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发表于 2022-6-19 09:00
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本帖最后由 Lifekeeper 于 2022-7-17 14:38 编辑
现在利息物价飞涨，小白最近算了一下持有60万出头房子的现金成本。
房价60万出头，贷款50万，本金10万
支出
1-每个月最低还供（本息）2000，固定还款额（金额每次不变）
2-每月贷款利息1000 ，根据贷款余额，每次利息金额不一样（直接加在贷款本金上，利滚利）
3-政府Rates加水费加保险，三项一起一个月300
4-其他维修杂费一个月700 （详细下面解释）
支出一共4000一个月（2000+1000+300+700）
收入
房租一个月到手2200
支出减收入 1800（4000-2200）
贷款50万，每个月需要补贴房子1800，每周补贴450
如果加息继续进行，比如利率翻倍，贴的钱更多，预计每个周450-750之间。
如果这种情况持续到明年，一周平均补贴600，一年3万。物业是长期持有的。算以后利率下降，但是费用增加。估计平均一年贴3万还要很长时间。当然如果你不要贴这么多，更好啊。这都是预估。谁也不知道以后的事情，只有根据现在的情况，推测以后
小白希望持有房产10年，预估往里面贴30万。少贴就是赚，哈哈。
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银行贷款对账单的例子，
关于每周/月固定扣款，除此以外，月底银行还扣一次利息（金额变化）
50万贷款，一个月固定还款2000，余额变成了贷款498K,然后，银行又月底收了1千利息，贷款余额变成了499K,并不是498k。
这个过程你付了一次2000元的固定mortgage repayments, 你月底还被银行charge了1000利息。尽管利息你没有支付，但是银行已经自动加在了你的贷款余额上面。
这也是为什么50万贷款，30年的贷款期其实你要还100万。
因为如果不贷款就不会有这部分钱支出，所以我放在了支出里面
每个月的固定还款不管本金还是利息，都是你持有房产的时候必须支出的。Mortgage repayment 你必须还吧？利息银行自动扣款，已经加在你贷款成本里面了。这就是我想算的。你要持有一个房产，必须承担这些支出。
本金利息只是支出的细化。你没钱付mortgage repayment 吧，对不起银行可要拍卖你的房产的。你跟银行签还款合同就是每个月一定要还这么多钱的。
有人还不起银行月供所以要卖房子，不会因为你还的是本金还是还的利息有区别。这是你持有房产的时候的支出（不管还本金还是还利息）。同样月底的时候银行Charge你的利息也是因为你买房贷款才产生出来的利息。也是你的持有房产的支出
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维修杂费一个月700是个预估算值，包括所有上面费用没有考虑到的花销，
1-包括出租空房期，重新找租客中介收取的费用
2-包括Land tax (如果有），
3-包括和租客打官司上庭费用，
4-包括更换大项目比如热水包，屋顶，地毯，全屋里外粉刷油漆，
5-包括换烤箱炉子，厨房橱柜，浴室Shower Box
6-包括平时水电临时故障，家里各种小故障维修
当然也可以当做储备金，没花完留下次大件开销的时候用
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没有考虑负扣税是因为，持有房产负扣税不是一定会有的，金额也很难确定。羊毛出在羊身上，你要先交出去足够多，才有可能收回来一点
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很多人都在疑虑每个月700块钱的装修费太多了。其实这不是主要支出。而且你不花就算赚了。下面我说的，你不花都不行。
既然持有房产，那就必然有买卖房产，才有持有房产。
简单算一下持有之前和之后产生的费用。
还是以上面60万出头的投资房为例
买房-印花税+律师2-3万
卖房-中介费2-3万，CGT4-6万
一共8-12万，其中，CGT是按照增值算的（每个房子个案都不一样），大概预估范围
本来就是讨论帖，说的都是大致金额。每家都有自己的投资策略
没有对错，只有合适不合适自己
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