这种情况银行会贷款吗？

xrzedane

假如房子100万，存款也有100万，付80万首付，只贷20万，然后办个IO+offset,把剩下20万存offset里，不用还任何利息。银行会不会因为不挣钱不给贷啊？

成成爸爸

不会，再说你为啥要和银行说你有100万啊

jimg1

会啊
另外你不需要首付80，收入够的话20就行

Bramasole

银行是没收利息，但你的20万银行用着，你得到啥好处了，也就是需要的时候有20可以用。

cooldeer

没收入银行不会贷给你的

monmonda

那肯定是能贷款多少就贷款多少，多出来的钱放offset呀

haruka82

答案肯定是不会。因为你完全可以把100万转去别的银行，贷款的银行怎么能知道你有100万。银行贷不贷款是看你的收入的。

Meifangxiang

如果你能贷80万，为什么只申请20万？risk 在银行那边。

freewalker

如果收入不够，你还是贷不到20万。你放在offset里面的20万随时可以转走，所以银行算贷款能力的时候，要看你的收入能否支持20万的贷款。

waterflyerzhang

对啊 你不用告诉银行你有多少钱 你有个20% 就够了 剩下的 你offset 啥玩意银行也管不着啊

mils101

就赚你个package fee

NZAUS

只要有收入支撑20万贷款就可以贷，银行不管你有多少钱，只看收入来决定给你贷多少款

ssis2010

银行的贷款看的是你的贷款能力

NZAUS

只要有收入支撑20万贷款就可以贷，银行不管你有多少钱，只看收入来决定给你贷多少款

stia004

楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。

Offset不会减少月供，只能缩短还款年限


首先，在贷款期限内，银行每个月的扣款金额，一个子儿也不会少。

解释一下：
当你申请贷款的时候，银行会告诉你，按照当前的利息，每个月的还款金额是多少。如果整个贷款的期限内（假如是30年，那就是360个月），利息保持不变。那么，除了最后的一笔还款之外，其余的359次还款的金额，是一样的。

那你会问了，我offset里面的钱，不是可以去抵扣利息吗？
没错。确实会如此。但是还是那句话：
银行该扣的月供，一个子儿也不会少。

解释一下：
假如说你房贷是Principal + Interests（也就是P+I，本金加利息），一个月还款3000。
那么这3000块中，有一部分是本金，一部分是利息。
在还款的初期，由于借款的总额比较大，所以需支付的利息占的比例较高。
但是随着你偿还的本金越来越多（因为你每个月的月供中，有一部分是偿还本金的，别忘记了。），需支付给银行的利息，也会越来越少。
但是，银行为了保证月供金额的一致性。月供中，本金所占的比例，就会越来越多。

举个例子：
（以下金额是我举例编造，并不是实际情况，请勿对号入座）
第1个月 3000 月供。本金10，利息2990
……
第20个月 3000 月供，本金160，利息2840
……
第100个月 3000 月供，本金1000，利息2000
……
这样一直到最后一个月，月供可能是这样的：
2995月供（根据计算，最后一笔一般会少一些，为了平账）
本金2990，利息5
…………………………………………………………………………………………

那有TX会问了，我每个月都支付一样的月供，offset不是骗人的吗？

不，不是。
Offset的功能，并不是减少你的月供。而是缩短你的还款时间。

解释一下：

银行会根据你借款的总额 - offset的金额，来计算你应支付的利息。

举个例子：
假如你贷款20万，offset中有20万。按照银行的计算，你应支付的利息为——零。
（没错，就是这么理解）
但是，你的月供一个子儿也不会少。
只不过现在的月供，100%都是支付你的本金而已。

…………………………………………………………………………………………

那，offset如何缩短还款时间呢？

举个例子：

20万贷款，25年还清，利息3.5%，月供1001。
这么算的话，1001 x 12（个月） x  25（年） = 300，300
所以，你一共支付了20万的本金还款，加上100300的利息。
25年还清了这笔债务。

如果你offset账户中有20万的现金。
而每个月的月供1001不变。
这时候相当于你每个月都在还本金。也就是说，你只需要：

200，000 ➗ 1001 （月供） = 199.8个月
即可还清贷款。

也就是说，你还款的时间相比于没有offset的情况（300个月），减少至200个月。并且不需要支付任何利息。

……………………………………………………………………………………………

那有tx又要问了：银行赚什么？

前面有人已经回复了。
没错，银行赚的是：

白用了你offset账户中，20万的存款。

因为，只要你一动offset中的20万现金，就需要支付利息。



……………………………………

不知道这样的解释，是不是清楚明了？

scorpionzn

stia004 发表于 2022-8-5 15:28
楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。

Offset不会减少月供，只能缩短还款年限

层主你解释的很清楚，也花了不少时间码字。

但是，楼主一开始已经说的很明白了，“只贷20万，然后办个IO+offset,把剩下20万存offset里，不用还任何利息”。人家想要办的是Interest only啊，不是Principle and Interest。您解释了一大堆，是不是有点洋洋万言，离题千里了呢。

xrzedane

cooldeer 发表于 2022-8-5 09:04
没收入银行不会贷给你的

有收入

xrzedane

haruka82 发表于 2022-8-5 11:38
答案肯定是不会。因为你完全可以把100万转去别的银行，贷款的银行怎么能知道你有100万。银行贷不贷款是看你 ...

