如果当初是你买的给父母住，现在卖，CGT逃不掉的。亏损了才有退税，弥补一点损失而已，这永远是小头，如果退税能超过CGT，大家早就自住房搞退税了，新足迹的攻略也会满天飞的。当然，如果你说房产没增值甚至还亏了，那就没法讨论了。

学术民工

Forbne 发表于 2024-4-23 10:38
但是你父母卖给你不用交CGT啊，如果当初是你买的给父母住，现在卖，CGT逃不掉的。亏损了才有退税，弥补一 ...

所以取决于你买的物业，对吧？不能一概而论的

而且CGT本身有狠多办法来降低的呀