看天津vs深圳房价反思悉尼的房价; 房价跌了你真的会买吗？

jas123

网路上有句话，在一线城市希望房价跌的不是傻就是坏

-天津VS深圳，房價的底層邏輯-

馬雲說十年以後房價如蔥。他當然會這樣說，他是搞網上購物的，他當然希望大家不要存錢買房，而是把錢都拿出來花掉。

他說的對不對呢，今天我來對比深圳和天津兩座城市的房價，告訴你一些買房背後的基本邏輯。選這兩個城市作為案例，是因為深圳五年來房價翻倍，而天津今年的房價已經跌回了五年前的水平。

天津的下跌讓我意外，因為從居住角度看，天津是個很宜居的地方。基礎設施堪比一線，高考難度全國最低，上985比在北京還容易，外地那些搶破頭的學區房，跟天津的錄取率比起來全是弟弟，醫療和交通建設都很好，到北京只需要半個小時。

但就這樣一座城市，眼下的住宅庫存面積居然多達3600萬平方米，是所有一二線城市裏庫存最高、且唯一超過3000萬平米的城市，房子多的根本賣不掉，其他城市新房銷售十幾個月就算久的，天津賣房需要將近三年，銷售速度全國倒數第二，僅高於大連。

2019年，天津的地方財政收入有6成是來自於房地產，GDP里有五分之一來自於房地產，排在全國第二。所以，房價下跌對地方政府收入影響很大。

土地價格下來了，為了維持收入，就得多賣地，19年，天津出讓土地面積在主要城市裏排第一，

而且其中大部分出讓的土地都是住宅用地，住宅總面積1459萬平方米，這也就是說，接下去的幾年，天津在現有庫存基礎上，還會有一大批新樓盤上市，不着急的話買房可以再等一等。

那麼深圳出讓了多少住宅土地呢？45萬平方米，連天津的零頭都占不到，而且今年還會繼續減少。

看到這裏，我們似乎得到一個結論，深圳地少，天津地多，土地供應決定房價。但是，深圳真的地少嗎？這得分人，今年一季度深圳寫字樓空置率高達24.6%。前海寫字樓空置率更是達到66%，三分之二的辦公室空着租不出去，商業用地嚴重過剩。

就這樣，深圳還在全力建設辦公場所，未來五年新增507萬平方米，明擺着要把寫字樓干成白菜價，現在光鮮亮麗的寫字樓租金比隔壁老破小區還便宜。

新的住宅一上市就賣光，價格不斷上漲，商用寫字樓則無限量供應。這就是深圳模式。

這個模式，就是根本沒打算讓普通人住在深圳。深圳建市已經四十年了，而居民平均年齡只有33歲，這種模式會怎麼影響普通人的生活呢？

都說深圳房價高，但當地的財政收入根本不靠房地產，所以房價高並不是圖你那點買房的錢，而是根本就沒想讓你買。

對於城市來說，人才越多越好，但不代表人口越多越好。養老，教育都是花錢而不掙錢的地方，深圳那麼富，可是並沒有什麼名牌大學，也沒有頂尖的醫院，教育和醫療還比不上天津。深圳的資源都投放到哪裏了呢？

你們可能不知道深圳對企業有多大方，就今年，深圳一次招商了一百多個項目，包括西門子深圳中心、小米國際總部、位元組跳動大灣區總部、復星科學城等。為了吸引這些大企業，深圳一下拿出了30平方公里的土地。

這是什麼概念呢？上海面積比深圳大兩倍多，整個十三五期間上海產業用地一共也不到30平方公里。就深圳給騰訊蓋新總部的土地，算下來一平米才四千塊，而附近的住宅樓面地價是7萬2一平。

這說明深圳的地根本不是用來賣錢的，而是用來給企業做人情的。房價低了，這人情也就不值錢了。地都拿去辦企業了，住宅就少，過去十年，深圳住宅用地總面積只有431.5萬平米，全國103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海的二十分之一。

八月份一個月時間，國家連續召開了3場高規格房地產會議，反覆強調房住不炒，控制房價暴漲，深圳次次都被抓去參會。

其實深圳也挺冤的，它跟其他城市不一樣，深圳看重的根本不是賣地那點小錢。它把有限的土地都拿去先給了企業，用白菜價的總部大樓和白給的寫字樓，把大小企業的總部吸引過去，企業用地便宜，就能高薪聘請人才。