肯定有收入啊，存款是付首付

xrzedane

Meifangxiang 发表于 2022-8-5 12:35
如果你能贷80万，为什么只申请20万？risk 在银行那边。

因为不想负债多，现在利率高

xrzedane

统一回复下，看来大家没明白我的意思，收入是可以支撑20万贷款的，存款只是表明有能力付80%首付，不是用它来评估贷款。想要达到的目的是，首付多付，少量贷款，降低涨息与金融危机的风险，留个20万在offset做应急用，还不用还利息。银行啥利息没赚到，应该楼上说的对，银行赚的就是用着这20万存款，如果我一用，他就赚利息

多多18

xrzedane 发表于 2022-8-6 08:07
统一回复下，看来大家没明白我的意思，收入是可以支撑20万贷款的，存款只是表明有能力付80%首付，不是用它 ...

我以前做的就是银行审贷官（ assessor ）
你的资产表非常好， 收入如你所说靠谱，信用记录也好的话
我会在一分钟之内把你的贷款批了
可能不用一分钟，大概就是5秒之内， 把你贷款批掉，相信我， 自信点   

直接去银行找banker比较好，因为broker很有可能因为单小不接（影响他的commission）

但以投资的角度看， 我建议把资金打活，根据你的收入多贷款（一般就是你的家庭收入乘以6.5），然后多余的钱放到offset， 灵活取用（买股票或者房子），接下来加息周期，机会挺多

jfwang

多多18 发表于 2022-8-6 12:09
我以前做的就是银行审贷官（ assessor ）
你的资产表非常好， 收入如你所说靠谱，信用记录也好的话
我会 ...

多多18

跨界经济师 发表于 2022-8-6 16:56
会给你贷款 利息高很多而已

IO的利息比PI高，但是他的LVR低，所以利息也会有优惠， 而且楼主说他有活动资金在offset 所以不用怕

xrzedane

多多18 发表于 2022-8-6 12:09
我以前做的就是银行审贷官（ assessor ）
你的资产表非常好， 收入如你所说靠谱，信用记录也好的话
我会 ...

谢谢回复，那对贷款放心了。不过都建议多贷款，以前是这样的，现在全球都陷入经济衰退，楼市贷款风险增加，贷那么多，一旦楼市大量抛售，我欠银行80万房价跌到50万，银行margin call 跟我要30万差价保证金，或者银行其他隐形条款将风险转嫁给贷款者，或者大量失业business 倒闭，能源危机粮食危机银行倒闭等等，怎么办

fisk1983

十年前我想贷20万左右，多数broker和banker表现的很不积极，HSBC的直接回复不能做。最后只有Westpac贷了。

jordan23217

银行评估的是收入，不是存款，存款今天在银行明天就可以划走

Me!Bourne

银行会开心的笑疯了吧。

银行并不靠你的利息为生。别忘了，你需要把title抵押给银行，银行转手就会把你的贷款打包给卖了，绝对3A级。

换句话说，如果银行说我有一个抵押贷款100万带title，用户实际balance是0，我需要一个隔夜的100万现金，对方不会犹豫，立刻给。好的时候对方可能会给110万。

继续这个故事，如果股市行情好，突然有个机会，某种不可逆转的，一百万买进，几分钟后，1%的回报退出，净赚1万，还了贷款。隔夜5%的利息的话，也就137刀的成本。

银行可以赚钱的产品很多，关键看他有多少资产可以抵押。

多多18

xrzedane 发表于 2022-8-6 19:34
谢谢回复，那对贷款放心了。不过都建议多贷款，以前是这样的，现在全球都陷入经济衰退，楼市贷款风险增加 ...

房子跌倒50万， 你欠银行80万，但是你的offset有80万，你不用慌。楼市大量抛售的时候，你刚好有灵活的资金用来再投资

yn0521

当然是20万首付，贷80万，IO+offset 放满80万 呀

ilovefamily

stia004 发表于 2022-8-5 15:28
楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。

Offset不会减少月供，只能缩短还款年限

楼主说io了。。io的话，offset满了，是不用付一分钱的。。