固定利率2.19%为什么跟浮动差这么多？

jimmyking

以前买房子的时候，浮动利率4.85，固定利率4.65；到后来浮动利率3.85，固定利率3.65。也就是固定和浮动一般只差0.20-0.25。

为什么最近这一次固定和浮动差别达到了0.75－0.95？

TSBOY

固定连降3次，浮动不同银行不一样都只降了1-2次。2.9几的就是降了一次，2.7几的大部分降了2次。肯定的是，银行在吸引你固定。

ltpgwan

总感觉还得降，先固定了一年的。

大头爸爸

这个2.19％是政府一次性给了4大银行相当于他们Loan Book的3%的一批便宜贷款，0.25%的利率，银行加2%的Margin上去再放给客户，正常的银行融资成本在0.75%左右，所以说这个固定利率银行的资金有限，不会一直做下去的

hohoisme

吸引人们固定，然后再降到1.x? 。。。。猜的 都说算不过银行

沧海一粟a

明年负利率

行运一条龙

大头爸爸 发表于 2020-5-12 13:45
这个2.19％是政府一次性给了4大银行相当于他们Loan Book的3%的一批便宜贷款，0.25%的利率，银行加2%的Margi ...

有见地

jimmyking

大头爸爸 发表于 2020-5-12 13:45
这个2.19％是政府一次性给了4大银行相当于他们Loan Book的3%的一批便宜贷款，0.25%的利率，银行加2%的Margi ...

谢谢！你说的好专业，涉及到银行内部资金。。不懂。但是这个解释比较合理。要不然无法解释银行为什么突然大发慈悲，固定利息降这么多。

ailsalu

大头爸爸 发表于 2020-5-12 13:45
这个2.19％是政府一次性给了4大银行相当于他们Loan Book的3%的一批便宜贷款，0.25%的利率，银行加2%的Margi ...

你好 请问我有一个38万固定在3.75的还有8个月到期， breakcost 4500， 利息差4000， 要不要 重新固定2.19 啊， 划算吗

大头爸爸

ailsalu 发表于 2020-5-12 15:47
你好 请问我有一个38万固定在3.75的还有8个月到期， breakcost 4500， 利息差4000， 要不要 重新固定2.19 ...

我个人觉得如果做转贷拿个Rebate再固定2.19%会比较划算，如果是同一个银行的话，我就不折腾了，因为看上去Break还亏钱。但是8个月之后的事情也不好说，到时候有没有2.19%谁也不知道，所以这个只能你自己斟酌一下了

BlueMountainAu

我也考虑固定，NAB, 一年2.39， 两年，三年 2.29， 能要求MATCH ANZ 2.19% 吗？

ailsalu

大头爸爸 发表于 2020-5-12 15:55
我个人觉得如果做转贷拿个Rebate再固定2.19%会比较划算，如果是同一个银行的话，我就不折腾了，因为看上 ...

我也想转贷啊， 问题估价不行，贷款能力也不行，转不走啊， 就看着这个利率实在很好，算了下可以正现金流1万， 真是怕错过这个村没这个店啊。。。。  

大头爸爸

BlueMountainAu 发表于 2020-5-12 15:58
我也考虑固定，NAB, 一年2.39， 两年，三年 2.29， 能要求MATCH ANZ 2.19% 吗？

你可以试试，不过根据我过去的经验，NAB在固定利率上讲价的余地很小

大头爸爸

ailsalu 发表于 2020-5-12 15:58
我也想转贷啊， 问题估价不行，贷款能力也不行，转不走啊， 就看着这个利率实在很好，算了下可以正现金流 ...

用500块钱换2年的安心，你自己考虑一下

ailsalu

大头爸爸 发表于 2020-5-12 16:06
用500块钱换2年的安心，你自己考虑一下

对了 这个break fee 可以 打包到贷款里，这样划算吗？还是一次性付了退税划算？

大头爸爸

ailsalu 发表于 2020-5-12 16:08
对了 这个break fee 可以 打包到贷款里，这样划算吗？还是一次性付了退税划算？ ...

都行吧，其实差不了多少

amyo(∩_∩)o

ailsalu 发表于 2020-5-12 15:58
我也想转贷啊， 问题估价不行，贷款能力也不行，转不走啊， 就看着这个利率实在很好，算了下可以正现金流 ...

自住打包到贷款。投资抵税。但是2.19投资房拿不到吧？

ailsalu

大头爸爸 发表于 2020-5-12 16:10
都行吧，其实差不了多少

现在付了 可以马上退税 回来30%， 打包到贷款要付利息 就是有利于现金流 相当于top up, 真是难以抉择

ailsalu

amyo(∩_∩)o 发表于 2020-5-12 16:12
自住打包到贷款。投资抵税。但是2.19投资房拿不到吧？

你意思说投资的话直接付了 反正可以抵税，没必要打包到贷款里是吧？  投资房做成自住房就可以拿到2.19

ljw710

BlueMountainAu 发表于 2020-5-12 15:58
我也考虑固定，NAB, 一年2.39， 两年，三年 2.29， 能要求MATCH ANZ 2.19% 吗？

我也是nab的，去银行问的给了2.19。结果几天又打了电话，说他们做不了，得去找贷款的broker做，broker又说只能2.29。太乱了

BlueMountainAu

ljw710 发表于 2020-5-12 16:59
我也是nab的，去银行问的给了2.19。结果几天又打了电话，说他们做不了，得去找贷款的broker做，broker又 ...

还有这样的事情？银行做不了中介做？你问的是几年的？

ailsalu

大头爸爸 发表于 2020-5-12 16:10
都行吧，其实差不了多少

还有一个问题是利息变成2.19之后我每个月的payments 也会降低345， 这样一年cash flow 就回来4000多了

ljw710

BlueMountainAu 发表于 2020-5-12 17:03
还有这样的事情？银行做不了中介做？你问的是几年的？

是要找以前给我贷款的broker，不知道为啥。反正他也给我做了，我定了3年

pretty

ljw710 发表于 2020-5-12 18:35
是要找以前给我贷款的broker，不知道为啥。反正他也给我做了，我定了3年

2.29 三年？

大头爸爸

ailsalu 发表于 2020-5-12 18:13
还有一个问题是利息变成2.19之后我每个月的payments 也会降低345， 这样一年cash flow 就回来4000多了 ...

你要对比Interest Expense

churchman

hohoisme 发表于 2020-5-12 13:56
吸引人们固定，然后再降到1.x? 。。。。猜的 都说算不过银行

你说的太对了

ljw710

pretty 发表于 2020-5-12 19:21
2.29 三年？

broker说可以做3年或者2年都行

jimmyking

ailsalu 发表于 2020-5-12 16:08
对了 这个break fee 可以 打包到贷款里，这样划算吗？还是一次性付了退税划算？ ...

至少westpac是不可以打包到贷款里，一般银行都不会这么做。

hallux

churchman 发表于 2020-5-12 19:47
你说的太对了

打死不固定。。。银行知道的内幕多的是， 他目的要吸引你过去赚你钱。。那你还要去吗？

ailsalu

jimmyking 发表于 2020-5-12 22:26
至少westpac是不可以打包到贷款里，一般银行都不会这么做。

westpac 是不行，anz 我有一个loan 的break cost 1600左右 去branch banker 就给打包了，要看打包后你的leverage 是不是超过了80%， 这个4500 我打电话要打包 说是不行，估计也要去branch 比较好操作