Strata 物业费的危险临界点—20%，媒体预计房价跌幅扩大为30%

ARACT

介绍一个评判物业费标准的参数:
（原创）

物业费危险指数＝年物业费/毛租金回报
（均含GST）

如果该指数小于10%，那么意味着该物业的物业费在良性范围内，表现优越。

10-20%，属于警惕级别，意味着物业费偏高，但可承受范围内。

大于20%，意味着该物业投资级别为——垃圾级。

举例一个commercial
物业费4.1w，租金毛回报率20w，那么物业费危险指数是20.5%，那就意味着该物业费已经相当昂贵了。

另外一个例子
物业费1.8w，毛租金回报16w，均含gst，那么物业费危险指数11.25%，这个还算不错。

另外一个
物业费5000/年，租金6w，物业费危险指数8.3%，意味着该物业的物业费，在非常健康的范围内。

ARACT

现在的物业费真的是太高了，是一个无法忽视的cost。在很多投资中，是你无法避免的。

有些commercial，不是想要freehold，就能有的。尤其在热门地段，freehold几乎没有。

物业费贵不是问题，要对等的创造出价值，租金要对等。不然就是瞎胡闹。

thekensai

物业费占租金比例10%以下为健康，20%以上为垃圾，不就这么简单的意思吗

cly28303012

民用地产就不可能10%以内

ARACT

thekensai 发表于 2022-9-2 00:14
物业费占租金比例10%以下为健康，20%以上为垃圾，不就这么简单的意思吗

简单，确实是很简单。

ARACT

公寓完全有10%以下的，20%以下的。只是太多人愿意买20%以上的。

如果物业费占了毛收入的20%以上，30％以上，那你还玩啥？
这还只是毛收入，连贷款利息都还没算。连现金流也谈不上。
卖掉，放银行存着，利息都比这个高。。

不断飞涨的物业费，会让供应，townhouse成为负资产

ARACT

媒体将澳洲房价的跌幅预期扩大到30%，因为持有成本涨幅远远超过租金涨幅。

加完租金后，亏损仍然在扩大。

maatthew

我尤记得疫情前我去看一个art deco的老公寓 一室body corporate也要一年7k
虽然我有老公寓情怀 但是也被吓得不轻

jkliop

还真没算过这个

yumintaoaud

付不起物业费的房东不是好房东 物业是大爷 需要供起来膜拜

oed

有料

mea

房子和汽车一样每年都需要花钱去维护，一辆汽车每年就要好几千，何况是房子。

zykk759

这算法挺有创意的

maxinfang

让人想起日本一堆滑雪度假公寓
最后送都没人要 都要付很高的strara
可能这就是澳洲的未来吧
比如黄金海岸 海边公寓这种 就跟日本那种很像 超高的持有成本 如果没了游客 成为死城 由于可怕的strara 房东直接欠费 最后就跟日本那些免费送的房子一样

0307

这个算法只考虑了房子的投资属性，没考虑到消费属性。
stara提供的是服务，也是消费品。这有如只计算商品的原物料占比。

dd9

比如物业费每个季度2k，那么每年应该是8k，但其实远远不止，实际可能到1.1万，各种levy层出不穷，那么这个物业费应该按照1.1万算？

ARACT

0307 发表于 2022-9-2 18:06
这个算法只考虑了房子的投资属性，没考虑到消费属性。
stara提供的是服务，也是消费品。这有如只计算商品的 ...

既然是购买服务，就应该物有所值。

购买的物业的服务，回报就是租客感到舒适，愿意支付更高的租金。
如果租金涨不上去，光是物业费收的很高，那么这是不合算的买卖。

ARACT

dd9 发表于 2022-9-2 19:24
比如物业费每个季度2k，那么每年应该是8k，但其实远远不止，实际可能到1.1万，各种levy层出不穷，那么这个 ...

那就应该按照1.1w来算。

0307

ARACT 发表于 2022-9-2 22:34
既然是购买服务，就应该物有所值。

购买的物业的服务，回报就是租客感到舒适，愿意支付更高的租金。

自住和出租是二个区块，要适当分割。

landtadie

快跑！负扣税大侠们一会就过来教育我们啦

ARACT

每个季度2500的物业费的公寓，不在少数。
相当于每周200刀。
感觉房东也是在租房子。

ARACT

0307 发表于 2022-9-2 23:38
自住和出租是二个区块，要适当分割。

如果物业的服务，连市场都不肯买账，租客都不肯付出相应的租金。
那说明物业的服务根本不值那么多钱。
凭什么自住的业主要做这个冤大头？

0307

ARACT 发表于 2022-9-3 08:21
如果物业的服务，连市场都不肯买账，租客都不肯付出相应的租金。
那说明物业的服务根本不值那么多钱。
凭 ...

西人和中人的消费习惯不同。
一个为喜欢付钱，一个为值得付钱。都有各自的市场。
另外业主对strata是有选择权的，有低价的选择。虽然一方有先占优势。

ARACT

0307 发表于 2022-9-3 08:44
西人和中人的消费习惯不同。
一个为喜欢付钱，一个为值得付钱。都有各自的市场。
另外业主对strata是有选 ...

喜欢付钱，但就是租金涨不上去？

maxinfang

ARACT 发表于 2022-9-3 08:21
如果物业的服务，连市场都不肯买账，租客都不肯付出相应的租金。
那说明物业的服务根本不值那么多钱。
凭 ...

所以公寓 常年不涨也算是 合理的

ARACT

换物业和物业经理？有那么容易？ 说得轻巧。

pam

大部分Strata 公司明码抢钱

whzopecc

LZ现在是足迹唱空房市No.1, 难道就没有多军出来反驳一下吗，有人说全是唱空的声音的时候就说明市场已经跌到底了。

dd9

实际支出1.1万，房租收入29100，那么物业达到了37%。

0307

ARACT 发表于 2022-9-3 08:50
喜欢付钱，但就是租金涨不上去？

支付租金的能力最终取决于收入