要回国一年，想把自住房转成投资房来避税，必须要租出去吗？

helloliuc

要回国工作6-12个月，想把自住房转成投资房来避税，但是是否一定要租出去呢？因为最多回国一年时间，其实并不太真的想找到租客，怕毁房子或者租客不交租金，到时候回来还不能赶人走。

如果必须要租出去，可以远低于市场价租给朋友吗？比如只收市场价一半的租金并且不通过中介？

122725635

上次问过banker租一年不一定要转投资，可以找熟悉一点的中介帮你做，这个行情下租不出去大概也能说得通的，一直挂leasing就好了

helloliuc

122725635 发表于 2020-8-27 09:31
上次问过banker租一年不一定要转投资，可以找熟悉一点的中介帮你做，这个行情下租不出去大概也能说得通的， ...

"租一年不一定要转投资" 这个怎么理解？转投资主要是想抵扣房子贷款利息、维护和折旧的费用

janine

不懂 跟着学习

122725635

helloliuc 发表于 2020-8-27 09:40
"租一年不一定要转投资" 这个怎么理解？转投资主要是想抵扣房子贷款利息、维护和折旧的费用 ...

banker的意思大概是你办折旧也不一定贷款要是投资的，自主也可以，他们这个系统跟税是分开的。
我上次银行问了这个他们这么跟我说的，尤其是这种就做一年的。

xiaozaocha

如果ATO问起来 你要能证明你有出租的intention 比如有登广告之类的

helloliuc

bello 发表于 2020-8-27 10:53
楼主只要报租金就可以退税，实际租不租没人管你。

嗯，现在就是不知道到如果只报市场价一半的租金ATO会不会管

汪汪汪

这个思路很清奇，并且显然没认真计算。

首先，出租报税时候有一问：出租的天数（ATO会自动计算）。 低价出租不是不可以。没合同危险。按规矩说，ATO可以质疑你租金不正常（ATO查与不查是另外的事情）。即：你今年这样报了，系统会自动承认退税。但没准20年之后回头问你租金不对。

其次，这样做怎么就避税了？！  你抵扣的利息只是很小一部分，并且还要与工资税加减之后再计算需要的税。
但，同时你的land tax会“坑死”你，普通land tax + surcharge，最后肯定后悔。

投资房产，绝不能以NG或负扣税为目的！

wilson_shen

汪汪汪 发表于 2020-8-27 12:31
这个思路很清奇，并且显然没认真计算。

首先，出租报税时候有一问：出租的天数（ATO会自动计算）。 低价出 ...

agree+++

dpblue

我想问一下楼主，你确定一年之后能回得来澳洲吗？说不定到时候国境还是关的

leaf2019

没有本地收入的话，所谓避税也是折腾，可能来一笔土地税就得倒贴了

风口上的猪

转成投资，税一下子就上去了，超高。

大江东去

想把自住房转成投资房来避税，

得不偿失

大江东去

想想是负扣税多还是以后要交的增值税多

helloliuc

汪汪汪 发表于 2020-8-27 12:31
这个思路很清奇，并且显然没认真计算。

首先，出租报税时候有一问：出租的天数（ATO会自动计算）。 低价出 ...

我也知道这个思路很清奇，不过还是具体算了一下，刚来澳洲两三年，所以肯定有算的不对的地方。。


假设不在澳洲1年里转成投资房，那么这一年这个房子cost包括

以两房apartment，房价590000为例

Interest                13920
Water                614.24
strata                3632.6
council                1419.53
depreciation        8000？ (这个值是估的，3年新的房子，不知道今年折旧8000是否合理）
Land tax                0 (apartment 地价肯定远小于threshold)
Surcharge Land Tax？ 这个很tricky，PR身份唯一住所可以豁免，有可能可以提前一两个月回来满足前后两个财年都住满200天的要求来申请exemption？

sum                        27586.37

假设跟朋友签租房合同，租金250/w（市场价500左右），一年rental income 13000

一年净损失14586.37
按Marginal tax rate (45% + 2% medicare) 计算，一年可以少交税6855.5939

看起来过于美好了。可能的问题有

1. 以250的租金租出去会不会被税务局认为有问题？我自己的房子就想便宜租给朋友不可以吗？ 事实上以现在的租房市场行情就算找不到租客是不是也能解释的通？

2. 可能会被收Surcharge Land Tax，因为只是pr不是公民，而且未必能申请到exemption，不确定land value是多少，如果被收了，预测是3000-4000，即使这样一年还是能省下3000-4000的税

刚开始研究在澳洲的税务和投资，如果算错了请指正，谢谢

helloliuc

dpblue 发表于 2020-8-27 13:24
我想问一下楼主，你确定一年之后能回得来澳洲吗？说不定到时候国境还是关的 ...

有PR，可能会没飞机，但是一年后的事情谁说的准呢。

helloliuc

leaf2019 发表于 2020-8-27 13:28
没有本地收入的话，所谓避税也是折腾，可能来一笔土地税就得倒贴了

肯定是有本地收入才会想到这样来折腾避税。。。每年给ato交钱还是挺心疼的

helloliuc

另外自住房转投资，出租时间不超过6年，适用于6年法则，应该不用交CGT。

那么折旧退的那部分税是不是需要交回去？因为我了解到的卖房如果要交cgt的话，cgt是按照折旧之后的剩余价值来算的，那么如果不用交cgt怎么算。。

leaf2019

helloliuc 发表于 2020-8-27 23:01
肯定是有本地收入才会想到这样来折腾避税。。。每年给ato交钱还是挺心疼的 ...

自己计算一下咯

汪汪汪

helloliuc 发表于 2020-8-27 21:58
我也知道这个思路很清奇，不过还是具体算了一下，刚来澳洲两三年，所以肯定有算的不对的地方。。

Land tax                0 (apartment 地价肯定远小于threshold)

首先，apt/unit 地价不高。但，建议问一下会计上述表达是否正确对于1年内在澳洲少于半年的。 印象中无豁免。加surcharge。

helloliuc

leaf2019 发表于 2020-8-28 10:34
自己计算一下咯

做了些计算，16楼，但是不知道对不对

helloliuc

汪汪汪 发表于 2020-8-28 10:57
首先，apt/unit 地价不高。但，建议问一下会计上述表达是否正确对于1年内在澳洲少于半年的。 印象中无 ...

豁免条件在这里
https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax/exemptions-and-concessions

要求住满200天，这个还是比较难达到的，准备交这个surcharge了

leaf2019

helloliuc 发表于 2020-8-28 14:26
做了些计算，16楼，但是不知道对不对

https://www.ato.gov.au/General/P ... -rental-properties/ 自己先看看吧

zl5431

太便宜肯定不行，至于没租出去一直挂着那就看你找的中介了。。。

slau1

哎呀 樓主及時帖 我回頭也要算算帳

cainryna

以楼主这个思路行的通的话那澳洲岂不是没有自住房，都是投资房了？都把自住房变更成投资房拉倒？没具体算过，真是这样的话要感谢LZ

悉尼土地娘娘

6年法则，了解一下

glk47

得不偿失

vsob

目前...........不好租哦

loverly

glk47 发表于 2020-8-30 18:37
得不偿失

为啥说得不偿失呀