想问一下投资房利润交税的问题

dilys

想买个投资房，但现在利息很高。每年应该有几万亏损，然后负扣税。那么将来卖投资房的时候，税是怎么交呢？

假设投资房卖出价格-买入价格=50万。那么这50万毛利是不是要减去这些年的亏损（假设20万），然后还要还给政府这些年的负扣税（假设5万）那么付税时是这么算吗？50万毛利润/2=25万（因为持有超过5年）25万-20万历年损失-还政府5万=0 所以不用交税？

dilys

还有负扣税是不是真的要还给政府？

JhYu

这些年的亏损20万那里来的?

dilys

JhYu 发表于 2023-6-24 22:59
这些年的亏损20万那里来的?

每年租金-每年利息-维修费用-税费=每年亏损

JhYu

这些不是每年退税都解决了吗？卖房时不能再claim了。

dilys

JhYu 发表于 2023-6-24 23:08
这些不是每年退税都解决了吗？卖房时不能再claim了。

那这些年的负扣税要还政府吗？

dilys

JhYu 发表于 2023-6-24 23:08
这些不是每年退税都解决了吗？卖房时不能再claim了。

还有，如果我这些年不claim负扣税，能不能卖房时一块claim？

人在悉尼已中年

负扣税分两部分，一部分是房产的折旧(这个需要还，大概60%)，一部分是持有的费用(这个不需要还)

人在悉尼已中年

dilys 发表于 2023-6-24 23:15
还有，如果我这些年不claim负扣税，能不能卖房时一块claim？

不行，只有没出租屋子的时候产生的费用，才可以卖房的时候作为base减少增值税。

IMELBOURNE

找会计

geyaru

Capital Gain （增值部分计算）= sold price - purchase price - buying cost（stamp duty）- capital expenditure - selling cost - 空置期损失.

Tax （增值税） = Capital Gain * Tax rate （通常30%）* 50% （如果你是个人投资者，并持有该投资物业12个月以上，享有50%的税务减免）

dilys

geyaru 发表于 2023-6-25 08:05
Capital Gain （增值部分计算）= sold price - purchase price - buying cost（stamp duty）- capital expe ...

没看懂capital expenditure -- 空置期损失. 这两个怎么算？

空置期损失是指出租房广告期的租金损失？还是利息损失？每年报税不是已经claim了吗？

zxie8

我只知道折旧的钱最后要还回去，不过具体怎么个流程不清楚

xxn617

capital expenditure是什么意思呀

geyaru

dilys 发表于 2023-6-25 08:42
没看懂capital expenditure -- 空置期损失. 这两个怎么算？

空置期损失是指出租房广告期的租金损失？还 ...

capital expenditure 是你持有投资物业时期，所有的升级和修补。
空置期 是持有期，所有的空置损失（包括没有租客+租客拖欠租金）

geyaru

xxn617 发表于 2023-6-25 11:24
capital expenditure是什么意思呀

capital expenditure 是你持有投资物业时期，所有的升级和修补。

jwan131

geyaru 发表于 2023-6-25 11:58
capital expenditure 是你持有投资物业时期，所有的升级和修补。

如果expenditure在持有物业的每年被用来计入negative gearing中的亏损部分的话，比如说修空调修屋顶。那卖房的时候这些支出还能再一次被用来抵扣capital gain吗？另外每年用折旧来抵税的话，这部分折旧是否要在captial gain的计算中恢复？

geyaru

jwan131 发表于 2023-6-25 12:27
如果expenditure在持有物业的每年被用来计入negative gearing中的亏损部分的话，比如说修空调修屋顶。那 ...

capital expenditure 可以计算在 negative gearing if you do have loses. Then you could add it up into capital gain calculation as well.

折旧部分, 可以在negative gearing 减去, 通过减少taxable income 的方式。 但是你的capital gain 会增加，因为你的 adjusted cost = original cost - depreciation value. 因此，你会多交capital gain tax.

dilys

geyaru 发表于 2023-6-25 13:00
capital expenditure 可以计算在 negative gearing if you do have loses. Then you could add it up int ...

感谢分享

落落繁花

geyaru 发表于 2023-6-25 11:58
capital expenditure 是你持有投资物业时期，所有的升级和修补。
空置期 是持有期，所有的空置损失（包括 ...

可以具体问问没有租客的损失指什么吗？银行利息？

cecilia04

mark

xq052b

投资房单纯靠买进卖出是赚不了几个钱的，在给银行和ATO打工，还要背上炒房的恶名

paopaolong19

火贴留名

mcbaobao

同样问题，如果这几年没有报税，是不是可以补报之前几年的房屋负扣税

suitanertan99

如果你买的投资房是一手新房，有两部分费用是可以让你的会计在帮你报税的时候做税前抵扣的，一部分是投资房银行贷款的利息支出，另一部分是投资房的折旧费用。这两部分在报税的时候可以抵扣不少，但具体是多少金额，要看你的投资房的实际情况和收入情况来定的，具体你可以咨询一下你的会计。

is01lzh

mcbaobao 发表于 2023-7-8 13:54
同样问题，如果这几年没有报税，是不是可以补报之前几年的房屋负扣税

之前几年的报税都可以改的啊。

is01lzh

楼主举个例子你就清楚了。假设第一年你划70w买了个房子，印花税3w。然后每年折旧1w5, 到第四年你80w卖掉，中介费1w6.那你的资本利得就是(80W -（70W+3W+1w6-1.5W*4）) * 50%= 5.7 W。你就需要把这5.7w加到你当年的报税收入中合并计税。

至于说每年报不报负扣税（加不加上折旧）一般来说加上划算因为每年你占的便宜没有打50%，但是你最后上的税打了50%。

wxm611

geyaru 发表于 2023-6-25 11:58
capital expenditure 是你持有投资物业时期，所有的升级和修补。
空置期 是持有期，所有的空置损失（包括 ...

“空置期 是持有期，所有的空置损失” 这个空置损失具体是什么呢？比如 空置期为10周，空置损失是 原来的房租*10周 ？ 还是这10周内的持有成本（银行利息+各种账单费用）？

geyaru

wxm611 发表于 2023-7-10 11:35
“空置期 是持有期，所有的空置损失” 这个空置损失具体是什么呢？比如 空置期为10周，空置损失是 原来的 ...

空置损失单指空置期的租金损失。

geyaru

is01lzh 发表于 2023-7-10 10:26
楼主举个例子你就清楚了。假设第一年你划70w买了个房子，印花税3w。然后每年折旧1w5, 到第四年你80w卖掉， ...

每年的负扣税只按个人税率折扣（一般30%）。50%的折扣是capital gain tax 的政策，只针对个人投资者，并需要持有该物业12个月以上。