企業多了，人才多了，事業幹起來了，稅就交的多了，賣地的那點錢跟騰訊、華為、平安、招商、萬科這些企業的納稅比起來，不過是零碎銀子。

這就是為什麼深圳普通商品房很少，一共1065萬套住房，其中三分之二是城中村和工廠宿舍，都是些只能租不能賣的房子，剩下的房子裏又有很多是豪宅，用來拴住企業高管，所以深圳的豪宅幾千萬一套看着不便宜，但每次開盤都會被一搶而空，因為這些房子還有上漲空間，算是給高管們安居樂業的配套服務。

員工們先租着，能買的起房子留下，深圳很歡迎你，因為房價篩選出了萬里挑一的精英。

深圳自己不建名校，但是全國人才趨之若鶩的去建設，每年新增人口四五十萬。當地勞動人口比例高達85%，全是年富力強的青壯年，也不用消耗太多醫療資源。所以深圳才有底氣，不建大學、醫院和養老院，也不考慮宜居問題。

網上那些天天喊着不能把房地產作為支柱產業的人，應該看看深圳這個樣板，這裏不但不在乎房地產，甚至都不是很想把房子賣給你，但是這樣你一樣買不起房子，如果深圳模式全面推廣，那你在哪兒都買不起房子了。相反，天津的基礎設施又好，房子又便宜，網友又說他經濟不行工資低。

好處不可能讓你全佔了，到底想過什麼樣的生活，你自己要想清楚點。那麼房價下跌的地方還能買嗎？

房價跌了你更買不起房。就以天津為例，前面說了，天津怎麼看都是個很適合生活的城市，醫療教育和基礎設施都很靠譜，可是房價卻連續下跌。

我以前說過，凡是希望房價暴跌的，不是蠢就是壞。因為房價暴跌的後果，就是大家手裏的資產大幅貶值，銀行怕壞賬，就會開始抽貸，企業沒了銀行的支持就難以為繼，接着就是裁員和失業，就像美國08年那次一樣，全社會一起倒霉。

房地產最好的情況是沒有泡沫，第二好的情況，就是維持一個泡沫。一旦出現泡沫，像我們現在這樣，就千萬不能戳破，戳破就是硬着陸，是最壞的情況，後果參考日本過去的三十年。

房價下跌，你以為你能買得起房子了。但其實房價低，賣地沒了收入，地方政府就沒錢做配套建設，沒錢扶持企業，沒錢吸引人才，沒有這些東西，你買來的房子就是一堆鋼筋水泥，你根本不會去住，如果你只是需要個水泥盒子，現在郊區和農村便宜的房子多得是，也沒看到人買。

現在交通越來越發達，房價就更不能跌了。天津跟北京高鐵開通，去北京只要半個小時，比北京市內通勤還方便，本來是想承接一些北京溢出的人才和產業，結果反而被吸走了很多的人。

未來的中國，城市間就是強的吃弱的，落後的城市交通越發達，人走的也越快。高鐵和飛機就是吸管，吸管越粗，發達地區吸人口的速度越快。比如湖北荊州高鐵開通後，一躍成為全國人口外流最嚴重的城市之一。還有隨州，潛江、山東棗莊、重慶涪陵，本來高鐵通車之前，這些地方的經濟增速都能跑贏全省平均值。但是通了高鐵，經濟反而開始落後。就是因為原本離不開當地的產業和人才，在交通方便之後都走了。

