原创：印花税改房产税，政府的真正目标是。。。。。。

superdigua

有人说，如果新州所有人都把印花税改成房产税，政府每年的收入将增加 110 亿澳元。

我对此深表怀疑。 按照我的算法，至少对于自住独立屋，政府收到的房产税会远远少于印花税。（算法列在本贴末尾）

那么， 政府的真正目标是什么？

政府希望大家都住在最方便的地方。

不同的年龄段，对“方便”有完全不同的要求。

年轻人需要更多社交活动； 年轻父母有了孩子，需要靠近学校； 新工作可能离家很远； 退休后可能想去安静较远的区域。

我们需要不断搬家。 而印花税则是阻止搬家的拦路虎。

把印花税改为房产税后，我们不再有这种顾虑。 从社会的角度来看，交通拥堵将明显缓解，每个人每天浪费在路上的时间会大大缩短，社会效率显著提高。（也能大幅度减少机动车的二氧化碳排放量）

因此，我举双手支持新州政府的房产税改！

==================

对于自住房+独立屋，我算下来 20 到 30 年的房产税才相当于印花税。

例如，

房价 1M，假设地价500k
印花税： 40k
房产税： 500+0.3%*500000=2k
倍数：40/2=20

房价 1.7M，假设地价1M
印花税： 78.5k
房产税： 500+0.3%*1000000=3.5k
倍数：78.5/3.5=22.4

房价 3M，假设地价2M
印花税： 150k
房产税： 500+0.3%*2000000=6.5k
倍数：150/6.5=23

房价 5M，假设地价3M
印花税： 288k
房产税： 500+0.3%*3000000=9.5k
倍数：288/9.5=30

假定贷款利率 3%，印花税 15 年的利息就是 45%；加上这 45%，倍数会超过 35，甚至 40。

https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/stamp-duty-nsw

注：

1. 不管是房产税还是印花税，都会不断增长

2. 根据统计数据， 一个家庭如果有自住房(home owner)，约 12 年搬家一次。

https://www.corelogic.com.au/new ... ship-continues-rise
https://www.smats.net/news-insig ... -people-move-house/

3. 房产税的计算公式

自住房 $500 + 0.3% of unimproved land value
投资房 $1500 + 1% of unimproved land value

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... p;extra=&page=1

4. 房产税对房产投资者不利。

如果搬家不需要缴纳巨额印花税，更多人会选择购买自住房而不是租用投资房。
另外，投资房的房产税是自住房的三倍，相当昂贵。
我估计所有新购买的自住房都会选择“房产税”。这样，若干年后，投资客也不得不购买带着房产税的房产。这很痛苦。

5. 是换个离家近的工作还是买个离单位近的房子？

如果新工作比现有工作好很多但路途遥远，而且可以避开巨额印花税，多半会在工作地点附近购买房屋。

6. 房产税会不会给退休人士带来沉重负担？

对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。
只要事先把购房时应付的”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱支付房产税。
毕竟印花税需要用税后存款支付，而 SUPER 只需要支付 15%的所得税，而且 SUPER 的增值速度远高于银行存款。

7. 目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但房产税对自住房购买者优惠 67%！

政府希望大幅度提高自住房比例，做到“居者有其屋”。从社会稳定的角度来看，这非常重要！而且若干年后，更高比例的自住房能够显著减少政府的 PENSION 压力。

8. 如果政府以后把房产税从0.3%涨到2%怎么办？

我对此毫不担心。因为广大退休人士绝不会答应！
政府想对退休人士把公共交通每周票价从2.5 增加到 3 元，结果都被批得狗血淋头.....把房产税从0.3%涨到2%? 做梦去吧！
那么，为什么 OPAL 卡的票价可以年年上涨？因为不影响老年人啊！
老年人不需要工作，如果每天一起跑到政府门口游行示威，谁执政谁崩溃。

9. 政府给出了参考计算

https://www.treasury.nsw.gov.au/ ... ould-mean-you#pid-2

对应上面的自住独立屋， 应该是 Mobile family 的 2021 House 1 $600,000 这一组。

房价 600k，假设地价340k
印花税： 22.3k
房产税： 500+0.3%*340000=1.5k
倍数：22.3/1.5=15

政府网站给出的计算结果是 12 倍 （ https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... u9qfhefr020jewu.jpg ）
但这里有一个问题，计算过程中假定地价每年上涨 3.7%，同时房屋贷款利率为零，资本零增值。
这完全不合理。
如果地价每年上涨  3.7%，至少应该假定房屋贷款利率为 5.5%，资本每年增值 7% 还差不多。
22.3*1.07^12=50k
1.5*(1+(1.037^12-1)/2)=1.9k
50/1.9=26
也就是说，最终得到的倍数应该是 26

