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[行情讨论] commercial物业出现价格崩盘，平均跌幅30% [复制链接]

ARACT

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发表于 2022-10-5 14:39 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-10-5 17:18 编辑

依照我的观察，commercial物业现在出现了价格塌方，回报率至少要达到7%才有可能卖得出去，回报率8%的也出现了。
要价180w的仓库，最后140w就成交。店铺，仓库，均是如此。
挂牌大量上市，平均跌幅超过30%+
要抄底的，可以入场了。

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lyb41

皮靴族

发表于 2022-10-5 14:45 |显示全部楼层

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墨尔本我看了一圈还是很贵。。

疯狂宇宙

皮靴族

发表于 2022-10-5 14:46 |显示全部楼层

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Adelaide好像有点供不应求

谙旎

金靴族

发表于 2022-10-5 15:04 |显示全部楼层

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过去出现的经济危机，首先出现问题的也是商业房产，然后是众多小银行。不知道这次历史是否会重复。

Pippa

圣靴族

发表于 2022-10-5 15:07 |显示全部楼层

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在家办公模式的普及化速度加速了商业物业的需求萎缩

lui_gi

银靴族

发表于 2022-10-5 15:24 |显示全部楼层

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Pippa 发表于 2022-10-5 14:07
在家办公模式的普及化速度加速了商业物业的需求萎缩

物流仓储我觉得不一定，感觉更多是利息 driven的

【Amex Explore 6万开卡豪礼又回来了】【详情点击】

JamesKing99

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发表于 2022-10-5 15:30 来自手机 |显示全部楼层

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7%也不多，去掉成本可能就6%都不到，還有要承受一旦經濟下滑，商家跑路或者長時間斷租的風險，定存都有4%的背景下，風險資產的回報率至少10%才能考慮

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alphabeta

白金靴族

发表于 2022-10-5 15:36 来自手机 |显示全部楼层

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Office好像还好，尤其business park又在轨道交通附近的，不到5%的回报都有买来自用的

haiguang

木屐族

发表于 2022-10-5 15:42 |显示全部楼层

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不着急，再等等。经济毫无起色，四处都在for lease

ARACT

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发表于 2022-10-5 15:53 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-10-5 15:54 编辑

想买的可以买了。

最近2-3周，这个价格可以说是急转直下。
挂牌价还是高，但是砍个30%，不犹豫就卖了。

别照着原价给offer，那是用来蒙不懂行的冤大头的。

ilovefamily

白金靴族

发表于 2022-10-5 16:02 来自手机 |显示全部楼层

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JamesKing99 发表于 2022-10-5 15:30
7%也不多，去掉成本可能就6%都不到，還有要承受一旦經濟下滑，商家跑路或者長時間斷租的風險，定存都有4%的 ...

商业物业成本杂费比民宅出租低很多，owner只需要交land tax。。其它一切杂费，如保险，水费，council fee，corporation fee等等都是租客交。。甚至设备坏了都是租客负责维修。。

ilovefamily

白金靴族

发表于 2022-10-5 16:05 来自手机 |显示全部楼层

本帖最后由 ilovefamily 于 2022-10-5 16:07 编辑

我反正这次尝到商业物业的甜头了。。以前民宅投资房我还得交landlord水费，保险费，council fee，东西坏了还得修。。现在这个商铺，啥钱都不用交，都是租客交。。就是啥也不用花，月月收房租的感觉。。房租还有合同规定，每年必涨x%。。嘿嘿

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ARACT

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发表于 2022-10-5 16:09 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-10-5 16:33 编辑

commercial扛不住利率上涨的owner，可比house多太多了。
现在到处都是漏儿，7%以下的回报率，几乎是不可能卖出去的，无人问津。
4月份的时候2.xx％都有人疯抢。
想想多疯狂，耐心是有回报的。

ilovefamily

白金靴族

发表于 2022-10-5 16:15 来自手机 |显示全部楼层

另外，买商业物业贷款可以不看收入只用租金贷款哦。。贷款利息比自住民宅pi还低。。嘿嘿。。
我以后应该不会再买民宅投资房了，只买商业物业了。。太爽。。

JamesKing99

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发表于 2022-10-5 16:19 来自手机 |显示全部楼层

ilovefamily 发表于 2022-10-5 16:05
我反正这次尝到商业物业的甜头了。。以前民宅投资房我还得交landlord水费，保险费，council fee，东西坏了 ...

