请教VIC Land Tax（更新：很神奇今年的降回$2500了）

jyy_jessie

去年用Family Trust  买了一个物业，trustee是公司

维州有 trust  land tax surcharge

今天收到了land tax $5125

去年 买 的时候卖家也是一样的trust 结构，但是land tax 只有$2500

请教大家这是为什么呢？

谢谢

更新：

今天收到今年的land tax 价格是$2225了，相对去年降了一半多？

trust surcharge 没有了



下面是去年的land tax
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 89&pid=41356678

alphabeta

这一年土地增值了不少吧，而threshold没怎么变

jyy_jessie

注意到最后一张有个
single holding tax。 $2250
proportional tax $ 5125. (Trust Surcharge)
卖家也是trust 结构，为什么他没有trust surcharge呢？

jyy_jessie

alphabeta 发表于 2022-2-28 22:53
这一年土地增值了不少吧，而threshold没怎么变

忘记写了，土地评估的价值是一样的

alphabeta

相当复杂，可能跟trust类型也有关

https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-and-trusts

jyy_jessie

alphabeta 发表于 2022-2-28 23:05
相当复杂，可能跟trust类型也有关

https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-and-trusts

我 去看过了

trust 有个surcharge

就是不明白卖家跟我一样的trust结构，而且地的估价都是一模一样的，但是land tax不一样

alphabeta

jyy_jessie 发表于 2022-2-28 22:20
我 去看过了

trust 有个surcharge

确定你们的trust类型也是一样的？那会不会因为你的trust持有的土地比卖家的多？

jyy_jessie

alphabeta 发表于 2022-2-28 23:21
确定你们的trust类型也是一样的？那会不会因为你的trust持有的土地比卖家的多？ ...

这个是全新的trust

不过我还有另一个不同的trust 下面有个投资房，不知道是不是这原因

mazda333

问下会计吧，你的情况大家也很难猜到。

jyy_jessie

mazda333 发表于 2022-2-28 23:34
问下会计吧，你的情况大家也很难猜到。

我那会计不提也罢，虽然收费便宜，但是每次说话超过30秒直接挂

吾生须臾

是因为你有不止一套房在同个名字名下 如果名下只有一套房就是single holding的那个 多于一套 则适用proportional的那个

zzfgg123

卖家显示的可能是land tax clearance certificate，所以不显示surcharge

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-2-28 23:47
是因为你有不止一套房在同个名字名下 如果名下只有一套房就是single holding的那个 多于一套 则适用proport ...

原来这样

那时候听会计师的重新注册了一个trustee为公司的trust，公司下的director 跟 我另一个trust的trstee只有我是重复的，说这样可以适用single holding

想不到还是不行。明天我打电话问看看，多谢

jyy_jessie

zzfgg123 发表于 2022-2-28 23:53
卖家显示的可能是land tax clearance certificate，所以不显示surcharge

卖家有可能是楼上说的single holding tax

吾生须臾

jyy_jessie 发表于 2022-2-28 23:55
原来这样

那时候听会计师的重新注册了一个trustee为公司的trust，公司下的director 跟 我另一个trust的t ...

不好意思 我刚去看了前面alphabeta兄发的link 感觉你的情况和我说的不太一样 我之前说的是根据我个人经验写的 但我未用trust

根据alphabeta兄的链接 你的情况可能是你的trust性质属于fixed, discretionary或unit 这几类trust在land tax上征收的rates比一般的要高（也就是有额外surcharge）如果想claim lower rate的话，可以找地税局把受益人信息报上去 但这就适用个人税率了

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-3-1 00:24
不好意思 我刚去看了前面alphabeta兄发的link 感觉你的情况和我说的不太一样 我之前说的是根据我个人经验 ...

谢谢解疑

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-3-1 00:24
不好意思 我刚去看了前面alphabeta兄发的link 感觉你的情况和我说的不太一样 我之前说的是根据我个人经验 ...

会计说这个不属于税务方面问题，应该找当初的过户律师



我说一下我情况
有个A投资房在xxx  family trust下，Trustee是我和我老婆

去年买了另一个物业B，在yyyyy  trust 下，trustee是  zzzz pty ltd，公司的director是我，我老婆，我妈妈

请教大家，物业B应该算是Single Holding吗

吾生须臾

jyy_jessie 发表于 2022-3-1 10:00
会计说这个不属于税务方面问题，应该找当初的过户律师

https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-current-rates

你可以看看这个。用trust的话，比如600k-1m的那一档，要多付近2k+0.325%

sro上也说了，你不想付那么多，那就告诉sro把trust击穿到个人，但也看你其他方面的考量咯。

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-3-1 11:53
https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-current-rates

你可以看看这个。用trust的话，比如600k-1m的那一 ...

那就告诉sro把trust击穿到个人是什么意思呢

不好意思，小白一个

吾生须臾

jyy_jessie 发表于 2022-3-1 12:01
那就告诉sro把trust击穿到个人是什么意思呢

不好意思，小白一个

'Trustee may also avoid the surcharge rate by notifying us of the beneficial interests in land or unit holders of the trust'

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-3-1 12:35
'Trustee may also avoid the surcharge rate by notifying us of the beneficial interests in land or  ...

