速查1974年7月1日以前注册的Strata Scheme, Unit房主负责修公共墙

jobseeking

请问足迹大牛，如何最大可能减少损失。
悉尼Unit顶层，去年封城期间租客报告漏水，地板泡坏，中介打理，找Strata 检查，拉锯磨蹭了一年。2个月以前，终于检查了，说是阳台的墙体和阳台的推拉门附近漏水。Stata把维修公司的quote发给我了，让我出钱修。

因为是comm wall （外墙），当时很震惊，应该是Strata 负责的啊，怎么可能房主责任。查了一下，1974年7月1日以前的注册的Strata Scheme，公共墙的责任划分是以外墙的中心线 甚至外表面为界的。

很郁闷，因为在买landlord 保险的时候没有加Building, 因为怎么也没想到公共墙体归住户负责。

Strata 理论上应该有买building insurance 吧？能否通过他们claim回来一些？Strata 在信里提了一句，修完以后看看保险公司是否可以claim, 但我的理解应该是修之前就要联系保险公司吧？

另外有些凌乱的是，他们拖了一年多，地板泡了就算了应该landlord 保险赔，但是他们之前没有提到任何信息，检测和维修公司到最后一步了才告诉我“都是你出钱”。如果早提及责任划分，我就自己找人报价检测了。。。根据他们之前的态度和处理进度，严重不相信他们和他们找的公司。。。还有就是阳台门附件漏水，但是大片湿地是房间另外一侧，怎么解释这个。。因为又封城也不能自己去看看，估计看了也用处不大，都是专业的东西。

投资不易啊，因为自己之前住那边，孩子都是Unit出生的, 就没舍得卖。投资好多坑啊。

有大牛能帮出出主意吗？付费咨询律师也可以考虑，可以帮助理清思路，就是不知道找哪种律师。

另外，提醒一下如果您的投资房在1974年7月1日以前的Strata Scheme, 要考虑building insurance. 否则很容易几万就没了

另外，哪个部门是管Strata公司的，真想投诉他们的不做为和没有及时告知责任划分。fair trading?

3loli

我也以为外墙都是物业负责的。

自如如

修完以后找保险的基本都没戏

gao.zhan

赶快书面投诉Strata的不做为
中介打理不给力拖延也有责任
有Strata Scheme责任划分吗

gao.zhan

谢加分，相关帖子供参考
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ype=1&mobile=no
你有strata plan吗

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-4 19:56
谢加分，相关帖子供参考
https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1617966&extra=&o ...

Strata Plan? 是可以找Strata公司要吗，还是committee 有？

另外我听说还一个Strata Management Agreement ，跟您提到的Strata Plan是一个事情吗？

目前看，无论是自己的保险还是Strata 买的Building Insurance 都是大概率不赔的，虽然是一次暴风雨后出现的，但是保险公司应该是认为“storm highlights the issue, not caused damage"...

所以下一步就是看维修费怎么出了。

我今天又想到一个疑问，测试公司说是阳台外墙和阳台门框架漏水，我觉得非常不合理，因为下雨的话有房沿遮着，除非是风雨交加。。那么问题就来了，目前租客反应下雨屋里就湿，说明水不是从垂直的墙体进来的，墙的中间有水，只不过我的客厅外墙防水部分可能老化了不防水了，那么理论上讲，墙中间就不应该有水。。水从哪里来的？天上来，roof gutter 有没有嫌疑，如果它们出问题了，凭啥让我在下面堵。水的问题都是应该从源头处理，不是在下面堵（我的理解）。。。。检查和维修报价是一家公司，在报价上写的，移除外墙砖头，try to sourse water flashing. 我的理解是他们并没有找到真正漏水原因，需要打开看。还有一个声明，说如果出现额外不可知情况，会追加报价。。。我的解读，如果打开看了，发现，哟，是楼顶出的问题，再来2万，到时候大工地，我再去跟Strata 摆龙门谁出多少钱？

我现在想，没人负责就不修了，可以吧。。屋里地板泡坏了，我想换成地砖，再在踢脚线高度做一下防水，反正维修公司也是中墙防水，我在内墙做就好。。墙面不湿，证明水自己会找路径走掉。

gao.zhan

jobseeking 发表于 2021-8-6 19:54
Strata Plan? 是可以找Strata公司要吗，还是committee 有？

另外我听说还一个Strata Management Agreeme ...

