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[其他讨论] 聊聊大地破房為什麼不香了 [复制链接]

Jokeeatcandies

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发表于 2023-1-7 10:54 |显示全部楼层

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本帖最后由 Jokeeatcandies 于 2023-1-7 11:12 编辑

通過現象看本質，隨便聊聊，華人都是推荐大地破房的，其實不光光是華人，鬼佬也是一樣的，曾經碰到一個鬼佬builder，他的投資經驗就是買最好的街上的房子最破的那套房產，說穿了就是博土地的長期增值
1，現金流
既然是破房，租金肯定不好，利率最低的時候可能也是負現金流。房客租的是你的房不是你的地，就算房東都在漲房租，破房也漲不了多少，利率一大漲，現金流抗不住的就不行了
2，新房的利潤擠壓
就是在市場最好的時候，builder拿完地按照當前的新房價格賣也是利潤很低的，他們看重的是1到1年半後的市場增幅預期，現在這個市場增幅的預期沒有了，再加上建築成本的10-15％的增長，終端價格和成本的兩頭擠壓，builder只能以最保守的預算買地，土地價格自然只能比加息前下跌不少
3，估值大幅加少
加息周期里，銀行對所有類型的房產的估值都會下降，但大地破房的影響肯定是最大的，估值大幅下降=貸款額度大幅下降=價格大幅下降，除非是拿著真金白銀有真愛的買家，否則大地很難賣到好的價格
4，投資買家減少
雖然大地破房的主要買家是builder，但市場好的時候往往能出高價的是那些願意中長期投資土地的投資客，由於1,2,3點的合力作用，這類買家現在也幾乎絕跡
大地什麼時候能起來，我覺得取決於新房的終端價格何時能大漲，因為上漲起來的建房價格幾乎不可能下跌，利率也幾乎肯定會永遠的維持在一定的高度，所以那應該會有相當長的一段路要走

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jfwang

布鞋族

发表于 2023-1-7 11:02 |显示全部楼层

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nmanz

金靴族

发表于 2023-1-7 11:20 |显示全部楼层

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有一定道理

木木山高

铜靴族

发表于 2023-1-7 11:43 |显示全部楼层

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至少要穿越2个牛熊交替的周期，才能凸显价值。

chcfy

金靴族

发表于 2023-1-7 11:50 来自手机 |显示全部楼层

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“大地破房”
要超過多大的地才算是大地.....？

Jokeeatcandies

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发表于 2023-1-7 11:54 |显示全部楼层

chcfy 发表于 2023-1-7 11:50
“大地破房”
要超過多大的地才算是大地.....？

至少能開發兩套的土地，墨爾本這裡就是至少700平，如果只是大但因為各種原因不能開發的土地，那就很難具備什麼價值

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企鹅男孩

金靴族

发表于 2023-1-7 11:55 来自手机 |显示全部楼层

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前两年这一波涨幅，大地破房感觉都没怎么涨

觉得主要是公寓不好卖，地也就跟着不好卖

Jade19

铜靴族

发表于 2023-1-7 12:20 |显示全部楼层

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看来公寓价格不涨，大地破房就没吸引力了…… 自住买家买地盖房太麻烦了市场需求有限

TaycanTurbo

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发表于 2023-1-7 12:43 来自手机 |显示全部楼层

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土地价格这几年被透支得太厉害，估计得要几年蛰伏期

bello

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发表于 2023-1-7 12:46 |显示全部楼层

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以前公寓火爆，大地破房还可以卖开发商。现在大家都知道新房的质量一塌糊涂，无论公寓还是独立屋双拼等，所以大地破房只有个人推倒分地盖双拼还能赚点钱，新足迹不少人就是做这生意的，但新房质量摆在那里，私人盖的木楼板双拼，连个钢筋混凝土结构都没有，质量只会比公寓更差，所以也不太好骗了，大地破房的吸引力自然就差太多了，毕竟不分地的推倒重建独立屋自住户是个很小的类别。

fademark

铜靴族

发表于 2023-1-7 12:51 来自手机 |显示全部楼层

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人工建材都很贵，所以大地破房变成新房要很大一笔投资

mea

铜靴族

发表于 2023-1-7 12:56 |显示全部楼层

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说到底，投资房地产的人大都没有几个钱。
我觉得大地破房非常有潜力。买下后放个20年，退休时卖掉。
现金流和资本增值二选一。

zykk759

皮靴族

发表于 2023-1-7 13:00 |显示全部楼层

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投资市场的事不是一张嘴就能说清楚的。喜欢下定论的您往往要被打脸的。真的。

Ozquest

银靴族

发表于 2023-1-7 13:13 |显示全部楼层

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如果大地可以做duplex site 应该还是有买点的

mightyview

皮靴族

发表于 2023-1-7 13:32 来自手机 |显示全部楼层

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按照楼主的逻辑，现在不吃香的时候买大地破房反而是最好的选择

Suiyi2021

皮靴族

发表于 2023-1-7 13:36 |显示全部楼层

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fademark 发表于 2023-1-7 12:51
人工建材都很贵，所以大地破房变成新房要很大一笔投资

地价高，建材人工贵，盖完的全新房子光成本都天价

马到成功

白金靴族

发表于 2023-1-7 13:38 |显示全部楼层

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本帖最后由马到成功于 2023-1-7 13:42 编辑

mea 发表于 2023-1-7 12:56
说到底，投资房地产的人大都没有几个钱。
我觉得大地破房非常有潜力。买下后放个20年，退休时卖掉。
现金流 ...

20年？这20年中每年要贴多少钱进去啊，因为是破房，租金肯定低，现在利息这么高，自己要补贴很多进去，另外还有每年的地税，另外修修补补的事能烦死你，隔三岔五就能接到电话要求修这修那的

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自游自在

水晶靴族

发表于 2023-1-7 13:39 |显示全部楼层

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高利率市场里多数人没能力HOLD住大地破房

whocares2014

金靴族

发表于 2023-1-7 13:41 |显示全部楼层

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jz1215

金靴族

发表于 2023-1-7 13:48 来自手机 |显示全部楼层

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楼主的意思现在应该捡漏？

Jokeeatcandies

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发表于 2023-1-7 13:49 |显示全部楼层

zykk759 发表于 2023-1-7 13:00
投资市场的事不是一张嘴就能说清楚的。喜欢下定论的您往往要被打脸的。真的。 ...

我不過說說我看到的，經歷過的事實和現象，這都不行了？難道你要我造謠？你要說覺得我說的不對，那就請你現在高價購入大地破房

Jokeeatcandies

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发表于 2023-1-7 13:51 |显示全部楼层

jz1215 发表于 2023-1-7 13:48
楼主的意思现在应该捡漏？

價格上看已經蠻低了，但撿完好多久才能起來，這個時間和機會成本的帳怎麼算, 因人而異

SoftSome

银靴族

发表于 2023-1-7 13:53 |显示全部楼层

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大地破房的最大优点是避险，就是在房市下跌的时候不会大跌

Adamhe

银靴族

发表于 2023-1-7 13:53 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 Adamhe 于 2023-1-7 13:56 编辑

之前附近看到一套180w卖的 2021年9月
最近几个月拍卖不知道是不是流拍了还是啥现在改成两块地一块105w…已经几个月了还没卖的出
这个操作下来有钱赚？
能盖两套独立的小house 那附近都是差不多样式的两层一车库 5-6房盖好的最近卖了160w