因此，我很看好區域中心城市的房價，比如武漢、鄭州，成都，這些地方雖然不是最發達的，但是比他強的都離他很遠，周圍只有他吸別人，沒人能吸它。

說回天津，一個這種級別的城市，18年搞了海河英才計劃，幾乎零門檻吸引人才，結果近兩年每年才新增兩萬人，三年加起來還是人口還是負增長。

對比我們上半段說的深圳模式，天津的房價是下來了，生活也很宜居，就是工資低，這是你想要的結果嗎？

深圳的精英模式和天津的宜居模式到底哪個適合你，每個人都有自己的判斷。

xming

已将本文转发到《天津日报》。

大bui

这是转的别人的帖子吧

Jaylon

天津拼命卖地都活不下去了，还卖国企

KaTharina

北方整体没落

coolbbb

这些北方强市，唉

悉尼土地娘娘

说到底，还是人口影响供需，供需决定房价

frank_au

天津没企业，人留不住

leaf2019

房价问题很复杂，但一个地方经济发展好绝对吸引其他地区的热钱，大家都想赚嘛

harrell

一个预言，
未来中国所有城市的房价都会上涨，除了一个地方，深圳。

maomaomaomao

北方的城市大多不行，除了北京是首都例外。

kakazhu2011

为何我未有见到文章中反思悉尼房市的部分？抑或这部分得留给读者自己反思？

lyj1056

昨天刚在抖音上刷到这个，今天就有繁体中文版了。

不是天津不行，整个北方都不行，全都在给北京输血。本身又不像长三角珠三角那样有造血能力。

kakazhu2011

不一定赞成文章中的观点，但受益于其中的一些思路。

澳洲城市与中国城市有太多的不一致性，很难直接套用。

Robbie2018

xming 发表于 2020-10-19 11:31
已将本文转发到《天津日报》。

今晚报。

txyz

全国有多少企业呢？全都被深圳吸引过去了，天津即使一样白送办公楼也没用啊。

况且，也不可能人人都是精英。有天津那样宜居的地方也很不错。

superdigua

不是有些大企业在逃离深圳吗？

txyz

这篇文章的思路就是泡泡可以吹得无限大，想想可能吗？

全国大企业总部就那么几个，全去深圳了，其它地方当然就不可能再有了。本身深圳也要靠周边的制造业的。

话说，深圳办公楼那么便宜，怎么华为还是搬到松山湖去了？

KaTharina

superdigua 发表于 2020-10-19 13:46
不是有些大企业在逃离深圳吗？

那边不是湾区概念吗，不只深圳，带动整个湾区

pam

整个北方地区，除了北京，真没有拿得出手的城市了。咱们等新雄安吧

superdigua

香港失去国际贸易特惠之后，深圳能安否？

cnmhsly

北方人思维僵化，还觉得自己是“汉人”

jas123

superdigua 发表于 2020-10-19 14:02
香港失去国际贸易特惠之后，深圳能安否？

香港失去国际贸易特惠后，天猫 淘宝 这些企业会倒闭吗

如果不会，深圳就能继续发展

rb

都跑去北京挣钱了，坐车半小时到了，还在天津买啥房啊？

栀子花开在三月

天津的地位就是北京的小弟，保政治第一位。永远看好北京的大门

nypost

frank_au 发表于 2020-10-19 12:59
天津没企业，人留不住

悉尼有啥企业呢？

frank_au

nypost 发表于 2020-10-19 15:50
悉尼有啥企业呢？

没有，所以房价也要跌。

zzz

悉尼先天条件好，这没法比，气候全澳乃至全球最好，海滩一流，有河流，有山，有深水港，有商业 有旅游。全世界国际大都市能把这几样全占全的数不出几个来。

flyinfree

frank_au 发表于 2020-10-19 15:56
没有，所以房价也要跌。

没有中国移民，若有别的国家的等量级带资移民进来，那些悉尼房价自然能维持，水涨船高嘛。

要是水位低了。。。嗯，我想大伙都会算这笔账。。。。

不过，要是澳币对美元暴跌50%。。。这个名义上的“涨”也是可以维持下去的。

jas123

nypost 发表于 2020-10-19 15:50
悉尼有啥企业呢？

全球500强企业里面：
世界 500 强 2018 年 第 228 位： 伍尔沃斯集团 (WOOLWORTHS GROUP)
世界 500 强 2012 年 第 486 位： 加德士澳大利亚 (CALTEX AUSTRALIA)

另外一些500强分部：
世界 500 强 2018 年 第 296 位： 必和必拓 (BHP BILLITON)

还有2大银行总部，另外2大的分部

4大会计师楼，4大地产中介行

南太平洋最大电讯公司 - Telestra

如果你去北悉尼，Macquarie park看一下基本世界500强企业都齐了