自住房转投资房的税务问题讨论 loan contamination

baron33

这其实也是半个税务问题，之后还需要问一下比较专业的会计。以及再ATO community问一下。

相关链接
https://forums.whirlpool.net.au/archive/36p51v23
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... =1658046&page=1
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 404.html&page=1
https://www.ozbargain.com.au/node/511349


现在的房子是自住房，计划过2个月转投资（我要出去租房了）

2022年11月：（还是自住房，我往贷款里先还了一次性$100k)
2022年12月： refinance，因为之前多还了$100k，加上property的增值所带来的额外贷款，新的银行贷款的offset账户一开始就多了$200k -- 这部分钱我理解就是所谓refinance带来的top up)

问题现在来了

如果我4月份开始把这个房子作为投资房，这$200k不管我现在是否是自住房，是不是都不能去用做private purpose。

不管我也不确定，之前有一个回帖是：
现在ATO就在抓这样的行为，投资房还进去的部分是不能在取出来的，即使你refinance了税局都有记录的，这个属于loan contamination

所以我不确定自住房换进去的部分是不是能再取出来作为private purpose

云迪

我也一直看这方面的资料，因为也有意把现在的自住转为投资，我的loan也被contaminate了很多次，我目前理解的就是，一旦还进去了，再拿出来就要算loan的用途了，投资用途还是可以抵消租金收入，或者这个钱花在这个房子里面，都可以 但是如果自己去买车旅游，就需要按ratio来算利息了。感觉不是很公平，当时说自住没有想那么多，应该给个时间期限，转投资之前多久之前比如一年前这样，还能算比较合理。

perfectstock

理论上是的，还进去的不能负扣税，实际操作我不觉得ato有能力来区别

baron33

云迪 发表于 2023-2-12 20:27
我也一直看这方面的资料，因为也有意把现在的自住转为投资，我的loan也被contaminate了很多次，我目前理解 ...

个人感觉最“正确”的方式 是维持现状 就是已经在offset和你房贷余额的差值是你能够抵扣利息的基数

marco_lw

你理解的没错，理论上是不行。但实际上很多人都这么干。

baron33

云迪 发表于 2023-2-12 20:27
我也一直看这方面的资料，因为也有意把现在的自住转为投资，我的loan也被contaminate了很多次，我目前理解 ...

突然在想一个极端情况

还是自住房的时候假一个人refinance了三次，前两次每次都自己还清又全额refinance出来。（假设房子价值不变）第三次房产价值是第二次的两倍


那难道算这个人还款了2倍的房产价值吗？然后等于第三次refinance后这个人一分钱都不能用做private use?

云迪

baron33 发表于 2023-2-12 20:42
个人感觉最“正确”的方式 是维持现状 就是已经在offset和你房贷余额的差值是你能够抵扣利息的基数 ...

如果钱真的都在offset就没关系，offset是不改变loan structure的，但是redraw就不行了。还进去的钱再拿出来就要看用途。我自己的情况其实不是很严重，虽然也contaminate了，最初84万loan,然后还进去9万，那个时候还不太清楚这些。变成70万出加上几年pi还的。然后refinance成了82。我会计的意思是如果转投资，82万贷款按70万对应82万的比例来claim interest.如果全部按80万，需要解释9万的用途如果用在了房子上没啥问题。我其实也用了房子一些，比如装空调修花园就是没那么多而已。

hxscofield

如果是redraw原则上就是看钱取出来的用于，如果是用于投资目的，没问题loan的利息还是可以完全deduct，如果不是，loan的利息需要pro-rata.

baron33

云迪 发表于 2023-2-13 00:21
如果钱真的都在offset就没关系，offset是不改变loan structure的，但是redraw就不行了。还进去的钱再拿出 ...

有一个问题关于正常schedule的P&I还款 这里面一部分是还本金一部分是还利息 那对你最后的影响不应该是总PI还款-这段时间累计的利息吗

WACT

理论上有些可操作空间，实际上就看胆子大。

自住房贷款再转投资，利息抵扣很容易被ATO抽查, 查出其他问题还要倒查好几年，不值当了。

除非个人收入特别高，需要高额度负扣税，不然为了这点自住房利息抵扣不值当。可能也就省了几千块钱，惹很多麻烦。一些边缘选项，最好避免。

baron33

WACT 发表于 2023-2-13 08:50
理论上有些可操作空间，实际上就看胆子大。

自住房贷款再转投资，利息抵扣很容易被ATO抽查, 查出其他问题 ...

那建议是不是 自住房转成投资房  就最好不要转贷，用现在的贷款继续下去？

cc513

baron33 发表于 2023-2-13 09:24
那建议是不是 自住房转成投资房  就最好不要转贷，用现在的贷款继续下去？ ...

你转贷的额度和原来一样就可以啊。loan principal一样就没问题。