我開店的會不知道房客的苦，哈哈

gycyc

白金靴族

发表于 2022-10-5 16:19 来自手机 |显示全部楼层

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厉害

ilovefamily

白金靴族

发表于 2022-10-5 16:20 来自手机 |显示全部楼层

JamesKing99 发表于 2022-10-5 16:19
我開店的會不知道房客的苦，哈哈

所以你得想办法变房东啊。。我好几个做生意的朋友都想办法联系owner想把自己租的物业买下来。。

Pekka

布鞋族

发表于 2022-10-5 16:26 |显示全部楼层

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商业物业可大可小，比residential门槛相对要高很多，纯投资的话，太小的入场不如留点现金流在手，或者买房。总体来说在澳洲做商业房东没几把刷子不要轻易尝试，管理上要交不少学费，尤其在现在这种经济不平稳的时候，头疼的事情多了去了，就说这几年rent relief应该已经弄晕一片房东了。做商业物业投资要有相应的圈子，团队，多交流，谨慎入场。

就到处看看

木屐族

发表于 2022-10-5 16:34 |显示全部楼层

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7% 是硬指标，因为一般商业房产空置会好几个月甚至几年。不过扣除物业，地税，市政等净收入能到4%已经很少了，而且商业地产的贷款利息也高出不少。现在在家办公的人数增加主要是通勤时间，通勤费用，午餐费用和社交费用上涨，再加上很多地区商业地产的增加，非核心地区的商业地产不能碰

ARACT

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发表于 2022-10-5 16:35 来自手机 |显示全部楼层

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就到处看看发表于 2022-10-5 16:34
7% 是硬指标，因为一般商业房产空置会好几个月甚至几年。不过扣除物业，地税，市政等净收入能到4%已经很少 ...

几个月前，别说7%了，就是5.xx％都抢不上

ARACT

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发表于 2022-10-5 16:48 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-10-5 17:12 编辑

你给中介打电话，也别就自己去问。
找3个朋友，都有经验的，三个人用不同的号码，背景，offer来试探。

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shyangying

铜靴族

发表于 2022-10-5 16:50 |显示全部楼层

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商业要看运气，弄不好就是放着无人问津好几年

fuyao

金靴族

发表于 2022-10-5 16:50 |显示全部楼层

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还有这条路。。。

kau

铜靴族

发表于 2022-10-5 17:01 |显示全部楼层

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楼主你可拉到吧仓库这几年都上天了

ARACT

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发表于 2022-10-5 17:11 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-10-5 17:36 编辑

kau 发表于 2022-10-5 17:01
楼主你可拉到吧仓库这几年都上天了

这几年是，但是最近可不是，急转直下。

commercial盘子太小，需求之前冲太高，释放了需求。现在断了档，无人接盘了。

雨泽善

草鞋族

发表于 2022-10-5 17:17 来自手机 |显示全部楼层

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真的假的？

christ430

木屐族

发表于 2022-10-5 17:42 |显示全部楼层

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最近是市场出了很多货源，其实也很好理解，银行每年要review,利息这么加的情况下commercial loan很多回报就下来了，review自然出问题，商业物业又不是自住房投资房，租金也不是说review就review，那对房东来说既然持有成本升高了又加上银行开始加码了，就抛售呗，很多office和retail现在某些银行要求的ICR都3倍了，就等于说每年租金15w的情况下我只能按照repayment 5w去算借贷能力，真的太扯了

猫儿不笨

钻石靴族

发表于 2022-10-5 19:31 |显示全部楼层

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商业物业价格= 年租金 / 利息

这应该是小学一年级的算术了
实际上是被简单化了，忽略了年租金的稳定性和3-4%的年递增

且当某物业租金不变，每年30万，按前阵子3%收入都有人抢的情形可以卖出10m,。现在利息连升，若借贷利息是6%，同一物业只能卖到5m了
结论：利率增加倍数等于商业物业跌价的倍数。譬如，利率从3%升至4%，增加33%，物业也要跌价33%