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[财务贷款] 加5分贴，大家看看我这样操作对冲账户offset ac对吗？ [复制链接]

che999

白金靴族

发表于 2022-1-13 12:20 |显示全部楼层

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本帖最后由 che999 于 2022-1-13 13:50 编辑

加5分贴，大家看看我这样操作对冲账户offset ac对吗？

重新refinance，假设贷款100万，其中80万是投资房，20万是自住房，所以有两个offset account

假设40万存款的现有分配如下：

offset ac 1 balance 30万对应投资房贷款账户 80万
offset ac 2 balance 10万对应自住房贷款账户 20万

投资房账户利率2.5%
自住房账户利率2.05%

我的理解是，虽然投资房账户利率2.5%高过自住房账户利率2.05%，但是由于投资房的利率可以做32.50%的边际税率deduction，即使投资房是正现金流，那么我都应该把从offset ac1里面在转去offset ac2 10万，这样自住房贷款不产生利息，让所有的利息都产生在投资房贷款里面，因为deduction后的实际利率只有2.5%*67.50%=1.6875%

如果再加上medicare levy 2%和surcharge 1.25%，那就是，只有2.5%*64.25%=1.60625%了

所以重新调整后：
40万存款的现有分配如下：

offset ac 1 balance 20万对应投资房贷款账户 80万，多付减少的10万部分的可用于税务抵扣的利息
offset ac 2 balance 20万对应自住房贷款账户 20万，不要付利息

请问我这样算对吗，是税务deduction最大化了吗？

kaola2008

皮靴族

发表于 2022-1-13 12:23 |显示全部楼层

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自住房不能负扣税，利息越少越好。

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Shish

皮靴族

发表于 2022-1-13 12:29 |显示全部楼层

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关键你offset account 30万是哪里来的？不能随意offset

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happyheros

白金靴族

发表于 2022-1-13 12:30 |显示全部楼层

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我的看法

offset ac 1 balance 10万对应投资房贷款账户 80万
offset ac 2 balance 20万对应自住房贷款账户 20万 (不用付利息了)

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胡须康

版主

发表于 2022-1-13 12:31 |显示全部楼层

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我的简单粗波的想法，不知道对不对

只要

投资房税率 x （1- 0.325） > 自住房税率就把钱都先尽量放在自住房的off set里

0.325 是lz的边际税率

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che999

白金靴族

发表于 2022-1-13 13:44 来自手机 |显示全部楼层

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胡须康发表于 2022-1-13 12:31
我的简单粗波的想法，不知道对不对

只要

我就是这个想法

che999

白金靴族

发表于 2022-1-13 13:45 来自手机 |显示全部楼层

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Shish 发表于 2022-1-13 12:29
关键你offset account 30万是哪里来的？不能随意offset

虚心请教这个是offset Ac loan
跟哪里来的和随意Offset有关系吗？

DaftPunk

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发表于 2022-1-13 13:51 来自手机 |显示全部楼层

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怎么都是放自住比较好吧税率越高越明显

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laji

皮靴族

发表于 2022-1-13 14:01 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 laji 于 2022-1-13 14:03 编辑

如何提高自有资金的使用效率?

去offset 投资房loan, 效率为 1.69%
去offset 自住房loan, 效率为 2.05%
去投资EFT , 效率为 6%
去首付，再买第三套房, 效率为 15%

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guyb2011

木屐族

发表于 2022-1-13 14:06 来自手机 |显示全部楼层

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投资房Loan不带Offset 一般利息能再低一点。
把投资房的80万的Loan拆成两个，一个20万的loan带offset,另一个60万的loan 就不带offset。

最好是能把40万做Deposit, 再贷款买一套。

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11061516

草鞋族

发表于 2022-1-13 14:21 |显示全部楼层

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che999 发表于 2022-1-13 13:45
虚心请教这个是offset Ac loan
跟哪里来的和随意Offset有关系吗？

应该是说：资金来源吧？个人理解哈~勿喷

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YugaYuga

金靴族

发表于 2022-1-13 14:22 |显示全部楼层

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laji 发表于 2022-1-13 14:01
如何提高自有资金的使用效率?

去投资EFT , 效率为 6%

请问这个怎么算出来的？

you only live once

Shish

皮靴族

发表于 2022-1-13 19:02 |显示全部楼层

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che999 发表于 2022-1-13 13:45
虚心请教这个是offset Ac loan
跟哪里来的和随意Offset有关系吗？

如果30万是投资房refinance出来的钱，就不能用作offset 自住房。

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che999

白金靴族

发表于 2022-1-16 10:36 来自手机 |显示全部楼层

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Shish 发表于 2022-1-13 19:02
如果30万是投资房refinance出来的钱，就不能用作offset 自住房。

这个没有关系吧

ccstella

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发表于 2022-1-17 23:14 |显示全部楼层

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本帖最后由 ccstella 于 2022-1-17 23:15 编辑

che999 发表于 2022-1-16 10:36
这个没有关系吧

有关系，从投资房cash out出来的钱，放到自住房offset，cash out的钱产生的利息不能deduction，因为不是用于投资用途，没有produce income

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che999

白金靴族

发表于 2022-1-18 00:01 来自手机 |显示全部楼层

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ccstella 发表于 2022-1-17 23:14
有关系，从投资房cash out出来的钱，放到自住房offset，cash out的钱产生的利息不能deduction，因为不是 ...

我这里说的是移动投资房offset ac的钱
不是你说的投资房Redraw facility cash out出来的钱

ccstella

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发表于 2022-1-18 00:09 |显示全部楼层

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che999 发表于 2022-1-18 00:01
我这里说的是移动投资房offset ac的钱
不是你说的投资房Redraw facility cash out出来的钱 ...

移动投资房offset ac的钱，肯定没问题

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