我去操作看看，谢谢您

jyy_jessie

吾生须臾 发表于 2022-3-1 12:35
'Trustee may also avoid the surcharge rate by notifying us of the beneficial interests in land or  ...

看不大懂，比如 我有2个  Trust 1，  Trust2

Trust 1  beneficial 2个人，A 和B

Trust 2  beneficial 3个人，A，B和C

那可以申请  avoid the surcharge rate 吗？

3. What if the beneficiary of the trust is a trustee of another trust (e.g. the unitholder of a unit trust is a trustee of a fixed trust)?
Where the beneficiary of the trust (first trust) is a trustee of another trust (second trust), the provisions enable a 'look through' to the ultimate beneficiaries. This only applies to fixed or unit trusts where we have been notified of the beneficial interests in the first trust.

In the case where the unitholder of a unit trust (first trust) is a trustee of a fixed trust (second trust), the trustee of the unit trust can avoid the surcharge rate by notifying us of the unitholder (i.e. the trustee of the fixed trust). As a consequence of such a notification, the trustee of the unit trust will be assessed on the trust land at the general rates.

The trustee of the fixed trust (second trust) will be deemed to be the owner of the trust land and will be assessed at the surcharge rate. To prevent double taxation, a deduction for the proportional tax on the trust land will be allowed.

The surcharge rate will not apply if the trustee of the second trust in turn notifies the Commissioner of the beneficial interests in the fixed trust. The beneficiaries of the fixed trust will be regarded as the owner of the land and the ordinary rules relating to the taxation of notified beneficiaries will apply.

chuansong

jyy_jessie 发表于 2022-3-1 13:46
看不大懂，比如 我有2个  Trust 1，  Trust2

Trust 1  beneficial 2个人，A 和B

trust中界定是否有surcharge是看beneficiary 的，和trustee没什么关系。要确保trust里的beneficiary 全部都是澳洲resident.

ParrotFish

咨询下专门做property tax的税务会计。你在建第二个trust买房时 会计就应该要和你提到land tax叠加式的计算方式。

jyy_jessie

chuansong 发表于 2022-3-1 16:19
trust中界定是否有surcharge是看beneficiary 的，和trustee没什么关系。要确保trust里的beneficiary 全部 ...

都是resident的，这段意思可以更改，然后assessed at the general rate of land tax.

rate如果按general来算的话，那对trust下面3个benificiary有什么影响吗？


A trustee of a trust may choose to notify us of the:

unit holders, or a change in the unitholder(s) in a unit trust scheme, or
beneficial interest or a change of the beneficial interest in a fixed trust.
If you choose to notify us of the unitholders or beneficiaries of a unit or fixed trust, the land held under the trust will be assessed at the general rate of land tax.

jyy_jessie

ParrotFish 发表于 2022-3-1 16:40
咨询下专门做property tax的税务会计。你在建第二个trust买房时 会计就应该要和你提到land tax叠加式的计算 ...

我那会计要换掉，早上打电话，他第一句就是，那就交了，现在政府没钱了，不跟你们收钱难道跟街上晃来晃去的那些人收钱。

chuansong

jyy_jessie 发表于 2022-3-1 16:44
都是resident的，这段意思可以更改，然后assessed at the general rate of land tax.

rate如果按general ...

这个要看你是什么类型的trust, 是fixed unit 还是discretionary trust. 如果是discretionary 的trust， 之前有没有分配过benefit 给beneficiary, 分配比列是如何。
但是只要确保你trust里所有的beneficiary 都是Australia resident, (定义SRO 的网站里有），你的trust 就不会有absentee surcharge.

jyy_jessie

ParrotFish 发表于 2022-3-1 16:40
咨询下专门做property tax的税务会计。你在建第二个trust买房时 会计就应该要和你提到land tax叠加式的计算 ...

之前建立的时候，会计是有说land tax叠加

所以他建议建立一个全新的family trust，把我妈妈加到benificiary里，这样算一个新的，不会叠加land tax，所以收到land tax傻眼了

jyy_jessie

chuansong 发表于 2022-3-1 16:56
这个要看你是什么类型的trust, 是fixed unit 还是discretionary trust. 如果是discretionary 的trust，  ...

不知道这个trust是属于fixed unit 还是discretionary trust？

Trust : XXXX FAMILY TRUST

Trustee   XXXXXX   PTY LTD

XXXXXX   PTY LTD  三个director，A B C，都是beneficiary ，officeholder 都是300，300，300，刚建立，还没分配收益

吾生须臾

jyy_jessie 发表于 2022-3-1 13:46
看不大懂，比如 我有2个  Trust 1，  Trust2

Trust 1  beneficial 2个人，A 和B

你贴的好像是trust的受益人是另一个trust的情况 没仔细看

你可以打电话给sro问问的 工作人员还是蛮愿意帮助的（以我个人经历来看） 不行可以问问你的会计或过户律师