昆州二手房签合同subject to的房屋检查问题

NowOrNeverGO

第一次在布里斯班买房，听说昆州因为雨大，很多房子有屋顶渗水的问题，需要做building inspection。那么签合同当天就支付10%了，合同上要写subject to building inspection, subject to termite inspection, subject to finance这几样吗？如果building检查发现屋顶渗水，可以以此理由推翻合同，并要求退钱10%吗？还是说必须更加严重的问题才可以推翻合同…先行谢过！

mea

subject to building inspection, 一般是指重大得房屋结构问题，如果是一点点漏水，你可以让他们在settle前修理并且提供发票。但是我想小定可能拿不回来。
所以说中介喜欢auction，不喜欢PRIVATE TREATY

NowOrNeverGO

mea 发表于 2021-9-18 11:42
subject to building inspection, 一般是指重大得房屋结构问题，如果是一点点漏水，你可以让他们在settle前 ...

请问小定是啥意思？能解释一下流程吗？

mea

昆州的情况没有看过，我就说下新州，因为一般的说非常相似
如果卖家不走AUCTION，而是用PRIVATE TREATY方式卖房
合同价格经过双方商议后，买家支付小定就是 initial deposit， 0.25%，就可以exchanged
contracts
理论上卖家就要以合同价格卖给买家，现实中里面还有许多变数，就需要这时候靠律师出马了。
比如说卖家接收了两家人的 initial deposit而不签合同， 买家的贷款办不下来等等。

中介喜欢拍卖的原因就是一锤定乾坤

一般的说有信心进行拍卖的房子，都是好房源，以后卖掉也容易

NowOrNeverGO

mea 发表于 2021-9-18 13:59
昆州的情况没有看过，我就说下新州，因为一般的说非常相似
如果卖家不走AUCTION，而是用PRIVATE TREATY方式 ...

第一次听说，好复杂。维洲没有小定，直接签合同交10%。我问了墨尔本的律师，他说定金和合同没有关联，看来是一种灰色行为，不受法律保护…

akaka

昆洲private treaty流程是这样的：

1. 出offer，由买家写offer letter。其中由买家自己写initial deposit（就是所谓的小订)出多少。小订的数不是固定的，只要卖家接受写多少都可以，默认一般会写总价0.25%左右。offer letter里还需写明要求的settlement date，昆洲惯例（中介说的）是30天，但只要卖家没意见写长一些也可以，60天90天120都有人写。再有就是各种subject to，除了finance和building & pest inspection，有什么特殊要求都可以提，当然卖家接不接受另说。那些subject to的项目要规定一个期限，比如说building & pest inspection 5天，finance 20天什么的。

2. 卖家如果接受offer，中介就组织双方签合同，把签好的合同发给双方律师。这就算contract exchange了，不过是conditional状态。

3. 合同交换有5天cooling off。deadline之前买家如果后悔必须马上通知律师取消合同，那样合同作废，0.25% initial deposit就归卖家了。如果继续，就必须在约定时间内把那些subject的项目做完。

4. 根据subject的结果最后确定合同是不是继续。比如说查下来有结构问题有白蚁什么的是可以取消的，屋顶有水印什么的属于minor可以跟卖家协商修，但取消估计难，得看律师怎么掰扯。各种subject有定论以后合同就是unconditional了。

5. 合同unconditional就要马上支付balance deposit，就是10%减去initial的钱。默认是3个工作日必须到账。往后买家再反悔就要损失这10%定金。

6. Unconditional以后双方律师就准备settle，准备transfer duty什么的了。最后等着交接就可以了。

NowOrNeverGO

akaka 发表于 2021-9-18 16:42
昆洲private treaty流程是这样的：

1. 出offer，由买家写offer letter。其中由买家自己写initial deposit ...

竟然写的这么详细，好感动！很有用！！就一个问题，第三条里面cooling off的五天之内突然没理由不想买了，是0.25%的initial deposit被没收，不是25%，对吧？

jeff2285

所以从猫本搬过去最后买了哪个区

akaka

NowOrNeverGO 发表于 2021-9-18 17:35
竟然写的这么详细，好感动！很有用！！就一个问题，第三条里面cooling off的五天之内突然没理由不想买了 ...