有图片吗

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-6 20:03
有图片吗

测试公司没给照片，租客在住，目前封城，应该去不了。我没有那个角度的照片

jobseeking

图片是以前旧照片，图中红圈位置地板泡鼓了。。绿圈，应该是测试公司提到的外墙和门框

leon3758

顶层unit最多问题出现，漏水都是大问题。 估计investigation report都要你付款好几百了。 等夏天卖掉才是明智之举，strata report不会看到。 看谁做大水鱼

gao.zhan

jobseeking 发表于 2021-8-6 20:28
图片是以前旧照片，图中红圈位置地板泡鼓了。。绿圈，应该是测试公司提到的外墙和门框 ...

红绿圈是根据租客描述标的
你还没到现场去过，是吗？

jobseeking

leon3758 发表于 2021-8-6 20:52
顶层unit最多问题出现，漏水都是大问题。 估计investigation report都要你付款好几百了。 等夏天卖掉才是明 ...

地板已经泡鼓了，目前这个问题不解决不好卖啊。比较头疼。也许换成地砖就好些。什么情况会记入Strata Report? 如果这次Strata 申报Building Insurance 了，但是保险公司reject了，因为属于维修。但是Strata 说是我们负责。这种情况会记入Strata report 吗？因为最后的结果他们什么都没干，也没有出钱

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-6 22:59
红绿圈是根据租客描述标的
你还没到现场去过，是吗？

有另外的图片，地板鼓，湿还是很明显的

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-6 20:03
有图片吗

Strata Plan? 是可以找Strata公司要吗，还是committee 有？

另外我听说还一个Strata Management Agreement ，跟您提到的Strata Plan是一个事情吗？

leon3758

jobseeking 发表于 2021-8-9 08:44
地板已经泡鼓了，目前这个问题不解决不好卖啊。比较头疼。也许换成地砖就好些。什么情况会记入Strata Rep ...

按照你描述strata没做事情就不会记录，但ec肯定都知道。 你这个上门检查strata不可能免费，按照惯例你这里report起码收500左右

jobseeking

leon3758 发表于 2021-8-9 10:31
按照你描述strata没做事情就不会记录，但ec肯定都知道。 你这个上门检查strata不可能免费，按照惯例你这 ...

That's my understanding as well and it shouldn't show in Strata Report.

There was a job ordered for the water leaking testing and would be $$ for sure. If I will sell it in the future, EC wouldn't be part of processes, right? So in theory, it shouldn't be an issue.

I am still thinking about to replace floorboards with tiles. Or someone mentioned 100% water proof flooring.

gao.zhan

只有到现场或更多图片方能找出漏水原因
不解决漏水换成地砖会将问题搞得更复杂

gao.zhan

jobseeking 发表于 2021-8-9 09:14
Strata Plan? 是可以找Strata公司要吗，还是committee 有？

另外我听说还一个Strata Management Agreeme ...

不是太清楚它们之间的区别
只是要明确划分漏水的责任

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-9 11:17
只有到现场或更多图片方能找出漏水原因
不解决漏水换成地砖会将问题搞得更复杂 ...

目前检测公司也不能确定漏水原因。1万7开墙按照猜测修复防水，如果发现更多问题再额外报价，这个就很麻烦，不可预期。。。而且拆外墙之后，恢复以后，100％外墙会有明显色差，等于告诉每个人，以前大修过，怎么解释也不可能有人以合理价格接手的，修不怕，怕修了反而给自己挖了一个火山坑。。。目前看，应该是小量的渗水，竹地板娇气肯定变形。地砖应该没问题。。墙面没有湿潮，应该就是给地面防水的部分老化

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-9 11:17
只有到现场或更多图片方能找出漏水原因
不解决漏水换成地砖会将问题搞得更复杂 ...

Lockdown 结束，请一位经验丰富的水管工，或者builder 再看看。。。

leon3758

jobseeking 发表于 2021-8-9 12:13
Lockdown 结束，请一位经验丰富的水管工，或者builder 再看看。。。

必须先找到漏水点，介绍你找Megaseal 自己google； 这大公司而且warranty 6年；

jobseeking

leon3758 发表于 2021-8-9 13:24
必须先找到漏水点，介绍你找Megaseal 自己google； 这大公司而且warranty 6年；
...

