投资房转自住，可以用估值报告作为CGT计算依据吗？

altman

请各位大佬指教。
房子买来就一直出租，我们住在另一处自住房。现在想卖掉自住房，搬进投资房住。
查了ATO关于CGT partial exemption的说明，可以按照出租天数/总持有天数的比例，在售出时计算CGT。
我想问一下有没有另外一种途径，就是找评估机构对投资转自住时间点的房屋做估价，计算capital gain/lose？
小心思大家肯定一看就懂了。
谢谢各位！

felix100

关注，我可能自住变投资。

achilles

搬进去住也改变不了什么。

估价的思路是可以的，如果是中介的需要两张，如果你需要“操作”，多估一点或者少估一点，找专业估计的人交个几百刀，他们做这个生意的都懂的。这个对自住转投资很重要。这个东西在市场价高的时候做不明智，等以后要卖了往回追述做可操作空间更大。当然了你可以尽量压低估值先做一份，以后再做一份最保险利益最大化，自己体会吧。 评估报告那几百块钱和cgt比起来，九牛一毛。

bunnyhu

所以不一定要找专业的评估， 两间中介的估价也ATO也接受吗？谢谢

perfectstock

现在这个时间点市场不好，其实是做评估的好时机。我前段时间才做的，行情价$500。这点小钱不要省，哪怕以后不用也买个安心先，很多公司可以和你协商一个大概价格的，尽量降低你的Capital Gain

patricklky

perfectstock 发表于 2023-3-29 11:06
现在这个时间点市场不好，其实是做评估的好时机。我前段时间才做的，行情价$500。这点小钱不要省，哪怕以后 ...

Cannot agree anymore.

patricklky

我都可能投资变自住，有沒有Accountant可以說用评估机构对投资转自住时间点的房屋做估价？？？

fa19

achilles 发表于 2023-2-21 13:14
搬进去住也改变不了什么。

估价的思路是可以的，如果是中介的需要两张，如果你需要“操作”，多估一点或者 ...

请问这个要卖了才做估值也可以吗？不是转投资的时候就要估值的么？

Nosugarcoffee

不是在你第一次出租时做评估报告吗？你这是转自住，为什么现在要做？

Surprisedbyjoy

自住— 》投资 Yes/maybe
投资 —〉自住 No

liberaloz

Surprisedbyjoy 发表于 2023-4-25 23:09
自住— 》投资 Yes/maybe
投资 —〉自住 No

Why no?

icac

achilles 发表于 2023-2-21 11:14
搬进去住也改变不了什么。

估价的思路是可以的，如果是中介的需要两张，如果你需要“操作”，多估一点或者 ...

投资转自住如果考虑到以后会产生GST需要找估价公司吧？中介的估价报告报税的时候可以用？

icac

LZ 在买进这套投资房期间有买卖别的物业吗？另外搬进去后会卖出别的物业吗？

angel8791

谢谢！也有类似的问题，关注中......

红树林

直接找你熟悉的贷款中介，他们会安排专业的估价公司做一份报告，商量一下应该可以免费

Eucalypt

根据ATO给我的回复，应该只有算天数一条路

mmllyy

Surprisedbyjoy 发表于 2023-4-25 23:09
自住— 》投资 Yes/maybe
投资 —〉自住 No

correct

mmllyy

Eucalypt 发表于 2023-4-26 08:38
根据ATO给我的回复，应该只有算天数一条路

yes

achilles

icac 发表于 2023-4-26 07:58
投资转自住如果考虑到以后会产生GST需要找估价公司吧？中介的估价报告报税的时候可以用？ ...

投资转自住这事情我没操作过不敢说。
中介的估价报cgt的时候是可以用的，需要两份以上。

人在悉尼已中年

不行

liberaloz

achilles 发表于 2023-4-26 12:05
投资转自住这事情我没操作过不敢说。
中介的估价报cgt的时候是可以用的，需要两份以上。 ...

是两个或多个不同中介同时出的两份或以上的估值报告？还是同一个中介两个或两个以上不同时间点出的？

achilles

liberaloz 发表于 2023-4-26 12:08
是两个或多个不同中介同时出的两份或以上的估值报告？还是同一个中介两个或两个以上不同时间点出的？ ...

是两个不同的中介在同一时期给出的价格，才能确定当时的价格。
专业收费评估公司一份即可。

pingkao

搭车请教，如果一套自住，一套投资。卖掉自住房后一直租房住，原先的投资房继续出租。那么从自住房卖掉的时间起，那套出租的投资房从CGT的角度来说还是投资房吗？因为税局说每户只能有一套自住房。那么我卖掉原先的自住房，剩下的投资房是不是就自动变成新的自住房了？

united123

pingkao 发表于 2023-4-26 12:54
搭车请教，如果一套自住，一套投资。卖掉自住房后一直租房住，原先的投资房继续出租。那么从自住房卖掉的时 ...

依然是投资房

mmllyy

achilles 发表于 2023-4-26 12:10
是两个不同的中介在同一时期给出的价格，才能确定当时的价格。
专业收费评估公司一份即可。 ...

any link?
It's not correct

achilles

mmllyy 发表于 2023-4-26 14:07
any link?
It's not correct

这是基于ato individual audit时challenge你单份中介估价真实性的实盘操作经验，具体请咨询你的会计。基于会计经验同一个link也可以有不同解读。如果想人为高估或者低估，花钱找估价师商量。如果是循规蹈矩正常的估价,两份中介正常估价可以。

Who can determine market value?
For tax purposes, the acceptability of a valuation usually depends on the process undertaken to obtain the valuation, rather than who conducted it, although there are some exceptions where the law requires a professional valuer to provide valuation (for example, for the GST margin scheme).

A reasonable estimate of market value requires skill, knowledge and experience, and as such, a valuation carried out by a suitably qualified professional following commonly accepted industry standards and codes of conduct is generally considered more reliable by the ATO

flyinfree

pingkao 发表于 2023-4-26 12:54
搭车请教，如果一套自住，一套投资。卖掉自住房后一直租房住，原先的投资房继续出租。那么从自住房卖掉的时 ...

肯定不是。。。因为还有可能你的投资房继续出租而你则跑去租房住。。。只有你住了进投资房，这才能变成自住房。

mmllyy

achilles 发表于 2023-4-26 14:30
这是基于ato individual audit时challenge你单份中介估价真实性的实盘操作经验，具体请咨询你的会计。基 ...

谢谢分享
所以ATO 强调有资格的估价师 出报告

pingkao

flyinfree 发表于 2023-4-26 15:32
肯定不是。。。因为还有可能你的投资房继续出租而你则跑去租房住。。。只有你住了进投资房，这才能变成自 ...

我有一个印象，如果有且只有一套房，那么即使这套房出租出去，在卖的时候也是可以免CGT的。

altman

Nosugarcoffee 发表于 2023-4-25 22:46
不是在你第一次出租时做评估报告吗？你这是转自住，为什么现在要做？

房子买来就一直在出租，一直是投资房。转自住做股价是因为买来之后房价没有涨。