是0.25%，手误。。。改了

新panda

现在市场极度疯狂，基本没有subject的房子买，基本都是unconditional合同

Tictac999

昆州卖家现在牛的很，接收14天subject inspection 20天finance 就不错了

新panda

Tictac999 发表于 2021-9-18 21:06
昆州卖家现在牛的很，接收14天subject inspection 20天finance 就不错了

你看的哪里的房子还能有条件？我看的区基本开放就卖掉，条件是不可能的……

mea

PRIVATE TREATY有时可以卖出更好的价钱。
买方给的OFFER比别人高5000块，我想卖家就有兴趣等了。

NowOrNeverGO

jeff2285 发表于 2021-9-18 17:50
所以从猫本搬过去最后买了哪个区

还没买 可能事shailer park/cornubia

NowOrNeverGO

mea 发表于 2021-9-18 21:50
PRIVATE TREATY有时可以卖出更好的价钱。
买方给的OFFER比别人高5000块，我想卖家就有兴趣等了。 ...

我也觉得，不行就多给一点点钱，海外收入贷款60-90甜交割起码的

NowOrNeverGO

新panda 发表于 2021-9-18 20:59
现在市场极度疯狂，基本没有subject的房子买，基本都是unconditional合同

我不买华人区，看上了shailer park/cornubia

NowOrNeverGO

Tictac999 发表于 2021-9-18 21:06
昆州卖家现在牛的很，接收14天subject inspection 20天finance 就不错了

预测澳洲明年初顶点也差不多了 接下来可能会冷静一点

DaftPunk

昆士兰之前一直是买房市场 这些东西可以随便加 最近这两年市场活跃加上很多洲际移民 有时候就不加了

DaftPunk

昆士兰之前一直是买房市场 这些东西可以随便加 最近这两年市场活跃加上很多洲际移民 有时候就不加了

NowOrNeverGO

DaftPunk 发表于 2021-9-19 14:11
昆士兰之前一直是买房市场 这些东西可以随便加 最近这两年市场活跃加上很多洲际移民 有时候就不加了 ...

我觉得有些东西不能轻易妥协，检查和finance出了问题还不如不买，人会陷入无休止的自我怀疑，根本不值得。

Forbne

楼主安了，昆州对买家太有利了，Subject to都是小Case， 还有大魔王Due Deligence, 买家可以在Due Deligence的期间内不需要任何理由，无损失的取消合同。

NowOrNeverGO

Forbne 发表于 2021-9-19 16:42
楼主安了，昆州对买家太有利了，Subject to都是小Case， 还有大魔王Due Deligence, 买家可以在Due Deligenc ...

又是个新概念，能具体讲下吗？

Forbne

NowOrNeverGO 发表于 2021-9-19 17:19
又是个新概念，能具体讲下吗？

找你的过户律师，他会告诉你的，Due Deligence是昆州的标准条款

NowOrNeverGO

Forbne 发表于 2021-9-19 17:23
找你的过户律师，他会告诉你的，Due Deligence是昆州的标准条款

我的会计朋友说一般买别人的公司才用到这个条款，没啥意义……

Forbne

NowOrNeverGO 发表于 2021-9-19 17:33
我的会计朋友说一般买别人的公司才用到这个条款，没啥意义……

意义太大了，等于无理由退出合同，朋友可以绝交了。

NowOrNeverGO

Forbne 发表于 2021-9-19 17:37
意义太大了，等于无理由退出合同，朋友可以绝交了。

买房子这么辛苦不是为了无理由退出合同呀，做完检查没问题就买呗。让人绝交真是有点恶心

Forbne

NowOrNeverGO 发表于 2021-9-19 17:40
买房子这么辛苦不是为了无理由退出合同呀，做完检查没问题就买呗。让人绝交真是有点恶心 ...

奇怪，楼主是买家还是卖家？究竟想找理由不买了还是担心买家不要了?

新panda

Forbne 发表于 2021-9-19 17:37
意义太大了，等于无理由退出合同，朋友可以绝交了。

语气不好,需要反省

Forbne

新panda 发表于 2021-9-19 17:42
买方市场可以提，卖方市场除非价格很吸引人，不然谁要这种合同？

这是昆州合同里的标准条款，你要么去咬昆州政府

NowOrNeverGO

新panda 发表于 2021-9-19 17:42
买方市场可以提，卖方市场除非价格很吸引人，不然谁要这种合同？

所以现在买二手房大家都不在乎里面有没有建筑结构问题和白蚁就买吗？我朋友就买到白蚁房了呀。我这边的贷款要60-90天呢，不写subject to finance不可能的，毕竟不是悉尼墨尔本的房子，不想冒险。