正现金流的投资房应该卖掉么？

cpau

第一次买投资房也不懂。买了一个30-40年的老房子。退税完全没有折旧部分。
目前微涨一点点。

去年负现金一点，这次一降息，再加上本金越还越少，眼看就要正现金流了。
我们夫妻都是上班领工资的，加上这个现金流还要多交税了。

请教各位前辈，是不是应该卖掉买个新点的退折旧。不过要损失点印花税。

PS：发现我有个重点没有说，就是觉得涨了一些，未来可能升值潜力也不大了。

marry6

同问

ken1huang

现在市场不好，有人买吗?

大头爸爸

正现金流可遇不可求啊

ken1huang

新楼风险很大啊

melmonash

房子在为你挣钱，为什么要卖？交税正常啊。

Wudiying

可惜。

cheapers2003

思路惊奇。

大江东去

如果是我

我会再买一个投资房，原来的投资房收回来自己管理

leozzy

留着吧为了下一代

卖掉吧不要亏待自己

cpau

大江东去 发表于 2020-9-19 21:32
如果是我

我会再买一个投资房，原来的投资房收回来自己管理

意思是私租么？然后再买一个退税？

多谢思路。就是我那个是鬼佬区，又很远，我自己不怎么方便管理。

zhanghc1112

因为要盈利了，所以要交税，所以要卖房？

反而投资亏钱好是好事儿？

cpau

zhanghc1112 发表于 2020-9-19 22:02
因为要盈利了，所以要交税，所以要卖房？

反而投资亏钱好是好事儿？

因为这个房子占了我的贷款额。想着卖了把赚的一点钱拿到手，再投资一个可以退折旧的。

ymmf

看來澳洲太多人給負扣稅洗了腦，覺得虧了10塊政府補貼你3塊就是賺了。

Leonard888

cpau 发表于 2020-9-19 22:05
因为这个房子占了我的贷款额。想着卖了把赚的一点钱拿到手，再投资一个可以退折旧的。 ...

都正现金流了怎么占贷款额度呢？

cxjzhj

一开始就错了，应该只还利息配合抵消账户，投资房是这么玩的。

jiajialing

因为会亏钱，但是可以拿回来一部分，所以觉得可以赚钱？确实不理解这个逻辑。折旧报告也不是说可以有很大的水分空间的呀。

另外，新的投资房给房客住，不心疼？

urbb

zhanghc1112 发表于 2020-9-19 22:02
因为要盈利了，所以要交税，所以要卖房？

反而投资亏钱好是好事儿？

哈哈， 确实百思不得其解。

eurekana

大江东去 发表于 2020-9-19 22:32
如果是我

我会再买一个投资房，原来的投资房收回来自己管理

请教一下，为什么要收回来自己管理。

eurekana

top up, 清空offset账号再买一个？

lclwm

ymmf 发表于 2020-9-19 22:28
看來澳洲太多人給負扣稅洗了腦，覺得虧了10塊政府補貼你3塊就是賺了。

我从来就没这样认为过，
负扣税只是减少了亏损，结果还是亏损的，只是亏少了，
结果亏少了竟然变为一种荣耀，
还能出来沾沾自喜，
估计那些吆喝负扣税好的人跟整体呼喊只有党才能救中国的家伙有一样的思路

cpau

确实也不是完全的追求负扣税，去亏损。但是因为房子里也有一部分首付，所以其实税务上的正现金流，不是我真正的正现金流。

punky

房子占了贷款 如果卖掉升级自住房那可以理解 但再买投资房这是为啥? 因为动力是想亏钱。一买一卖，stamp duty正好也能助力。

nmanz

负扣税只是一个bonus，不是目的

frank_au

楼主需要学一学会计。。。。
我算一算，当收入10w
二手 60w 每年租金 2w 折旧 0      
全新 60w 每年租金 2w 折旧 2.5w (随便算的)

nsw 9万税率是32.5%，9万以上是37.5%
简单计算 不看累进税率

工资税后 9x(1-32.5%)+1x(1-37.5%)=6.7
投资房地产 收入支出如下
二手公寓，正现金流2w，税费是2x37%=0.74
全新公寓，副现金流-0.5w，税费是-0.5x37%=-0.185

合计
二手公寓，到手收入6.7+2-0.74=7.96
全新公寓，到手收入6.7+2+0.185=8.885

但是公寓贬值应该到不了2.5。
如有错误，请大家纠正
:):):)

gfeot

你们认为的亏损只是房子的账面折旧，可是实际中房子折旧不发生甚至房价还涨，所以我觉得楼主的思路也没错。

frank_au

以上计算不算strata, council, water等费用。但是可以看出核心思想是贬值造成的对冲，但是新公寓溢价较高，不一定划算

liuyang327

我也不明白楼主为啥就盯着折旧那块了。投资，现金流是重中之重。如果这种情况，我会选择refinance,top up 出来的钱去做别的事情，同时本息同还改为只还利息，这样，有可能买下一个房子的首付和贷款额度都够了。

我叫老王Ha

说的好像折旧出来的钱卖房时不用还一样，虽然是给打折，但累积起来卖房的时候税率也很高。