闲下来也讨论下现在的房价

ray_xyl

看到论坛里有朋友说复活节后变天，我分享下自己的想法。 个人觉得2023年以前房价上升趋势不会改变。
1，2022第一季度以前政府和APRA不会干预。现在经济刚刚复苏，还非常脆弱，政府深知房价对消费促进的作用。尤其covid依旧危险，一个城市说封就封，对经济的打击依旧严重。
2，有朋友谈到jobkeeper的影响。的确会对出租类房产有影响，比如公寓。但是终止jobkeeper，此时更需要消费来刺激，回到第一点，高equity price 能产生的wealth effect对消费的刺激是政府非常需要的。
3，2022年，假如apra觉得工资增长远落后于房价增长，或者loan ratio有危险信号，也许有可能干预，譬如强制投资房20%首付之类的措施。但是这个时候国境大概率会开，海外移民会大量涌入，有可能造成比2021年更高的涨幅。
4，低利率周期会持续到2024年，这波增长跟之前不同的是完全在play catch up，从之前的房价低点回到一个由低利率和cheap moeny形成得一个自然价位，完全是demand supply的结果。这也就是为什么政府和apra不担心的原因之一。

随便写几点，欢迎讨论。

fiony

为什么是apra而不是rba，这两者干预房市的政策工具有什么不同？

ray_xyl

fiony 发表于 2021-3-31 07:01
为什么是apra而不是rba，这两者干预房市的政策工具有什么不同？

RBA 对整体经济面貌负责，虽然有决定性影响，但是微操手段有限。APRA 对银行的lending 负责，不光是房子贷款，也包括生意贷款，手段比较多，可以操作细节。

scholar

同意，之前房价涨势都是被政府政策强行压制，现在政府不敢随便动房价，至少会等到开放边境经济复苏之后

newSYDer

其实这次房价暴涨的直接原因还是利率加恐慌，不同的是local也加入并成为了主要推动力。还有一个因素容易忽略的是，国际热钱也在逐渐增持，在国际普遍放水的现实下，澳洲目前还算是个洼地，有进入澳洲渠道的钱已经出现在各个区了。特别是北区，东区，buyer agent越来越多

NZAUS

但说悉尼，公寓卖不动，房价上涨持续不了多少。16-17年那波，降息刺激，大量基建，开放商拿地，收购house。造成一大波行情。后来由于种种原因。后来各种行情噶然而止。

wowboy

我比较认同楼主观点，这一波会延续下去几年

auto46

NZAUS 发表于 2021-3-31 08:19
但说悉尼，公寓卖不动，房价上涨持续不了多少。16-17年那波，降息刺激，大量基建，开放商拿地，收购house。 ...

我比较认同你的观点，这次行情能不能持续下去，关键是要看公寓能不能起来，我昨天晚上还看了一下公寓，st leonards 前两年settle的楼花两房竟然也只要130万， 我记得16年开盘的时候应该是要卖150万左右的 时至今日，这个公寓加上税，中介费，这还要亏本30万 但相反，如果这附近的新公寓能在短时间内补涨，回到150万 甚至160万，我觉得房市才能叫牛市 这个就好比国内A股，创业板大涨，但深证成指不怎么动，这个涨势就不容易持久

ys_sue

NZAUS 发表于 2021-3-31 08:19
但说悉尼，公寓卖不动，房价上涨持续不了多少。16-17年那波，降息刺激，大量基建，开放商拿地，收购house。 ...

为什么房价能不能持续上涨要看公寓啊？

auto46

ys_sue 发表于 2021-3-31 08:58
为什么房价能不能持续上涨要看公寓啊？

这个就像猪肉和牛肉 牛肉从50块钱涨价到200块钱一斤了，猪肉价格没怎么涨价，还是40一斤，除了穆斯林，其他人不会再去吃牛肉了吧

ray_xyl

NZAUS 发表于 2021-3-31 08:19
但说悉尼，公寓卖不动，房价上涨持续不了多少。16-17年那波，降息刺激，大量基建，开放商拿地，收购house。 ...

