墨尔本townhouse年限问题。

BOSS888

有一个疑问，墨尔本比如boxhill clayton mount waverley 这些townhouse，很多都是里面是木头 外面就是render （是不是就是刷一层水泥），感觉不是那么的坚固耐用。 这种房子可以经多长的时间，有个疑问，可以经50年 60年？ 澳洲主结构都是木头的房子，两层的townhouse， 时间久了会不会塌了或者倒了，townhouse 有的都是几家连在一起的，时间久了怎么办？很好奇，是推倒吗 好像目前都没碰到这种情况。

XFLL

建筑标准是干麻的

pcpop

一百多年的木头房子也不算少见了，担心这个有点多余

flyinfree

pcpop 发表于 2021-2-10 18:11
一百多年的木头房子也不算少见了，担心这个有点多余

同意，除非是出现了白蚁，地基下陷或什么自然灾害，否则澳洲这些房子，木的砖的或砖木混合的，都能用一百多两百年的样子。

愿随天意

90年代建造的房子总的来说是最好的

一个铜板变两个

我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在澳洲普通的民房基本都是木质的，很少见铁质的（工业用的较多），原因有三个，一：工程造价低，二：容易施工，即工期短，三：结构足以承受屋顶带来的压力和地震切应力，即使是三层的也没问题。所以从结构的角度看，稳固耐用是完全没问题。至于能用多久，这个在building code里面有，上次看这个数据已经是几年前了，现在记得不太清楚了，印象里是70年，但是这个数字是最低标准，房子结构用个100年左右还是没问题的。我之前也做过软件的simulation，结果也支持这个数字。其次，房屋设计出来后是要经过独立第三方structural engineer certify的，而且第三方必须提供保险。综合这两点，您可以完全不必担心。
接下来说房屋外墙。主流的外墙有木质的和砖结构的。木质的叫weather board，这个根据Australian standard木材是有要求的，具体原因很复杂，material sceince，这里不赘述了。板子必须经过严格的防腐防潮处理，好的板子用百年都不成问题。木质结构好处是造价低。再说砖结构brick，这个在Australian standard里也有严格的规定，自然条件下（不受任何外力或处于极端环境），使用年限和weather board差不多。不过说道这里，有个衍生问题。weather board只能算是遮挡，基本不考虑其受力。但是砖结构不一样，外墙的砖也承受一部分外界应力。换句话说，如果砖结构施工人员手艺不行，这种房子反到比木质结构不耐用。并且砖结构的开裂可以直接导致房子整体结构的不稳定（木质结构在这方面表现好）。同时，结构的做法和用料也和您的房子所在地有关，因为每个地方的天气条件和大地因素都不同。（这个数据在Australian standard里面有）所以在选择砖的时候，不要图省钱，或者说才结构材料上，不要省钱，您可以在内饰上省。最后说白蚁的问题。在澳洲境内有些土地是天生有白蚁的，而且种群数目很大。幸运的是目前人们居住的区域内，绝大部分是没有这个先天劣势的。有些房子有这个问题，多数都是后天造成的。这个信息来自我曾经和一个council的project manager聊过后得来的，这个有一部分environmental engineering的东西。白蚁迁移，有一种incentive是潮湿，注意，不是木材。因为木材通常容易潮湿而且经久不干，所以很多人以为是木材造成的。白蚁的迁徙也是需要时间的并且还要能够感受到潮湿的存在，所以，新造的房子除非建在白蚁家门口，不然您不用担心。最后说一个很多人不知道的事情。开发商在开发前是要做environmental assessment的，您明白了吧。综上所述，房子是哪个年份建造的，不是最重要的考核标准。

zeeb

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

长知识了！

joanneqi001

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

专家 请问下： 门框顶部旁边下面一点有横着的裂纹 而且有点凸（石膏板）是什么原因？有几个门都是这样 这几个门都是处于地板斜倾的地方 因为有一个浴室和厨房以前长期漏水 现在才弄好 是不是地基伤着了 还是有一部分原因是地板不平？

一个铜板变两个

Joan，麻烦不要叫我专家，我只是用我的专业为大家解答一些问题，更何况我解答不了的问题肯定是存在的，而且我从来不敢标榜权威，所以请不要这么称呼。
回答您的问题：我感觉您是有多个问题要问，或者一个问题但有几个不同的想法包含在内。所以您的问题我不敢说现在我理解的是完全正确的。看您的描述，不像是结构问题，不过需要下面您回答几个问题，才能大体确定。
1. 您的房子应该是house，这个没错吧？
2. 如果是house，是建在平地上还是坡地上？
3. 接着问题2，房屋主体的地面部分是否被架了起来？如果有支架，什么材料？
4. 门框部分的裂缝位置不够清晰？
5. 这个门是房间的，还是卫浴的，或者是其他地方的？
6. 地板是如何倾斜的？向一边，还是向多边？倾斜部分是否和受伤的门有重叠？

littlenono

学习了

harry_wang

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

very good

l1ing

学习了

samgoom

此帖长知识。

BOSS888

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

前段没怎么空上论坛，今天才看到，好专业。 感谢您跟大家科普下，因为之前老有一些老移民 年纪大 ，父母问 ，说以前国内建房最早用的木头，经过风吹雨淋日晒，几十年（30年）就很不牢固。 毕竟国人都觉得钢筋混凝土才够结实牢固耐用。买了townhouse 老人家就担心如果是木头会不会几十年就不行了，澳洲这边也不会有拆迁什么的。  请问这种房子，房顶是colorbond steel ， 房子外墙看起来像涂了层灰，泥，但是用手一敲打就可以感觉出是一层板里面，不是很厚，用力一敲可能都能敲出一个洞。这种材质是叫什么呢，耐用度如何。

didodidodi

学习了

zuisha

BOSS888 发表于 2021-2-15 23:28
前段没怎么空上论坛，今天才看到，好专业。 感谢您跟大家科普下，因为之前老有一些老移民 年纪大 ，父母 ...

