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[行情讨论] 租金回报6.7% 但不升值的便宜小房子值不值得买...? [复制链接]

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 03:07 |显示全部楼层

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请教各位看官一个问题

小弟闲来无事看Canberra的房子。因为现金不够，贷款能力有限，就只看350K以内的一房小公寓。看中一个位于shopping mall和Uni Canberra之间，且有租客正在租住的公寓, rental yield around 6.7%.

每年扣除strata, rate, council以及mortgage (interest only)外，还能net surplus $13k. 因为职业特殊，可以借9成无LMI，买350k的房子的话，前提投入也就是个40k多一点 (包含印花税5k）。粗略的算的话，不考虑positive gear的税。那么如若持有三年，就可以回本，接下来就是净盈利。不知这么想是不是对的。

看了下过去三四年的售价，基本持平。所以也不靠capital gain增值。虽说买house会更好，但贷不出更多也没钱了哇~ 所以针对现在的情况，我能想到的最好的招儿也就如此。烦请各位大神评论两句，在下洗耳恭听。

woshixiaohao

木屐族

发表于 2020-4-29 03:46 |显示全部楼层

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315k的贷款，按3点多的利息，一年就1万多了，一共23k的租金，怎么剩余13k？

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 03:53 来自手机 |显示全部楼层

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woshixiaohao 发表于 2020-4-29 02:46
315k的贷款，按3点多的利息，一年就1万多了，一共23k的租金，怎么剩余13k？

失误了。应该是10k左右。一年固定IO 2.79. 利息差不多8800. 加上5500的各种费用

woshixiaohao

木屐族

发表于 2020-4-29 04:13 |显示全部楼层

本帖最后由 woshixiaohao 于 2020-4-29 03:16 编辑

再加中介费保险费弄掉1、2K，可能的空置期也要算算，还有40k的利息，一年大概也就收6k。
因为strata够便宜，所以算个正现金流的投资，问题是新楼还是老楼，新楼现在strata便宜以后会涨的
堪培拉不知道，但是布里斯本公寓能达到6点几的租金回报的不少，问题几个人还敢去买
好比现在的房东为什么要把这房子卖了？
真不升值有租金回报也值得，怕的是持有几年发现得跌价出手，每年那几k不够买卖的手续费了
买房子第一宗旨还是要看好后市

nexus2

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2020-4-29 04:25 |显示全部楼层

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本帖最后由 nexus2 于 2020-4-29 03:27 编辑

南澳6%+回报的house很多，就是不怎么涨

公寓就怕归0，没租客也头疼。

现在市场，觉得买点蓝筹可以少抄心，更容易平摊风险，就是不好搞杠杆。

逆鳞龍

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2020-4-29 05:09 来自手机 |显示全部楼层

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租房市场本身不是稳固的，另外有些支出不在明处但有些时候不得不花。整体来讲房子不增值单凭租金收入高是不行的

cathrine_fu

皮靴族

发表于 2020-4-29 10:25 |显示全部楼层

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首都人口少，个人认为不值得投资。如果偶尔去住，找Abnb也行。况且公寓在那里，买入了分分钟是个套住。

louice2217

皮靴族

发表于 2020-4-29 10:28 |显示全部楼层

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投资房不看增值好坏的话，不如投到super里面

rogershan

银靴族

发表于 2020-4-29 12:30 |显示全部楼层

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借9成免lmi还是再去银行问问吧，最近疫情变动比较大

自游自在

水晶靴族

发表于 2020-4-29 14:43 |显示全部楼层

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想好了就买吧。也许还会升值哦。

洋插队

银靴族

发表于 2020-4-29 14:49 来自手机 |显示全部楼层

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Mctins 发表于 2020-4-29 02:53
失误了。应该是10k左右。一年固定IO 2.79. 利息差不多8800. 加上5500的各种费用 ...

