请教一个关于卖房，ATO要12.5%的问题

Maria714

坐标黄金海岸，2016年5月买的房，房子是我先生的名字，他是澳洲公民，但是他一直住在中国，不过一直在澳洲交税，每年都在澳洲报税交税的。

房子买下后就是我和女儿一直在住，我是澳洲PR,我女儿是澳洲公民。我也每年在澳洲报税交税的。

现在我们准备把这个房子卖了。中介发了个邮件说从2017年7月1日开始税务局要求房价超过75万要和ATO去申请“ Foreign resident capital gains withholding clearance certificate application"。

我记得以前一直说只要是澳洲人，买的自住房，卖掉的时候是不需要交什么资本税的，现在这个不知道是什么意思？那个申请表格上也没有啥自住的问题，就问房主居住信息和交税情况。那这样是不是就不能当自住房处理了？可是这个房子一直是我们在住着，没有对外出租过的呀，也需要交资本税的吗？

rothschild

这是外国人预缴，你符合条件可以claim回来的

DottieDoo

从税法角度来说， 他是以澳洲纳税人在缴税的，又有缴税证明的话，可以说清楚的。
是不是自主房，需不需缴资产税，这是另外一个问题。
两件事要分开看。

rothschild

澳洲居民卖家如要避免被买家扣除预缴，你要自行向税局申请。

https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/In-detail/Foreign-resident-capital-gains-withholding/Capital-gains-withholding---Impacts-on-foreign-and-Australian-residents/

scoopy

我不是很了解，但好像这个表是申请一个证书，证明你和税局达成一致，你不用交那个什么税。

老沈在澳洲

这个不是律师去操办，要自己弄？

feelcoffee

这个律师会帮你弄的呀

akaka

4楼正解。有了这玩意儿就不用交外国人税了。上ATO网站在线填表，过去几年你家交税记录完整干净的话，系统自动批复很快的。

找不到填表链接的话找你律师，律师都熟门熟路会给你发链接的。

esamanda

现在卖房的例行手续。

olivern81

正常交税的话申请豁免就行了，我是申请当天就下豁免证书了

hhuang

这个税你老公要交的，因为他不是澳洲税务居民，在澳洲没有住满半年就不是税务居民。

呼呼呼

上面答复大多比较片面。

这个12.5% 不是“强迫”你交税；而是怕你跑了不交税。 即：先交，然后通过退税过程验证是否要交；ATO根据你当年报税情况看是否退。  因为很多情况下，特别是人在海外的，卖房时无法确定你当年是否一定为澳洲税务居民或当年是否一定为自住房或你到底是是否有CG（卖便宜，卖贵了）（要算天数的等等）。

并且，实际操作如果申请证书给的12.5% 可立刻再申请比例变更。有机会降低这个比例。

ryanxuqi

12.5%只是withheld,找个会计就能申请减免吧

Maria714

hhuang 发表于 2022-9-8 18:13
这个税你老公要交的，因为他不是澳洲税务居民，在澳洲没有住满半年就不是税务居民。 ...

可是我先生是澳洲的税务居民啊。他虽然不住在澳洲，但是他每年都报税的啊，ATO承认他是税务居民的啊。而且他买房子就是给我和孩子住的呀，妥妥的自住房。

nmanz

楼主还有一个问题需要解决，即cgt税的征收。我的理解是只有一年你呆不够185天，你的cgt就按照海外人士对待，没有任何减免

Maria714

nmanz 发表于 2022-9-9 00:21
楼主还有一个问题需要解决，即cgt税的征收。我的理解是只有一年你呆不够185天，你的cgt就按照海外人士对待 ...

也就是说，只要没住够，哪怕是唯一的自住房，哪怕是澳洲税务居民也都是要交CGT的。那么这个CGT是按什么税率征收呢？是按照澳洲税务居民报税所用的阶梯式税率征收还是像非税务居民一刀切的税率征收呢？

中魂子

楼主面临一个非常尴尬的一个局面：
虽然实际上是自住房，但是税局取消了对非税务居民的自住房免税的优惠。
具体的CGT可以仔细讨论一下。一般这种情况，所有的occupancy cost都可以算是cost base。有需要的联系我。

Suiyi2021

所以去海外工作的，最好把房子卖了再走？要不然赚那点儿工资，回来都补交房子的税了。。。。。

飞鲸投资笔记

仅就程序/流程来讲，这是两码事情。

你要卖房，就需要申请这个许可证 Foreign resident capital gains withholding clearance certificate application。ATO弄这个流程的目的，是为了防止外国居民卖房之后不交税。这是一个通用流程，你应该很容易就拿到这个证。（就好比有时候需要去办一个police check，并不意味着你就有违法行为了）

卖房之后，到年度报税的时候，该如何交税（资本利得税），那才与你后面说的那些话相关。

涉及到房子/土地，其实税不仅有资本利得税。比如新州，即使是PR，如果一年住不满200天，也会被征收foreign owner surchage land tax。不知道昆州的政策。

Maria714

飞鲸投资笔记 发表于 2022-9-9 09:33
仅就程序/流程来讲，这是两码事情。

你要卖房，就需要申请这个许可证 Foreign resident capital gains wit ...

