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[贷款相关] 本息同还的算法是不管offset了多少每月还款一律按照没有offset一样对吗 [复制链接]

黄泥蟹

木屐族

发表于 2020-10-23 18:14 |显示全部楼层

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本帖最后由黄泥蟹于 2020-10-24 07:21 编辑

以前都是 interest only
这回听银行经理的 P&I
反正offset 基本都对冲了以为只还本没多少钱
结果比预想多了一倍
按照这个速度 30年的贷款协议十几年就还干净了
银行经理说我说的有道理帮我问问结果就没下文了

没办法自己去分行问
接待的经理说银行不会算错的
本息同还不管offset了多少钱就是假设你offset账上一分钱也没有的情况下应该还多少利息
再加上本金的部分就是每月还款额
只不过多还的利息部分就算是多还的本金
我说那多还的部分就应该可以redraw?
不能redraw!
那三十年的贷款十几年就还干净了？
对！
大家也是这么还的是吧？

人似秋鸿来有信
事如春梦了无痕

future1026

铜靴族

发表于 2020-10-23 18:17 |显示全部楼层

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还款金额一定，利息越来越少

cristinalu

皮靴族

发表于 2020-10-23 18:19 来自手机 |显示全部楼层

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是这么操作的，但是为什么不能redraw？我理解应该可以的。

ljkakai

金靴族

发表于 2020-10-23 18:38 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ljkakai 于 2020-10-23 18:40 编辑

cristinalu 发表于 2020-10-23 18:19
是这么操作的，但是为什么不能redraw？我理解应该可以的。

每月还款部分不能redraw的，存在offset account里的才可以自由使用

每月还款金额是固定的，只是offset account里钱越多，每月还款金额里面的本金就越多，利息就越少，房贷就越快还完。

zhegelm

皮靴族

发表于 2020-10-23 19:08 |显示全部楼层

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P&I的好处只有利息低吧？你既然都快对冲完了，那本来也不会有多少利息，interest only和P&I就没啥区别了啊。

澳洲伶翎紫

皮靴族

发表于 2020-10-23 19:50 |显示全部楼层

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如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化. PI的话,你贷款负债和现金同时减少而已.

ghel

布鞋族

发表于 2020-10-23 21:28 |显示全部楼层

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offset只管利息的部分，总额是一样的

Lindoudou

木屐族

发表于 2020-10-23 21:49 |显示全部楼层

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你的理解是对的，对冲账户的钱会让你缩短还款时间，每个月的还款额是根据当时的浮动利率固定的，不会因为offset的钱而改变。如果不想提前还完的话可以refince啊，不一定要redraw，虽然是麻烦很多。

xxmdidi

皮靴族

发表于 2020-10-23 23:32 |显示全部楼层

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对的，是这样。

Hommer870

皮靴族

发表于 2020-10-24 01:34 |显示全部楼层

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看了楼上们解答的，我也明白了

littlemonkey17

草鞋族

发表于 2020-10-24 02:14 来自手机 |显示全部楼层

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楼主，请问你是哪个银行的，这样计算？还是每个银行都是这样计算的？

黄泥蟹

木屐族

发表于 2020-10-24 08:15 来自手机 |显示全部楼层

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littlemonkey17 发表于 2020-10-24 01:14
楼主，请问你是哪个银行的，这样计算？还是每个银行都是这样计算的？

NAB 我猜哪个银行都是这么算的

人似秋鸿来有信
事如春梦了无痕

薯条

皮靴族

发表于 2020-10-24 08:19 |显示全部楼层

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过几年从新做个贷款就好了，钱不是又出来了吗

黄泥蟹

木屐族

发表于 2020-10-24 08:29 |显示全部楼层

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澳洲伶翎紫发表于 2020-10-23 18:50
如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化. PI的话,你贷款负债和现金同时 ...

