极度看空的同学可能忽略了这一点

Jokeeatcandies

Cash rate从0涨到现在的3.35，以1.2M的贷款来看，房贷利率从最低的1.89到现在5.5甚至更高，利率涨了2.9倍，房东压力的确大了很多，但这是对只支付IO的来讲，还款增幅fully pass on，但对于PI的人来讲，利率从1.89到5.5，其实每月的还款只多了55%，当时贷款时的buffer都要远远高于这个额度了。所以贷款额度适中，不做假收入的房东，至少在目前的情况下大都扛得住
PS：因为政府的干预，现在PI的人可是远远多于IO

天涯浪客

投资自住所有房子本息同还已经五年了。。。

seamoun

这也从侧面说明， 你都能算出这些， 澳洲政府会算不出吗？ 所以 ， 利息还要涨，大家完全能承受！

zhuzhu007

seamoun 发表于 2023-2-13 15:28
这也从侧面说明， 你都能算出这些， 澳洲政府会算不出吗？ 所以 ， 利息还要涨，大家完全能承受！ ...

这种感觉，就像坐在老虎凳上面，脚下被不断塞砖头啊。还能承受，但是谁坐谁知道。问有喜欢坐的吗，我估计除了那些有点儿受虐倾向的，估计没人喜欢这么玩儿

nineyes

又不是需要所有人都扛不住

只要5%扛不住就足够崩盘了

achilles

你好像也忽略了21年疯涨背后的逻辑: 自住房refinance做首付, 其他的贷款再添置一套. 千万不要觉得这是少数, 很多很多.  在自住房尚有贷款的时候,投资房IO是最佳的税务选择.

就算是PI, 一个来回中间差了3万.  120万贷款这种房子放在1.89利率的时候每年能带来1.5万的净收入, 现在每年要赔进去1.5万. 这在预期良好的时候还行,但在银根逐渐收紧加息缩表周期后市预期不好的时候会怎样.

以未来5年为限, 如果除了每年赔进去的7.5万最后卖出还要再赔10万, 那么会怎么选就很难说了.

aileelouis

双职工 其实 PI 没压力

bestgardens

还有个因素，这些年发行了那么多货币，总要进一些人的口袋，所以大家是比疫情前更富有的，也就是澳洲人储蓄很多

huangbamboo

倒也不是看空，但是感觉今年内差不多就能买了，毕竟跌了20%了吧，就算均值回归多少也应该能涨一点吧。

cwb1000

所以有压力只是极少数极端炒房者 加息根本不是问题
有需要RBA可以放心大胆的加 加到90年代的十几个点也不怕。大不了把房子租出去住公园

le0exxx

同感，不会跌的

codeviny

cwb1000 发表于 2023-2-13 16:19
所以有压力只是极少数极端炒房者 加息根本不是问题
有需要RBA可以放心大胆的加 加到90年代的十几个点也不怕 ...

说得真轻松，你宁愿全家老小去住公园也不愿意便宜一点卖房子？

吾生须臾

其实高通胀时期房地产是保值（并相对升值）的，现在最多是挤出点超额贷款的泡沫而已。不进入经济衰退/通缩这种极端情况是不会出现大跌的。自住该买还是要买

Jokeeatcandies

achilles 发表于 2023-2-13 15:44
你好像也忽略了21年疯涨背后的逻辑: 自住房refinance做首付, 其他的贷款再添置一套. 千万不要觉得这是少数, ...

但要是5年后房价涨了呢，这个东西很难讲的，因为每个人看到的东西不同，你在悉尼可能觉得房价虚高，泡沫大，但我在墨尔本这边，实话讲，就华人区的热门地带的好房子，从去年9月开始我不说涨，但价格一直不错，我引用1.2M的贷款觉得对墨尔本人来讲还偏多了

上书房行走

其实每月的还款只多了55%

"只“多了。。难道55%在楼主眼里算是个小数字。幻想一下工资每个月多了55%

Jokeeatcandies

上书房行走 发表于 2023-2-13 16:46
"只“多了。。难道55%在楼主眼里算是个小数字。幻想一下工资每个月多了55% ...

IO的话就是多291%，所以PI多55%就是“只”多了

fademark

55% 已经很多了，不少人会撑不住卖房的，能坚持过这段时间的才能等到投资房有回报的那一天

benzchen

先不说楼主这个例子的加幅$2,443了每个月，可能已经是很多有孩家庭part timer整个月的收入了。

如果楼主算算利息花销，你就知道你这个利息差（5.5% vs 1.89%）已经导致了每年要多付四万多利息了。五年就是二十几万了。你上面这个例子的每个月还款数没有增加那么多，其实是因为还的principal是变小了。

如果用总利息5.5%算的话，利息每年六万多，五年就是三十几万。当然有很多其他因素（租金，居住，维护成本，等等）先撇开这些的话，你对这个房子五年涨三十几万有多大信心呢？我知道很多五，六年前2017年买的房子，现在价格还不一定有那时候高。

achilles

Jokeeatcandies 发表于 2023-2-13 16:43
但要是5年后房价涨了呢，这个东西很难讲的，因为每个人看到的东西不同，你在悉尼可能觉得房价虚高，泡沫 ...

飞涨得有逻辑，不会平白飞涨。贷款能力能在5年内回到21年我就信飞涨。

会长一生推

确实。。感觉钱出去的多了，但是生活没啥影响

Jokeeatcandies

benzchen 发表于 2023-2-13 17:07
先不说楼主这个例子的加幅$2,443了每个月，可能已经是很多有孩家庭part timer整个月的收入了。

如果楼主算 ...

现在房价还没有16，17年高的只有墨尔本了，哈哈

benzchen

Jokeeatcandies 发表于 2023-2-13 17:24
现在房价还没有16，17年高的只有墨尔本了，哈哈

但是风水轮流转，特别经历过2021/2022的疯涨，之后的涨幅真的不太好预测。

Best888

话不多说 多或空走着瞧吧……短期谁也说不清楚，长期钱就是变纸的趋势。我从来做不了短期的投机。无论房产或者股票。

澳洲牧羊人

我完全不觉得现在房子还有多少涨价的空间，但是说到跌的空间嘛，尤其是自住房，你也想多了

leofc

上书房行走 发表于 2023-2-13 16:46
"只“多了。。难道55%在楼主眼里算是个小数字。幻想一下工资每个月多了55% ...

有钱人的世界就是那么朴实无华，足迹人平均工资现在可能已到了30w，55%对他们来说是小数，呵呵…

swe

继续顶住

自游自在

华人问题不大

Jokeeatcandies

achilles 发表于 2023-2-13 17:12
飞涨得有逻辑，不会平白飞涨。贷款能力能在5年内回到21年我就信飞涨。

在无风险现金回报率至少4%的前提下，任何资产价格疯涨的基本面都是不存在；任何一种商品价格的基本面都是购买力作为前提的可负担性，就像我之前提到的墨尔本中产华人区热门地块的house，绝大多数都是在1.5-1.8，超过2M的凤毛麟角，这个价位下可负担性就不错，受到利息的冲击小很多，碰上拍卖那天买家心情不好一鸡冻价格还能冲个5-10W。悉尼就不一样了，加息前不能住人的中产区house就要2.5M+，好点像样的就是3M+，自然可负担性差了很多，在高利率的前提下，预期就差很多，毕竟收入也就这样

ozyou

办法总比困难多，抗吧

liutsi

上书房行走 发表于 2023-2-13 16:46
"只“多了。。难道55%在楼主眼里算是个小数字。幻想一下工资每个月多了55% ...

哈哈，马云马化腾算什么，只是比我多几个零而已。