Render+ hebel board.
是没有砖墙结实,但是也没有太大的质量问题。谁没事去锤墙

一个铜板变两个

BOSS888 发表于 2021-2-15 21:58
前段没怎么空上论坛，今天才看到，好专业。 感谢您跟大家科普下，因为之前老有一些老移民 年纪大 ，父母 ...

这位朋友，您这个描述不具体，不过我也理解，毕竟您不能把墙皮扒开看。
听您的描述，像是fibreboard或者AAC。我这里说的是主材料，不是品牌。如果是这种材料，也是经久耐用的，和内墙那种plaster有很大的区别。
总之，现在使用的非传统材料，无论是受力分析还是环境考验再或者施工可能性上，都是经过certified。况且上面提到的两种材料（再加上其他很多现代材料）很多时候需要本身是reinforcing，或者配合钢条使用，等等，这个就不细说了。您就放心吧。
另外多说一句，我看到有朋友说“没有砖结构结实”。这个说法太笼统，容易误导。更加准确的说法应该是“strength”，“stability”和servicebility”，具体的也不说了，如果讲明白，可能需要论坛的一个整版面^_^最后，说一个大家的误区，砖结构不一定是最佳的选择。从工程上，这个要看当地的气候，土壤，地形等等因素；从经济上，哪种材料更经济（这里不单指价格低，要在广义上理解经济），更容易施工。从个人上，有个人喜好。从外观上，每种材料的最后呈现是不一样的。总之，这是个综合考虑，选择最优的过程。

BOSS888

zuisha 发表于 2021-2-16 06:24
Render+ hebel board.
是没有砖墙结实,但是也没有太大的质量问题。谁没事去锤墙 ...

老人家老是担心 比如刮大风，下大雨，时间久了，寿命耐用性不够好。 尤其外墙，工程可不小

zuisha

BOSS888 发表于 2021-2-16 13:02
老人家老是担心 比如刮大风，下大雨，时间久了，寿命耐用性不够好。 尤其外墙，工程可不小 ...

问题不大

l1ing

学习了

小亮

:

light123

这些华人区的townhouse 现在价位是多少 值得买吗

mrhorsa

BOSS888 发表于 2021-2-15 23:28
前段没怎么空上论坛，今天才看到，好专业。 感谢您跟大家科普下，因为之前老有一些老移民 年纪大 ，父母 ...

这套Burwood的房子之前我也关注过，内饰不错，一个大的缺点是处在了小区进出的必经之路上。

BOSS888

mrhorsa 发表于 2021-2-16 16:05
这套Burwood的房子之前我也关注过，内饰不错，一个大的缺点是处在了小区进出的必经之路上。 ...

已经卖了，只是找了个比较普遍类型，这种比较新的townhouse 材质都差不多这样，看了几个。 价格都在1-1.1 1.2
据说租金回报之前有留学生的比较高，5房说是能到1000一周。

traceyalex40000

由于是新人，发不了帖，就借此地请教一下各位大神。

https://www.domain.com.au/492-burke-road-camberwell-vic-3124-2015884643#listing-details__enquiry-form

大家觉得这个房如何？$2m - $2.2m, Sunnyside estate, 贵了还是便宜了？

最近，506 Burke road, Camberwell 卖掉了，$2.45m, corner block, 823sq.

melon

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

太专业了！

请问如果爬到屋顶空间，里面的支架都是钢材的这样的房子是好还是不好呢？是比木头要造价低吗？

这是说明整个是钢框架的吗？还是部分是木头部分是钢呢？

emily-dd

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

traceyalex40000

一个铜板变两个 发表于 2021-2-12 09:28
我是做mechanicl和structural engineering的，给你个专业的解答吧。首先，建造房屋需要搭内部框架，这个在 ...

很专业!

学习了!

谢谢分享!

一个铜板变两个

melon 发表于 2021-2-17 20:26
太专业了！

请问如果爬到屋顶空间，里面的支架都是钢材的这样的房子是好还是不好呢？是比木头要造价低吗 ...

这位朋友，钢材和木材支架，其实你要说比较，一点可比性没有，那是胡说，但是说差别有多少，从engineering方面来说，真的太小，毕竟主要目的就是支撑屋顶。
从造价上来说，木材可以比钢材稍高，反之亦然。因为无论是钢材还是木材，那都是general public的统称，真正差别是做成钢材和木材的材料，这个很复杂，不赘述了。不过这部分成本在您咨询builder时候都是包含在造价里的，而且每个builder都有他们自己的喜好（这个builder一般不给换）。不过可以确定告诉您，builder购置的材料都是Australian Standard Compliance的，所以您也不用太纠结。
最后回答您框架问题，全木，和钢木混合都有框架都有。从builder角度说，这个和成本有关，也和施工难度有关。从engineering角度来说，房子的设计都是考虑了所有外界因素（很复杂，不赘述），而且都是certified了的。您不用纠结这个问题。

hanswe

专业，学习了！