关于负扣税的一些想法和请教前辈验证

ittgx

我可能一直对现金流有心结，说说我对负扣税的一个场景的理解，请前辈帮忙解惑，谢谢。小花送上。

100万的房子，自己出钱20万+税费6万，贷款80万，不还本金，每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，就算是40%税率，省了1万的稅，税后净损失1万5，十年实际持有成本20+6+15=41万，假如十年后房子翻番了，价值200万，除去费用卖出后利润96万，48万交税45%，就算21万，银行还款80万，到手75+20万，减去41万成本净赚54万，每年实际税后净赚了5万4。这里有个很大的假设就是十年后房子的价值。本帖只讨论一个基本计算方法，不作为购买投资房建议。

算得比较粗糙，即使不能正现金流看上去还是不错的，这个思路是对的吗？

joyalty

少算了你10年间贴进去这31万的资金成本，不过总体上可以看出来有负扣税和资本增值税折扣加持下，房产是一个有巨大吸引力的投资项目

不多不少

别忘了负扣税到最后都要吐出来的

失忆空间

不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的

什么意思？

ittgx

不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的

愿闻其详，实际怎么吐法？我的理解最后都算到你收益里再交个税，上面算进去了。

AlanTse

取决于利率吧，低息时差点不能负扣税因为没有亏损，最近负扣税肯定爆增

pengruijun

算的对啊，普通人如果有26万的闲钱，这么投资是最省心的了，否则26万存银行也没有什么意思

AlanTse

其实说到底投资房是工薪族唯一可以参与的游戏，毕竟长期看不动产总是增值的，留给子孙后代也好自己养老也好，就是变相的储蓄，因为不投资这些钱也指不定亏在别的方面

最划算的还是全部花掉，毕竟人生苦短要及时享乐，所以投资房只能锦上添花绝对不能倾尽所有成为负担

ittgx

谢谢各位分享。

天涯浪客

不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的

折旧会卖房的时候吐出来，不是负扣税。

ittgx

是不是我算得太乐观了。

ittgx

天涯浪客 发表于 2023-4-13 10:21
折旧会卖房的时候吐出来，不是负扣税。

华仔来了，你觉得我算的是对的吧。但是年化20%，投资房有这么乐观吗？

人在悉尼已中年

ittgx 发表于 2023-4-13 10:04
愿闻其详，实际怎么吐法？我的理解最后都算到你收益里再交个税，上面算进去了。 ...

有人不懂在瞎说，不用当真

ittgx

这么简单易操作风险低的投资，就达到了巴菲特老爷子的收益率，无脑投啊！

天涯浪客

ittgx 发表于 2023-4-13 10:23
华仔来了，你觉得我算的是对的吧。但是年化20%，投资房有这么乐观吗？

当然是太乐观了，买房时间点很重要。我认识一个朋友，2017年买的房子，现在原价卖都困难。如果再按照负扣税的理论，妥妥还是负收益。杠杆可以放大收益，当然也可以放大损失。

shuaiwhy022

26w 的首付如果存进银行10年也够50w了，再加上每年1w5存款的利息更多，赚的44w减去这个，其实赚了不到20w

ittgx

天涯浪客 发表于 2023-4-13 10:31
当然是太乐观了，买房时间点很重要。我认识一个朋友，2017年买的房子，现在原价卖都困难。如果再按照负扣 ...

谢谢分享。分快发完了。这里面最大的变量就是持有十年卖价和买入价的差别，其他的我觉得买的房子不要太差太偏基本还是好控制的。

人在悉尼已中年

因为租金在增长，买的早，就正现金流。所以不可能20年都能负扣税。

ittgx

人在悉尼已中年 发表于 2023-4-13 10:36
因为租金在增长，买的早，就正现金流。所以不可能20年都能负扣税。

对我来说不负扣税，其实是更理想的投资。

人在悉尼已中年

足迹里，有见过空军讨论过悉尼十年前买房亏损的案例吗？

人在悉尼已中年

所以，不管涨跌，悉尼是越早买房越好。能买房的时候，就是买房的最佳时机。

ittgx

谢谢分享，没分数了。讨论下投资房产的计算方法，具体操作就要看个人的水平了。

mea

没有理解96万的利润是怎么算出来的？不会是200-100万再减去4万块中介费用吧。
总和是200万，加10年的收入房租加ATO退税的10万
减去的是100万本金，10年的利息，房子的修理维护费用，100万买入的印花税，买出的中介费

人在悉尼已中年

shuaiwhy022 发表于 2023-4-13 10:33
26w 的首付如果存进银行10年也够50w了，再加上每年1w5存款的利息更多，赚的44w减去这个，其实赚了不到20w ...

1.5万的利息?1.5/26=0.0577，平均每年5.77的利率。还不交所得税，哪一个国家，哪一个银行?能有这种好事?

TIMEBEFORE

负扣税的加持下，投资是一个比较稳妥的方案。现今情况，没有太多投资渠道，很多投资都需要更专业的知识和更多的精力，如果无暇去顾及，那目前房产几乎成为唯一投资渠道了

sheepYY

如果是持有abn，是不是收益涨了很多

hsbdxx

现在房产翻倍很难了 悉尼100万的房产 如果是house那就很偏远了 否则好的区townhouse都超过100万了 租客也不省心 修修补补都是钱 如果有land tax又是一笔支出 主要是现金流 钱多没处用 就买了等退休后再卖

leaf2019

每年负扣税减少交税是短期的话，物业增值就是长期的，两者不太一样，好多人是现金收入多扣不到什么税

ittgx

mea 发表于 2023-4-13 10:43
没有理解96万的利润是怎么算出来的？不会是200-100万再减去4万块中介费用吧。
总和是200万，加10年的收入房 ...

基本上简单的算是这样的卖出价减去买房和其他费用。平时的维护费用和房租收益和退税都算在了这个每年损失1万5里面算做了成本。卖房的印花税和其他杂费按照6万成本算进去了。

ittgx

思路就是你最初一次花出去多少钱，每年还要从口袋里往外拿多少钱，当做你所有的成本。最后你卖了房子能赚到多少钱，减去成本。