10. 从法理上看，房产税确实比印花税更加公平

11. 政府说，房产税能够每年增加110亿。多出来的政府收入是哪里来的？

我的理解是，投资房以及商业房地产。

12. 这次税改，我认为负面影响力要很久以后才会显现。20年后，房地产投资者会发现选择余地越来越小，因为很多房产都跟房产税走。

积极面则会立刻体现出来：购房可以少付一大笔，而且可以随时搬家去大幅度减少交通的地方。

至于税率的提高。。。不用太担心。一百万的地价，每提高0.1%，就增加了1000元。而这种增加会影响今后每一年。换句话说，每增加0.1%，对于未来20年就意味着 2 万元（即便不考虑复利效应）。我认为政府会很谨慎。

况且，对于自住房，每年估计只有 5% 的房地产过户（投资房肯定选择印花税）。如果 5 年后政府提高税率，只影响顶多 25% 已经切换到房产税的自住房，剩下的 75% 房产将坚定地选择印花税。

从趋势看，政府将来更可能大量印钞，而不是调高税率。

13. 对于房地产投资客，未来 5 年是最后的黄金时段

再往后，跟印花税的房产会越来越少。

14. 321 楼“悉尼土地娘娘”说，
>>首先，投资房一般持有5年-10年，有的炒房的可能更短平快。至于为什么只持有5-10年，做负扣税的，都懂。新政策下，节省大笔印花税。

我认识的几乎所有房产投资者都会长期持有（一般打算永久持有），因为交易成本太高。负扣税如果没了，就 REFINANCE 再买一套。
因为新政策下，投资房的房产税税率是自住房的 3 倍，所以对于投资客来说，肯定不合算。

>>其次，当一部分人因为房产税而决定不再投资房产，出租物业必定大量减少，出租市场供需会变化，租金也会相应增加。

投资客退出，购买自住房的人就会大大增加，需要租房的人就会减少。所以，新政会同时减少租房供需。

15. 假定每个家庭因为搬到“便利”地区每天节省一个小时交通时间，一年就是 250 小时。每个小时，在悉尼算 40 澳元，一年就是一万澳元。这一万澳元，一分钱税也不用缴。

澳洲有 700 万家庭。如果一半家庭能每天节省一个小时，印花税改革每年就会为澳洲创造 350亿 澳元。

（加分加分！）

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superdigua

占位

Forbne

新州的property tax挺好的，给大家多一个选择，而且主要目的是流动性，让房产的流动性变好了

1. 现有业主已经交过印花税，此事与你无关，也没啥好反对的
2. 即将买房的业主可以印花税房产税二选一，没人把刀架脖子上逼你，想一次性就印花税，不想一次性就每年房产税

这个世界永远是穷人多，所以才有分期付款，才有各种贷款，才有after pay,  可以预见之后的新买家多数会选择房产税模式的，就像多数人买房会选择贷款付利息一样，而不是一次性付清，各人选各人的，有什么好叫的。

也不知道足迹某些人再反对些什么，究竟动了他们哪块蛋糕呢？

hahaha

已经在三个帖子里面看到三楼了。

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对这个政策的判断，真的是一个智商，筛选题。

superdigua

Forbne 发表于 2020-11-18 08:44
新州的property tax挺好的，给大家多一个选择，而且主要目的是流动性，让房产的流动性变好了

1. 现有业主 ...

估计对投资房房东不利。

如果搬家不需要缴纳巨额印花税，更多人会选择购买自住房而不是租用投资房。
另外，投资房的地税是自住房的三倍，相当昂贵。

我估计所有新购买的自住房都会选择“地税”。这样，若干年后，投资客也不得不购买带着地税的房产。这很痛苦。

Cathy_3258

人才 你是换个离家近的工作放便还是买个离单位近的房子可行？真是奇葩逻辑

大头爸爸

其实我也觉得这个政策，特别对于首次置业的人是利好，减少了他们入市的阻碍。但是这个地税对于将来哪天他们退休之后就是额外的负担了，鬼佬不像我们华人，懂得理财，我们不交印花税会把钱存起来或者再去投资，他们很多就是月光，有工作的时候不怕，老了就负担有点重了，实在不行就只能卖房了

superdigua

Cathy_3258 发表于 2020-11-18 08:49
人才 你是换个离家近的工作放便还是买个离单位近的房子可行？真是奇葩逻辑 ...