收购house建公寓是市场里极小极小的量，绝大多数人买房不是为了开发是为了住。我不觉得公寓价格高低和house有什么关系

alphawee

House就是比特币，公寓就是山寨币；等山寨币乱飞的时候就是牛市快结束了

yuangashen

大早上六点多，码字，编辑和发帖还算是闲下来。生活真健康

大头爸爸

ray_xyl

yuangashen 发表于 2021-3-31 09:15
大早上六点多，码字，编辑和发帖还算是闲下来。生活真健康

知道为啥现在很多老足友不上足迹了吗。就是你这样阴阳怪气的人多了

alphawee

赞同大部分的观点，另外这波房市应该刚刚抬头半年吧，历史应该没有极短周期的房市牛市，自己经历过的大概是平均4年左右

Portal

土澳的行政架构决定了它的政策是凸凹不平的 大家且拍且争息

无谓再假

赞同

mostwanted

虽然我不反对房价继续涨这个结论，但不用分析这么多了，这波涨幅这么急速谁也不知道，（包括政府，银行和决策部门）现在大家（包括专家）说的原因都是事后诸葛亮，所以现在用这些理由来推断将来的房价都是不成立的

Meixh

我很认同作者的观点，
然后我不懂就问啊

我不明白
现在的房价真的很高，然后高的都是House，
如果国境开了，移民涌入，那新移民难道不是都买apartment先吗？ 那新移民来了对house的需求也不大吧，house的价格就不会涨得像现在这么厉害不是吗？

wowboy

Meixh 发表于 2021-3-31 09:59
我很认同作者的观点，
然后我不懂就问啊

新移民也有很多买得起house的，主要是大家的买房喜好发生了改变。

边境开放后apartment比现在的情况肯定好很多

Meixh

wowboy 发表于 2021-3-31 10:06
新移民也有很多买得起house的，主要是大家的买房喜好发生了改变。

边境开放后apartment比现在的情况肯定 ...

是哦。。。。。。。。。

我自己也是几年前的新移民嘛，我刚来的时候真的想都不敢想house，那个时候apartment也不便宜。。。。。。。。。
然后几年后，要买house的时候house就涨了。。。。。。。。。。。。。。。。。。

人生都没有遇到好时候的意思吗。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

yangshw321

yuangashen 发表于 2021-3-31 09:15
大早上六点多，码字，编辑和发帖还算是闲下来。生活真健康

有没有想过万一人家上的是夜班

pan123au

NZAUS 发表于 2021-3-31 08:19
但说悉尼，公寓卖不动，房价上涨持续不了多少。16-17年那波，降息刺激，大量基建，开放商拿地，收购house。 ...

这一波是house在涨，公寓都在横盘或者下跌。没有可比性。而且发动这场涨价潮是local 的钱。

BesteverCPA

讨论房价不提疫情后的世界大环境都是在耍流氓。。。

这次疫情可能对人类最大的冲击不亚于世界大战，毕竟战争我只要在后方，那至少生活吃住还是不受影响的，而疫情造成了没有任何地方是后方，任何地方都是前线。

这个时候你就要考虑一下了，全世界的人都要去找后方，后方在哪里，后方的房价会怎么样。。。

别的不多说了，就举一个最近听到的例子，欧美的一个分公司MD要调到澳洲来做DIVISION MANAGER, 我问人事，他这不是降职了嘛？ 人事笑着回答我，any position to get into Australia is a promotion.

go2home

我不太理解的是虽然利率下跌，但是银行根据收入水平来计算放贷额度没有变化，那么这波上涨的额外资金是怎么注入房市的呢？

chezycsco

其实还有一个指标，如果那些前些年买地盖新房子的开发商，都开始出货的时候，就离顶不远了。

miller2

BesteverCPA 发表于 2021-3-31 10:39
讨论房价不提疫情后的世界大环境都是在耍流氓。。。

这次疫情可能对人类最大的冲击不亚于世界大战，毕竟战 ...

"any position to get into Australia is a promotion"  


- 这个厉害了

leaf2019

说的不错，政府层面要管制房价上涨至少要等到明年国境全面开放，移民或者外资大量进入市场才有可能，目前都是算内部自己在玩，可控风险

sydney_1000

房市不振，市场上好房子就少，房东捂着不卖，好房子价格也下不来。房市上扬，好房子一飞冲天，价格更下不来。所以自助的话该买就买吧，我多看了几年房，上车的时候仔细算算发现越等越赔。