跟 做检测的builder聊了，他说刮风下雨时候，水通过墙体或者透气孔进入内外墙之间是正常的，也可能偶尔从gutter 或者roof某些位置进水。主要是内外墙之间的防水，导水要起作用，就是cavity flashing，这个是在两墙之间，外墙的砖不移除是看不到具体情况的。。。所以只能接受他们的报价，开墙 检修。

多谢多谢，找MegaSeal了，因为封城，安排困难，估计要下周以后有人上门查看 报价。

好像我可以请求业主委员会committee 修改Strata 的规定，从Sinking found 里面出钱，不敢奢望过多，50％就好。理论上，外墙应该Strata管，新的Strata Scheme 都是这样。因为如果我没钱修，最后楼下几户以后也会受影响。不知道这个请求是需要全部业主同意还是50％以上同意就可以修改？等拿到几家报价，想想措辞聊聊。。。跟他们说，这次不支持我，以后别人家出问题再需要投票，我就永远是反对票了

simon80s

感谢分享

leon3758

jobseeking 发表于 2021-8-12 16:02
跟 做检测的builder聊了，他说刮风下雨时候，水通过墙体或者透气孔进入内外墙之间是正常的，也可能偶尔从 ...

最终通过权都在EC，strata都是按照EC意思办事； 你这个case比较特殊；因为房子超过40年fair trading都改了；估计维修费上万；

jobseeking

leon3758 发表于 2021-8-12 16:18
最终通过权都在EC，strata都是按照EC意思办事； 你这个case比较特殊；因为房子超过40年fair trading都改 ...

如果EC分担费用，正常修，几年摊平也还好。

如果EC不管，我可以室外尽量做防水，屋内防水加特殊地板，尽量降低费用。

等两家报价都回来了，找EC谈。。是比较特殊，估计1974年以前的很多Unit都应该是这种情况。我的理解，既然1974年以后的房子都把这部分做公共部分了，EC应该同意Strata 负责维修，否则外墙归自己很难维修好，sinking found 有钱却不管，长期会造成一种结果，就是sinking found 里面资金充足，但是楼的状态很差很差。

jobseeking

leon3758 发表于 2021-8-6 21:52
顶层unit最多问题出现，漏水都是大问题。 估计investigation report都要你付款好几百了。 等夏天卖掉才是明 ...

感谢几位出谋划策，问题终于完美解决，回来汇报一下。

最开始测试漏水的公司，报价1万7，打电话聊了，见面看现场了， 西人，感觉很靠谱，坚持让他帮助修了，非常幸运找到他，修了几天以后，他就说估计漏水问题找到了，不需要换门了，费用直接省一半，太让我感动了，不是那种一拿到合同必须执行到底。Quotation提到的预付10%之类，这哥们压根没催，直接一个星期，他们两个任把活漂亮的干完了，照片记录非常利落。而且，维修的这部分大约9千多，最后invoice就要了8千多，而且还帮我额外修补了原来空调室外机留下的窟窿，清理了flash。

我之前找了MegaSeal的人看了， 老先生很有经验，看了一眼就说你就找之前测试的Builder,MegaSeal处理的位置不适合这个问题。感觉MegaSeal的人也非常专业负责人，值得推荐。

我之前还找过几个人咨询，回头看，修理的这个公司绝对最棒。不在这发他们的联系方式了，有广告嫌疑，有需要私信，真的很棒。

jobseeking

gao.zhan 发表于 2021-8-4 16:48
赶快书面投诉Strata的不做为
中介打理不给力拖延也有责任
有Strata Scheme责任划分吗 ...

威胁要投诉，然后非常积极响应帮忙。问题解决了

最后我自己掏钱修的，就是Flash堵住了，有破损。Builder开墙，维修，Builder非常非常棒，几乎用原来的砖修补的，几乎看不出来。

Pearlshell

jobseeking 发表于 2022-2-14 18:01
感谢几位出谋划策，问题终于完美解决，回来汇报一下。

最开始测试漏水的公司，报价1万7，打电话聊了，见 ...

悉尼unit漏水，请给个联系方式。谢谢????

jobseeking

Pearlshell 发表于 2022-5-12 11:23
悉尼unit漏水，请给个联系方式。谢谢????

发私信了。

Pearlshell

jobseeking 发表于 2022-5-12 21:07
发私信了。

Many thanks!