卖投资方可以用往年负扣税累积的tax loss吗？

jobhunter0086

请问海外投资客卖澳洲的投资房，现在可以用往年负扣税累计的tax loss去抵消房价的capital gain吗

今年除了卖房的gain之外没有其他进项。回答必分

lengyi3211

不能

税里面的两个不同的考量
等于苹果不能用梨来抵扣

abergel

capital gain 和 Capital loss 抵消，你问能不能抵消 只要搞明白它是不是 Capital loss 就这么简单

findcaiyzh

负扣税  不是已经退过一次税了吗？

yourock

findcaiyzh 发表于 2023-10-27 07:53
负扣税  不是已经退过一次税了吗？

如果不做负扣税 能最后卖房时扣除吗？
或者能否被平时的loss 申报为capital loss?

abergel

yourock 发表于 2023-10-27 08:56
如果不做负扣税 能最后卖房时扣除吗？
或者能否被平时的loss 申报为capital loss? ...

那要先弄明白平时的 LOSS 是不是 capital loss 建议找专业人士问问吧。

Tax loss or capital loss?
A tax loss is different from a capital loss.

A capital loss occurs when you dispose of a capital asset for less than its tax value. A capital loss can only be offset against any capital gains in the same income year or carried forward to offset against future capital gains – it cannot be offset against income.

企鹅男孩

不仅不能抵

如果你每年负扣税的时候，做了房子折旧，这个折旧的金额还要从你买房的成本里扣掉，也就是要相应增加你卖房的capital gain，要多交税

虞宅与美丽

lengyi3211 发表于 2023-10-27 05:19
不能

税里面的两个不同的考量

话也不能这么说。

虽然苹果和梨不一样，a capital loss can only offset a capital gain；但是你最后交的税是一个筐，tax loss 和taxable income讨论的都是筐的层面。

楼上各位卖房的时候，建议都一定要找专业人士报税。

mmllyy

如果之前每年TAXABLE INCOME 是负数， CARRY ON TO LATER YEAR, 可以的

李十三

不行。每年的折旧减少了cost base. 应该会算出更大的capital gain.

百万负翁

没出租的时候才可以

maatthew

mmllyy 发表于 2023-10-27 15:15
如果之前每年TAXABLE INCOME 是负数， CARRY ON TO LATER YEAR, 可以的

那不是capital loss....

只有capital loss才能跟capital gain进行offset.....

盐炒栗子

maatthew 发表于 2023-10-27 15:44
那不是capital loss....

只有capital loss才能跟capital gain进行offset.....

是capital loss只能用来offset capital gain,不是只有capital loss才可以
把问题简单化Capital gain到最后都是taxable income,
如果前几年结果是负的当然可以用来降低taxable income
但前提是前几年都报税这些tax losses ATO需要有记录

盐炒栗子

但是万一每年都做了折旧，折旧中Capital works (or division 43)的那部分要记得加回来。。折旧报告里会告诉你哪部分是div 43

aumaple888

之前的loss不是已经是抵扣收入的结果吗？

chaaann

可以。income loss可以抵capital gain, 但capital loss不能抵一般income，只能抵capital gain.

至于capital gain怎么算，建议还是咨询一下专业人士。

yn0521

每年 折旧的金额 有一部分是要在卖房的时候加回去的。。也就是说你卖房的利润会增加 不仅不会抵税反而会多交税！出来混早晚要还的即视感

李十三

yn0521 发表于 2023-10-27 18:38
每年 折旧的金额 有一部分是要在卖房的时候加回去的。。也就是说你卖房的利润会增加 不仅不会抵税反而会多 ...

只还一半。因为持有超过一年capital gain 有50%折扣

xq052b

李十三 发表于 2023-10-27 18:44
只还一半。因为持有超过一年capital gain 有50%折扣

+1

而且钱有时效性

yourock

如果收入很低甚至没有 那是不是不应该做折旧？因为折旧了也没有taxable income可以抵扣，反而要在最后卖房的时候多计算capital gain

yourock

yn0521 发表于 2023-10-27 18:38
每年 折旧的金额 有一部分是要在卖房的时候加回去的。。也就是说你卖房的利润会增加 不仅不会抵税反而会多 ...

那为什么高收入的人还要想方设法负扣税呢？

laoyouyu

yourock 发表于 2023-10-28 07:23
如果收入很低甚至没有 那是不是不应该做折旧？因为折旧了也没有taxable income可以抵扣，反而要在最后卖房 ...

折旧项目(capital allowances)在卖房子的时候需要加上你卖房子的价格。具体数目参考折旧报告,如果有说的不对，请楼下补充。
如果楼主持有一年以上卖投资房，退税的时候原来的折旧加回房价后享受50%的折扣, 最终可能面临22.5%最高税率(18万以上收入税率45%的话)。

abergel

laoyouyu 发表于 2023-10-28 08:34
折旧项目(capital allowances)在卖房子的时候需要加上你卖房子的价格。具体数目参考折旧报告,如果有说的 ...

自己考一个卖房子中介license ,然后注册中介房地产公司，用公司卖自己的房子，给出高额中介费 去抵消曾经的 claim 的capital allawance. 完成自我救牍。比如市价中介费 3万，你出6万，再加上高额的 open home 家具费用。

laoyouyu

abergel 发表于 2023-10-28 08:41
自己考一个卖房子中介license ,然后注册中介房地产公司，用公司卖自己的房子，给出高额中介费 去抵消曾经 ...

公司注册要成本，公司收入要交税。况且你自己卖的价格可能比别人低不少。
租家具的钱花出去了退税最多回来22.5%,自己出大头，合算不合算自己掂量。
话说楼主一分都没有给大家加呢

abergel

laoyouyu 发表于 2023-10-28 08:56
公司注册要成本，公司收入要交税。况且你自己卖的价格可能比别人低不少。
租家具的钱花出去了退税最多回 ...

公司注册才小几千块，可以自己 DIY。 公司收入 我只做这一笔，有免税额，能交多少？ 比起来你可以  OFFSET 大几万澳，肯定划算多了。

Uueeus99

盐炒栗子 发表于 2023-10-27 16:05
但是万一每年都做了折旧，折旧中Capital works (or division 43)的那部分要记得加回来。。折旧报告里会告诉 ...

感谢分享！
除了division 43, 如果折旧报告还有division 40，这部分也还要加回capital gain里吗？

李十三

yourock 发表于 2023-10-28 07:25
那为什么高收入的人还要想方设法负扣税呢？

因为持有期间可以少交税。

李十三

abergel 发表于 2023-10-28 10:20
公司注册才小几千块，可以自己 DIY。 公司收入 我只做这一笔，有免税额，能交多少？ 比起来你可以  OFFSE ...

公司没有免税额。

abergel

李十三 发表于 2023-10-29 10:29
公司没有免税额。

用公司赚的钱给自己买辆中介的车。。。。。

icac

不能

还是老老实实找个会计吧