好工作很少。

如果新工作比现有工作好很多但路途遥远，而且可以避开巨额印花税，我多半在工作地点附近购买房屋。

superdigua

大头爸爸 发表于 2020-11-18 08:50
其实我也觉得这个政策，特别对于首次置业的人是利好，减少了他们入市的阻碍。但是这个地税对于将来哪天他们 ...

对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。

只要事先把”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱支付地税。

毕竟印花税需要用税后存款支付，而 SUPER 只需要支付 15%的所得税。

Forbne

superdigua 发表于 2020-11-18 09:48
估计对投资房房东不利。

如果搬家不需要缴纳巨额印花税，更多人会选择购买自住房而不是租用投资房。

以前的投资业主印花税已付没有任何影响。 对于即将买房的投资者，那这帮人也是可以选择印花税的，没人逼啊。 新政策就是多一个选择而已，但是流动性却好太多了。

现在的反对者如同反对别人购房贷款必须一次性付清房款一样，都是个人的选择，你不喜欢你不选择就是了，反对的有点莫名其妙了。

hahaha

superdigua 发表于 2020-11-18 09:54
对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。

只要事先把”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱 ...

不够

印花税4%
房产税0.3% （美国开始也是0.3 ，现在已经涨到2%，有的州已经3%）

再怎么会理财，就以印花税那一点点本金增值部分是绝对不可能能够负担房产税的。

pan123au

superdigua 发表于 2020-11-18 09:54
对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。

只要事先把”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱 ...

房产税 的 rate 和 地价 都会变化，nsw 政府没有保证不变的。

https://www.treasury.nsw.gov.au/ ... y-tax-proposal/faqs

How can I trust that the Government won’t put the rates up over time to collect more tax?
The reform will be revenue neutral, collecting the same amount of revenue over time as stamp duty and land tax.

The Government is seeking feedback on how best to ensure that payments stay in line with household incomes. One option would be a legislated cap on total revenue growth, an approach that is similar to how council rates are set.

大头爸爸

superdigua 发表于 2020-11-18 08:54
对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。

只要事先把”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱 ...

是的，但是大部分低收入的人没有这种概念。其实如果这个政策修正一下会更好，选择地税之后下一个Owner不能选印花税这就不合理，如果短期买卖选择了地税的人可以让他在卖房的时候按照印花税的金额把税缴齐，这样下一任的房主继续可以自由选择是印花税或者地税，这样来得更公平一些。现行的政策可能会造成将来地税房的价值低于印花税房的价值，对于想一次性缴清印花税的买家来说不是太公平

Forbne

hahaha 发表于 2020-11-18 09:57
不够

印花税4%

又不是一刀切，你可以选择付印花税的，没人逼你，同样，你也逼不了别的新买家选择房产税，都是个人的选择。

化学老师卢凤梅

我也支持，这个政策当然对社会长远利大于弊。

不过华人大多没有致富手段，杠杆炒房是唯一的门路，动了炒房就是断人财路，当然要批判。

Forbne

大头爸爸 发表于 2020-11-18 09:59
是的，但是大部分低收入的人没有这种概念。其实如果这个政策修正一下会更好，选择地税之后下一个Owner不 ...

这是合理的，否则没人选择印花税了，都房产税，等房产税高了再变回来，没可能让你两头吃的。

superdigua

大头爸爸 发表于 2020-11-18 08:59
是的，但是大部分低收入的人没有这种概念。其实如果这个政策修正一下会更好，选择地税之后下一个Owner不 ...

有道理。

不过政府可能会因此而大幅度提高投资方的印花税税率，这样就没人会选择“印花税”了。

目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但地税对自住房购买者优惠 67%！

hahaha

大头爸爸 发表于 2020-11-18 09:59
是的，但是大部分低收入的人没有这种概念。其实如果这个政策修正一下会更好，选择地税之后下一个Owner不 ...

