house 投资房 土地税

feng_19852

请教论坛的里有多个 house investing property 的大神们 是用什么方式控制土地税的？ 如果都放在个人名下 土地税真的很高 悉尼一块地动不动都100多万(2020年) 之后还得涨 一个房子一年就是小2万。 如果放公司下 没有cgt discount. 是否用trust?

seamoun

在不同的州买就行了

小鱼鼓鼓

不同州买

Port_1433

seamoun 发表于 2021-9-18 08:18
在不同的州买就行了

不同州买地税怎么算呢？

Nui

比起资本增值，这点地税算啥。
至于因为地税去不同州买，就更加舍本逐末了。保值增值潜力是首要因素。

feng_19852

Nui 发表于 2021-9-18 09:00
比起资本增值，这点地税算啥。
至于因为地税去不同州买，就更加舍本逐末了。保值增值潜力是首要因素。 ...

这么说 就不对了 capital gain不是一定的 但是land tax 100%确定。  谁能说的准 下个周期是什么时候 land tax 5年就能抹掉10%的涨幅。 cgt tax 还要抹掉最少 20-30%  

Nui

feng_19852 发表于 2021-9-18 11:10
这么说 就不对了 capital gain不是一定的 但是land tax 100%确定。  谁能说的准 下个周期是什么时候 land ...

这个看各人的眼光运气了。投资房平均每年没有10% 的涨幅，就是失败的投资。

feng_19852

Nui 发表于 2021-9-18 11:14
这个看各人的眼光运气了。投资房平均每年没有10% 的涨幅，就是失败的投资。 ...

即使有增长 能多赚10% 放口袋不好吗？

cristinalu

Port_1433 发表于 2021-9-18 08:54
不同州买地税怎么算呢？

各州算各州的，不累计。

feng_19852

cristinalu 发表于 2021-9-18 11:34
各州算各州的，不累计。

除了 在不同洲买  用trust买 是不是也行

Nui

feng_19852 发表于 2021-9-18 11:32
即使有增长 能多赚10% 放口袋不好吗？

哈哈，有的房子，就不见得能保持增长率了，所以增长率是首要考虑的因素，不是增值税

粉红猫

主要看增值。地税放到cash flow里考虑。现在interest rate这么低，投资房都是positive gearing, 用来补贴地税的开支。地税有起征点的，别买太贵的地，交不了多少地税。

feng_19852

粉红猫 发表于 2021-9-18 12:39
主要看增值。地税放到cash flow里考虑。现在interest rate这么低，投资房都是positive gearing, 用来补贴地 ...

请问你在哪的投资房 今年买能有positive cashflow 就算利息这么低。

feng_19852

粉红猫 发表于 2021-9-18 12:39
主要看增值。地税放到cash flow里考虑。现在interest rate这么低，投资房都是positive gearing, 用来补贴地 ...

另外我说的是多个投资房， nsw 的threshold 是70多万 一般一个房子地价已经超了这个价值了 如果只有一个投资房 地税不是问题

dimao111

feng_19852 发表于 2021-9-18 13:36
另外我说的是多个投资房， nsw 的threshold 是70多万 一般一个房子地价已经超了这个价值了 如果只有一个 ...

同问 有悉尼三四套house 每年就是几万块的地税了 如果不卖也不大涨 对房东现金流考验很大

NZAUS

dimao111 发表于 2021-9-18 14:39
同问 有悉尼三四套house 每年就是几万块的地税了 如果不卖也不大涨 对房东现金流考验很大 ...

有三四套house的都年入半百了吧，地税肯定没问题

feng_19852

dimao111 发表于 2021-9-18 14:39
同问 有悉尼三四套house 每年就是几万块的地税了 如果不卖也不大涨 对房东现金流考验很大 ...

是的  house 原本的开支 利息维护council rate 已经是大大的超出了租金收入   如果再长期支付地税 开支真的很大。 当然很多人会说 10年甚至5年就能有很大的capital gain, 但是这个东西 谁能赌定。 如果能有效的减recurring的开销 才能在遇到房地产低谷时从容应对。

dimao111

如果地税已经抵消每年的收入了 卖房的时候还能抵消部分capital gain
吗

dimao111

feng_19852 发表于 2021-9-18 15:52
是的  house 原本的开支 利息维护council rate 已经是大大的超出了租金收入   如果再长期支付地税 开支真 ...

我同意的 三套很一般house 四年的land tax就差不多六七万… 如果house持平 其实对现金流伤害很大

Nui

我朋友把几个house 分开买在自己和父母名下，节省了不少地税。
我没办法那样操作，但是每年好几万刀的地税，我倒是交的心甘情愿。咱家house 都在悉尼相对不错的区，每年的升值额度远远超过税费，离得近，打理也特别方便。

xuemeipi

Nui 发表于 2021-9-18 16:51
我朋友把几个house 分开买在自己和父母名下，节省了不少地税。
我没办法那样操作，但是每年好几万刀的地税 ...

如果买在父母名下，父母也没法贷款，只能全款买，对大多数人估计不适用。

feng_19852

Nui 发表于 2021-9-18 16:51
我朋友把几个house 分开买在自己和父母名下，节省了不少地税。
我没办法那样操作，但是每年好几万刀的地税 ...

谢谢 我相信在悉尼持有house 作为investment的 大家这几年都是开心的。 我这个贴的目的是找到可以合法减少地税的方法 比如在不能financial entity下面持有。

peace-of-mind

楼上的朋友，我的中介朋友也是这样建议的。就是把投资房分开写在夫妻名下，除了自主是联名，夫妻俩再各占一个house的名额。
但具体怎么算法，我还不太清楚。

Nui

feng_19852 发表于 2021-9-18 17:01
谢谢 我相信在悉尼持有house 作为investment的 大家这几年都是开心的。 我这个贴的目的是找到可以合法减 ...

如果是买作投资房，即使买在trust 里税费也是免不了的，以前SMSF应该不错，回来貌似改了一些条款。
总之我还是倾向于抓大放小，看哪里升值潜力大，税费是次要因素。跨州买房的成本和风险，貌似也不少。

Nui

xuemeipi 发表于 2021-9-18 16:59
如果买在父母名下，父母也没法贷款，只能全款买，对大多数人估计不适用。 ...

其实很多父母也就60-70岁，是可以贷款的。

xuemeipi

Nui 发表于 2021-9-18 17:25
其实很多父母也就60-70岁，是可以贷款的。

退休了不工作，没有收入应该不好贷款吧？

Nui

xuemeipi 发表于 2021-9-18 18:23
退休了不工作，没有收入应该不好贷款吧？

嗯，家里有公司的话就可以给父母开工资了。

1年又1年

同问，

我的印象中trust持有房产不算自住房，既免不了landtax 也免不了cgt吧，而且作为投资房，贷款的比例还特别低。 trust作为避税工具不是特别合算，但是作为资产管理比如遗产继承 婚前财产保护挺有用的。

Nui

不好意思，我能借楼主宝贴论证一下我前文的观点吗？不是故意想喧宾夺主，希望不会有人觉得被冒犯了。
刚刚看到这个图片：


貌似悉尼涨幅一向引领全澳。所以悉尼人投资悉尼房产资产特别是好区的房子，资本增值往往最快，还不用说跨州买房和管理的各种成本。

freeD

dimao111 发表于 2021-9-18 16:41
如果地税已经抵消每年的收入了 卖房的时候还能抵消部分capital gain
吗

不能