假设贷了一百万
账上也放了一百万
IO 每月一分钱不用还
P&I 每月offset账上会被扣掉小五千

人似秋鸿来有信
事如春梦了无痕

destine

银靴族

发表于 2020-10-24 08:30 |显示全部楼层

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有的银行不一样，commonwealth是会减少还款额，最后还是30年还完。

cxjzhj

金靴族

发表于 2020-10-24 08:31 |显示全部楼层

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自住房无所谓了，本金还得越快越好。投资房坚守Offset和IO。

gyf1983

铜靴族

发表于 2020-10-24 09:10 来自手机 |显示全部楼层

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我一直以为，在完全对冲的情况下，每月固定的还款额都是拿去还的本金部分，因为没有产生的利息部分:dizzy:

唐宋

皮靴族

发表于 2020-10-24 09:26 来自手机 |显示全部楼层

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澳洲伶翎紫发表于 2020-10-23 19:50
如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化. PI的话,你贷款负债和现金同时 ...

区别大了。全兑冲后，IO贷款客不变, PI贷款额哗哗地往下降。

不怕被分砸

happyheros

金靴族

发表于 2020-10-24 09:27 |显示全部楼层

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gyf1983 发表于 2020-10-24 09:10
我一直以为，在完全对冲的情况下，每月固定的还款额都是拿去还的本金部分，因为没有产生的利息部分:dizzy: ...

对的

坐在簾後細把鳳聲傳，屠龍正是她下旨

小苏苏

皮靴族

发表于 2020-10-24 09:37 |显示全部楼层

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我和你的情况一模一样，原来是IO，30年，offset放满。5年到期后自动改为PI，每月还的数字是固定的，但算了一下大约10几年就还清了。

小苏苏

皮靴族

发表于 2020-10-24 09:40 |显示全部楼层

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Lindoudou 发表于 2020-10-23 21:49
你的理解是对的，对冲账户的钱会让你缩短还款时间，每个月的还款额是根据当时的浮动利率固定的，不会因为of ...

refinace 是不是相当于重新贷款？审批和新贷差不多？我原来是以海外贷款贷出来的，问了中介，说以我现在的本地收入贷贷不了原来的这么多，除非把现在的贷款全部还清，再重新申请

belinda529

布鞋族

发表于 2020-10-24 11:23 |显示全部楼层

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我也问题过这个问题，我以前也觉得应该是可以redraw 的，但是不可能，p/i 的还款，不管你offset 离有多少钱，只是增加了还款速度，每个月的payment 是没有变化的。就是提早还完。如果offset 有钱，for cash flow 的话，io 比较好

scorpiusd

银靴族

发表于 2020-10-24 11:26 |显示全部楼层

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每月固定扣款，非利息的钱会进你的贷款账户

punky

金靴族

发表于 2020-10-24 11:32 来自手机 |显示全部楼层

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我以前AMP的P+I多还的是可以redraw的，offset account也有，这样就非常灵活，既享受了低利率，又有io的灵活。现在westpac的不可以。

zl5431

白金靴族

发表于 2020-10-24 11:42 |显示全部楼层

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解释没错，自住房就还呗。投资你就io好了。

2000lily

银靴族

发表于 2020-10-24 11:52 |显示全部楼层

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io 好像不可以有offset 的

黄泥蟹

木屐族

发表于 2020-10-24 15:52 |显示全部楼层

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2000lily 发表于 2020-10-24 10:52
io 好像不可以有offset 的

可以的以前一直是Interest Only 有offset
每个月还不了几个钱

这回第一次换成 P & I 跟自己想的不一样突然还这么多
唉原来大家都一样那我就平衡了

我的bank manager看来是刚入行
态度可好呢
还跟着我一起奇怪呢

人似秋鸿来有信
事如春梦了无痕

一天世界晴~

银靴族

发表于 2020-10-24 16:02 |显示全部楼层

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从Settle第一天开始满Offset 30年的贷款会在17年多还清楼上你的manager水的连基本培训都没过吧

一天世界晴~

银靴族

发表于 2020-10-24 16:02 |显示全部楼层

2000lily 发表于 2020-10-24 11:52
io 好像不可以有offset 的

可以有。。。

MangoCake

木屐族

发表于 2020-10-24 16:22 来自手机 |显示全部楼层

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westpac是欠贷款合同的时候，有最低还款额，所以本息同还的时候，金额会变高

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