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天涯浪客

水晶靴族

发表于 2009-7-5 19:43 |显示全部楼层

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房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的起房子。我收集了几套房子的数据，做了一些简单的分析。因为我是用网络上的房贷计算器算的，只能计算到双周的还款额，我用的是“Interest Only"，利率统一是6%，25年贷款时间。另外净回报率我用的是双周现金流除以投资额得到的。当然作为比较贵的房产很难实现正的现金流，所以我没有做什么分析。

论坛里面讨论房产的帖子很多，但是大家基本都集中在是否增值的问题上。从我看的几本关于投资的书上，我发现都是不鼓励卖房的。都是说要hold的，因为买卖中的各种费用很多，那么反正是一直持有，增不增也就是寻求心理上的一种感觉。所以我想从现金流的角度上分析一下，请大家帮忙看看，有什么不对的地方？

房产描述房产价格投资额（20%）贷款额（80%）双周还款持房成本（双周）双周租双周现金流净回报

City Studio 269500 53900 215600 497.54 152.3 772.38 122.54 5.91%
Bankstown2-1-1 220000 44000 176000 406.15 107.7 600 86.15 10.18%
Parramatta2-1-1 245000 49000 196000 452.31 105 600 42.69 4.53%
City1-1-1 350000 70000 280000 646.15 132.32 800 21.53 1.60%
Bankstown2-2-2 285000 57000 228000 526.15 110 700 63.85 5.82%

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2009-7-5 19:44 |显示全部楼层

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我自己刚开始研究房产的问题，想法肯定很简单，希望大家能批评指正！

wangxinyong2008

臭鞋族

发表于 2009-7-5 20:21 |显示全部楼层

回复 1# 的帖子

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租金回报数字感觉略有偏高，考虑空租等因素，可能调低点更现实

yn2000

银靴族

发表于 2009-7-6 16:11 |显示全部楼层

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谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。但现实社会环境有很多不能预测的因素存在。身边的朋友就有大量例子。‘风光’之时，手拿5－6套房，环境变了，现在一套都没留住。还背一屁股债.

北风

白金靴族

发表于 2009-7-7 13:00 |显示全部楼层

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楼主其实算的挺好的了，我觉得可以补充这2点
1. 持房成本具体包括哪些？包括了保险，可能的修缮费用吗？
2. 小于多少平米的apartment很难贷到80%的款

原帖由 天涯浪客 于 5/7/2009 18:43 发表
房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的 ...

If you let people believe that you are weak, sooner or later you’re going to have to kill them.

country

木屐族

发表于 2009-7-7 13:04 |显示全部楼层

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原帖由 yn2000 于 2009-7-6 15:11 发表
谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。但现实社会环境有很多不能预测的因素存在。身边的朋友就有大量例子。‘风光’之时，手拿5－6套房，环境变了，现在一套都没留住。还背一屁股债.

赞成.

diana999

木屐族

发表于 2009-7-7 13:27 |显示全部楼层

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6% 利率会变的.
个人倾向于CITI STUDIO, 最好别碰BANKSTOWN的

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2009-7-8 19:58 |显示全部楼层

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原帖由 diana999 于 2009-7-7 12:27 发表
6% 利率会变的.
个人倾向于CITI STUDIO, 最好别碰BANKSTOWN的

我自己就住Bankstown，房子很好租阿！

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2009-7-8 20:01 |显示全部楼层

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Bankstown2-1-1 220000 44000 176000 406.15 107.7 600 86.15 10.18%

这套房子就是我现在自己住的，数据都是真实的，除了6%的利率是我自己加的。我觉得越是便宜的两室回报就越高，如果不考虑升值的话！

人尽其才

皮靴族

发表于 2009-7-8 20:04 |显示全部楼层

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那是RENTAL RETURN，
那CAPITAL GAIN怎么样，自己考虑好啊

zhengtao

银靴族

发表于 2009-7-10 01:00 |显示全部楼层

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原帖由 天涯浪客 于 2009-7-5 18:43 发表
房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的 ...

我也同意LZ的投资理念。现金为王。
如果作为长期投资，capital gain对我来说不重要。Positive gearing才是最有利的。找一个好地点买房子，根本就不愁出租。
而如果买短期，炒房，升值的潜力应该多考虑。不过考虑到房产本来是一个传统的长期投资项目，如果做短线，其实相当于赌博。