持续不了多久的，这个只是过渡期。

这个政策的真正目的，就是所有的房子全部变成房产税的房子。

六月份当时提出过，遭到强烈反对之后提出的改良版，温水煮青蛙。

当印花税的房子少到一定的程度，到时候在规定所有的房子全部只能使用房产税交易，就不会有任何阻力了。

制定这个政策的人在玩博弈游戏。

他就是认定有很多人会为了自己的短期利益，比如说对中介来说是更容易的交易，从而放弃自己的长期利益。
因为自住房是绝大部分人都会有的，从长期来看，对自住房的收税会损害社会中所有人的利益。增加所有人的税负。

Forbne

化学老师卢凤梅 发表于 2020-11-18 10:01
我也支持，这个政策当然对社会长远利大于弊。

不过华人大多没有致富手段，杠杆炒房是唯一的门路，动了炒房 ...

你说到了重点。

superdigua

hahaha 发表于 2020-11-18 09:03
持续不了多久的，这个只是过渡期。

这个政策的真正目的，就是所有的房子全部变成房产税的房子。

目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但地税对自住房购买者优惠 67%！

政府希望大幅度提高自住房比例，做到“居者有其屋”。从社会稳定的角度来看，这非常重要！而且若干年后，更高比例的自住房能够显著减少政府的 PENSION 压力。

明若晓溪杨

这不是政府抑制房价的一个手段？肯定对投资客不利啊，有什么可以争论的吗？

hahaha

superdigua 发表于 2020-11-18 10:06
目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但地税对自住房购买者优惠 ...

那种洗脑的话听听也就算了。

看事情要看本质。

居者有其屋，租房算不算？？ 如果自住房也需要交房产税才能住，那其实所有人都是租客。

superdigua

hahaha 发表于 2020-11-18 08:57
不够

印花税4%

“以印花税那一点点本金增值部分是绝对不可能能够负担房产税的”

如果把应缴印花税放入 SUPER，完全有可能负担地税。

SUPER 的增值速度远高于银行存款，而且只需要支付 15% 所得税。

superdigua

hahaha 发表于 2020-11-18 09:07
那种洗脑的话听听也就算了。

看事情要看本质。

政府对于老年租客需要支付更高的 PENSION

superdigua

明若晓溪杨 发表于 2020-11-18 09:07
这不是政府抑制房价的一个手段？肯定对投资客不利啊，有什么可以争论的吗？ ...

我觉得不能抑制房价。

但从社会的角度看，对大家的长远利益有很大好处。

对投资客当然不利。虽然房价不会降低，持有成本却会大大增加。

hahaha

superdigua 发表于 2020-11-18 10:09
“以印花税那一点点本金增值部分是绝对不可能能够负担房产税的”

如果把应缴印花税放入 SUPER，完全有可 ...

房产税是会涨的，

土地估值，和税率每年都会涨

从0.3%涨到2%， 300万地价房产税每年是6万刀，
印花税27万刀，

就是说27万的本金，你需要达到每年都增值6万刀， 别说什么放到养老基金里面了，就算是巴菲特帮你理财，也做不到。

我这还没有算每年地价的重新评估，你今年买的是这个地价，到了若干年之后，地价评估也会长的，不会是只按照之前的算，所以实际需要的增长要高得多。

SAN

政府的话也能信，猪都会上树。 地税的税率会调整， 而且只会越来越高。 慢慢的楼主的算法就不一定对了。 当初opal卡出来也说如何省钱，不会变。结果年年调价。
就算这回刺激那些攒不够印花税的人买房， 但想想这些每年要交的地税也是不小的开支。
总之一句政府不会做亏本买卖， 债要大家还的。

ctsnzakl12@gmai

hahaha 发表于 2020-11-18 10:07
那种洗脑的话听听也就算了。

看事情要看本质。

永远不可以跟政府斗

Forbne

superdigua 发表于 2020-11-18 10:06
目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但地税对自住房购买者优惠 ...

有些人的逻辑混乱的，如果是自住到天荒地老一次性印花税买断，根本影响不到他。我能猜测的就是有人担心过个10年后换房，结果市面上大部分都是房产税房子，选择变少了，那就不开心啦。打着不流动的旗号，其实想流动。

superdigua

hahaha 发表于 2020-11-18 09:12
房产税是会涨的，

土地估值，和税率每年都会涨

“从0.3%涨到2%”

我对此毫不担心。因为广大退休人士绝不会答应！

政府想对退休人士把公共交通每周票价从2.5 增加到 3 元，结果都被批得狗血淋头.....把地税从0.3%涨到2%?