我们家的情况可能比较特殊。

房子是买来自住的，房子是我先生买的，他的名字，他是澳洲公民，在中国工作，我和孩子从房子买好就一直住在里面，直到现在。而且我先生虽然没有在澳洲居住，但是他这么多年来一直在澳洲报税，ATO的报税单子上明确写着他是澳洲的TAX RESIDENT。

所以在填这个表的时候,SECTION E 就只问你是否在澳洲住满了183天没有，如果填了否，是否就拿不到这个许可了？哪怕你一直在澳洲交税，数据税务居民。

而关于CGT的问题，那他虽然没在澳洲居住，但是属于澳洲的税务居民，而且家人一直居住在这个房产中，这个房子是他唯一的房产，而且从来没有对外出租甚至空关过，所以这个CGT到底要不要交呢？按什么税率交呢？

is01lzh

hhuang 发表于 2022-9-8 18:13
这个税你老公要交的，因为他不是澳洲税务居民，在澳洲没有住满半年就不是税务居民。 ...

这个税楼主老公应该是不用交的因为他算是澳洲税务居民。特意查了下:
因该很容易说明澳洲才是楼主老公的家，中国只是现在工作的地方。

Domicile test
You're an Australian resident if your domicile (the place that is your permanent home) is in Australia, unless we are satisfied that your permanent place of abode is outside Australia.




https://www.ato.gov.au/Individua ... dency#BK_183daytest

Suiyi2021

所以，即使在海外工作，也要回澳洲报税？才能证明自己是澳洲税务公民？

Hillwang

第一点，你老公是就全球收入在澳洲进行报税还是就澳洲收入在澳洲报税？

第二点，他在中国有没有永久居住地？

飞鲸投资笔记

明白你的情况。谨慎起见，我认为你应当与一个税务师谈一下你的情况，他们的意见更专业，或者直接向ATO咨询。

下面仅仅谈我的个人理解。这份表格中，应该先问你先生的身份（公民，PR等），然后才是183天选项，我觉得这是为了确认他的税务居民身份。通常来讲，税务居民身份的认定有四个测试标准，一般都先用183天这一项。但是你先生虽然不符合这一项，其他项应该是符合的，这也是以前他能被认定为澳洲税务居民身份的原因。https://www.ato.gov.au/Individua ... Your-tax-residency/，这是澳洲ATO的相关链接，里面有举例如果是澳洲居民在国外工作，是否会被认为非税务居民。总之，我个人猜测，你先生的澳洲公民身份（应该会问的），加上之前是澳洲税务居民的身份（应该会问的，比如问他之前是否是澳洲税务居民），虽然在国外居住超过183天，但是还是应该会通过这个测试，拿到这份许可证的。（再次强调问一下专业人士吧）。

这个系统之前是审批很快的，一天就能出结果（不知道最新情况如何）。如果未能通过，无非是两条，一是向ATO发起申请复议（有专人审核的），拿到许可证。二是你着急卖房的话，那只能先在没有许可证的情况下卖房，这样买家会将房款的12.5%先交给ATO。那么你在年度报税的时候，再将这笔钱claim回来。

对于CGT的认定，我的个人意见是：这还是和澳洲税务居民的身份认定相关。我倾向于认为他不用交。但如果ATO最终认为他不算澳洲的税务居民，那就要按照外国投资者的CGT来算了。

meteordust

Maria714 发表于 2022-9-9 10:44
我们家的情况可能比较特殊。

房子是买来自住的，房子是我先生买的，他的名字，他是澳洲公民，在中国工作 ...

你也说了你们家情况比较复杂，请咨询会计师。

如果论坛里大家告诉你一个建议，你照做了，回头如果ATO罚你，你怪谁？

一个问题是就算有个人每年都在澳洲报税退税，他也未必是澳洲税务局民。这是不同的概念。澳洲税务局民的评判标准里没有一条是“实际在澳洲报税或退税”。而“在澳洲报税或退税”是成为澳洲税务局民后应该做的行为而已。

涉及到你老公的情况就更复杂了，他多久回一次澳洲？选举他参加了吗？澳洲养老金他在交吗？他工作所在国的税交了吗？这些都有影响。但的确即使你老公常年不在澳洲工作生活，他仍然可能被认为是澳洲税务局民。这就要看所有这些因素加在一起，会计师怎么说了。甚至即使会计师说了，ATO未必认可，最终可能还要去仲裁。

Maria714

Hillwang 发表于 2022-9-9 10:11
第一点，你老公是就全球收入在澳洲进行报税还是就澳洲收入在澳洲报税？

第二点，他在中国有没有永久居住地 ...

第一点：  我先生在澳洲报税是报的海外收入，因为他在澳洲没有收入，唯一的收入就是在中国工作的工资。

第二点：他在中国工作，住在租的房子里，这个算永久居住地吗？

Hillwang

税局关于税务居民的四个测试可以看一下，第二条domicile test 应该就能确认是不是税务居民，您自己按实际情况做一下测试，就按您提到的信息而言应该算。
第三个测试才是那个183天的

debbie

楼主，这个又不是只针对你家，超过75万的都需要的。你需要和律师，会计，税务师等专业人员沟通。目测是不需要交，

rothschild

楼主其实是担心CGT自住豁免，不过很可能没有豁免，具体见ATO对澳洲居民的认定举例，你老公长期不在澳洲是主因。

https://www.ato.gov.au/Individuals/coming-to-australia-or-going-overseas/In-detail/Residency/Examples-of-residents-and-foreign-residents/

rothschild

楼主混淆了一个概念，
Tax Residency和是不是澳籍没有关系，Tax Residency是外国的，就没有自住房CGT豁免，你老公应该属于这一类。

https://www.ato.gov.au/Individua ... Your-tax-residency/