“5500的各种费用”包括了land tax吗？

这世上没有免费午餐

哎呀芒果

皮靴族

发表于 2020-4-29 16:07 |显示全部楼层

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就是不涨，租金回报确实可以。就是以后比较难卖

yl002

银靴族

发表于 2020-4-29 16:12 |显示全部楼层

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说的好像悉尼100万只租650的公寓可以增值似的。。。
悉尼不少3年前100万的公寓，现在80多万，只能租600，是不是要跳楼了？
我觉得LZ这个投资算很不错了。

leaf2019

金靴族

发表于 2020-4-29 16:17 |显示全部楼层

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你是要现金流还是要负扣税？

yshi

铜靴族

发表于 2020-4-29 16:54 |显示全部楼层

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别的不说这个rental return很多service apt都做得到租期还很长都是3-5年起

kaikong123

布鞋族

发表于 2020-4-29 17:09 |显示全部楼层

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買

Ghj1422

木屐族

发表于 2020-4-29 17:31 |显示全部楼层

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我看買這個真么樣?https://www.allhomes.com.au/sale/1411-120-eastern-valley-way-belconnen-canberra-176984303 才299估計還可以講講價,280說不定都行。樓下就是公交車贊,很多學生要這裡。我之前去租過這東樓,400一周還租不到。前幾年很多人330+買來的,我覺得過兩年基本穩漲。

katherman

银靴族

发表于 2020-4-29 18:55 来自手机 |显示全部楼层

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这个回报不错的

tumbleweed

银靴族

发表于 2020-4-29 19:10 |显示全部楼层

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cathrine_fu 发表于 2020-4-29 09:25
首都人口少，个人认为不值得投资。如果偶尔去住，找Abnb也行。况且公寓在那里，买入了分分钟是个套住。 ...

今年因为疫情情况不知会怎么样。但是几乎每年的新闻都是说堪培拉一房难求的，多少人排队去看open house，多少人抢一个房子，又多少人在新闻上哭诉堪培拉的租房价如何高，如何难以在这个里安家，尤其是每年年初很多学生和很多人找到了工作来堪培拉开始新生活的时候。

我记得堪培拉是全国house平均租金最高的地方，apartment是全国第二(悉尼第一）。

xuemeipi

皮靴族

发表于 2020-4-29 19:31 |显示全部楼层

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堪村公寓过剩正在加剧，租金不可持续，十年内估计也不大可能增值，不建议投资。

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Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 22:19 来自手机 |显示全部楼层

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洋插队发表于 2020-4-29 13:49
“5500的各种费用”包括了land tax吗？

嗯嗯 strata. land tax, rate

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 22:25 来自手机 |显示全部楼层

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tumbleweed 发表于 2020-4-29 18:10
今年因为疫情情况不知会怎么样。但是几乎每年的新闻都是说堪培拉一房难求的，多少人排队去看open house ...

我问过几个当地的朋友，都说那个区一房很好租，而且价格都在400以上。

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 22:32 来自手机 |显示全部楼层

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leaf2019 发表于 2020-4-29 15:17
你是要现金流还是要负扣税？

实话实说都要可以不

tumbleweed

银靴族

发表于 2020-4-29 22:40 |显示全部楼层

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本帖最后由 tumbleweed 于 2020-4-29 22:14 编辑

Mctins 发表于 2020-4-29 21:25
我问过几个当地的朋友，都说那个区一房很好租，而且价格都在400以上。

我不知道具体，不过离大学近，而且离去 town centre应该容易出租吧

漫游

铜靴族

发表于 2020-4-29 22:42 |显示全部楼层

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堪京管理费是多少点

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-29 23:00 来自手机 |显示全部楼层

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tumbleweed 发表于 2020-4-29 21:40
我不知道具体，不过离大学近，而且离去 own centre应该容易出租吧

看好的是Belconnen 这个区，旁边就是shopping mall和Uni Canberra

sameww

皮靴族

发表于 2020-4-29 23:16 |显示全部楼层

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租房中介费算了吗？维修费？

悉尼土地娘娘

白金靴族

发表于 2020-4-30 09:21 来自手机 |显示全部楼层

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不升值的投资都是耍流氓

leaf2019

金靴族

发表于 2020-4-30 12:21 |显示全部楼层

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Mctins 发表于 2020-4-29 22:32
实话实说都要可以不

可以啊，但实际效果可能没有选一头来得好

The Good The Bad and The Ugly, The Spirits of Us By Nature

Mctins

布鞋族

发表于 2020-4-30 12:38 来自手机 |显示全部楼层

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悉尼土地娘娘发表于 2020-4-30 08:21
不升值的投资都是耍流氓

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