好吧,我来说下settlement银行贷款没批下来,交罚金的惨痛经历吧

墨尔本阳光

看到小葵TX的帖子,想到自己的惨痛经历,于是决定写个新贴,谈一下拖到settlement银行贷款没批下来,然后交罚金的过程吧:) 以后的同学以此为戒,希望没人再经历这个.

我也是bankwest贷的,我买地时签了合同后是3天cooling off,然后就交了5%的定金,合同生效,一个月后settlement.想着一个月的时间足够搞贷款了.当时我们签合同时是unconditional的,打印好了5份放在那,我们问怎么不是subject to finance,中介说你们都pre-approval了能贷那么多万,不需要.我们想,也是,不会有什么问题,贷款2周就能下来了,并且地价钱不错,怕没了,当时就签了.

结果第二天,突然接到电话,家里有事,要马上回国一个月... 马上冲进bankwest Bourke St.分行,找到给我们pre-approval的那个女的,什么条件也没顾上谈,只把所有材料都交给她了,告诉她我们要一个月后回来,让她把所有手续文件弄好.我们回来签字,然后settlement. 她说怕那么rush来不及,说是我们签好后还要寄去perth总部批,然后才能disbursement. 所以她先让我们的律师找vendor的律师谈,看能不能延期10天settlement--答复是:不能. 然后她说会争取快做,做好后寄去中国,我们签好后再EMS回来.我们想也只能这样了..千恩万谢..临走时,她说,哦,by the way,我要去度假了,你们settlement后2天回来,中间就转交给我们store manager帮你们做文件了,他的联系方式是blablabla... :o   当时心想,人走背字儿的时候不喝凉水都绝对能塞牙...

于是回国中间又来来回回弄了几次传真邮件的.这里真的忍不住要批一下这家银行.虽然是小银行,不是4大,但也是正规银行吧,在澳洲也能算8大了吧?再不行16大总有了吧?怎么自己需要客户的哪些文件都搞不清楚,今天要一个明天要一个的,走之前明明说文件已经齐全了,哎,直到要回来前一周时还要了两个. 有些文件只有回到澳洲才能拿到,给它写了说明,结果就没再要了,直到后来也再没要过..faint!~到底是要不要嘛 我人不在澳洲,你拿这可要可不要的文件折磨我干吗?

回到墨是周日,周二settlement, 周二时双方律师,中介的,council负责的,都列开架势要settle,银行完全找不到人,store manager电话从周一就不通,人不在store,而接我们case那位大姐在度假,银行其他人谁也没碰过我们的case 后来终于来电说延期到周五吧,周五肯定让你settle成.于是时间表re-schedule,一笔固定费用+一天$108(好象是地价乘以一个百分数再除以365,具体百分数是多少忘了,谁有兴趣我回头再查查) .心想,3天罚金就3天罚金吧,谁让咱中间还离境一个月给人添不少麻烦呢(但是一个月的时间怎么会就是批不下来贷款呢,想不通这效率怎会低成这样..)

于是周五满心期待地等,律师说最晚2:30pm要settle,而10:30am就要确定今天到底能不能settle..结果..仍然是manager大哥的电话不通,接case的大姐尽管回墨了,但还没来上班..  我们俩人中午从单位溜出来,特无奈地坐在那里等,不停地打电话跟律师说,再等一下再等一下...之前周二时见过一个阿三,接待过我们,还承诺说会把我们的材料亲自交去settlement office(这都什么程序啊,又跑出一个没听过的程序来耽误时间~),但说是那边的人处理得快慢就不是他能掌握的了.结果周五见到他时,他匆匆忙忙地进来,手里拿着一个蓝色的纸袋,我一看----只觉得眼前一黑----这不是我们从国内寄回来的那个EMS么?! 清晰的地址赫然纸上... 这都过了两周了这材料怎么还在阿三大哥手上? 这样的话今天周五还settle个p啊!!!   周末2天大家都休息,可罚金是按天算的,而不是按weekday算的...此时"无奈"和"愤怒"这些词都显得那么苍白无力...

律师也无奈了,说那改下周一吧,就是又一笔re-schedule费+$108一天哦~我当时的感觉就是: 好吧,让菜刀剁下来得更猛烈些吧!~ 老公当机立断: 改周二! 周一这些人说不定还要从周末狂欢中醒醒,喝点咖啡什么的,看来可能不会做事的,保险起见,周二! 后来,周二很平静地就度过了,律师来电说settle完了,给我钱吧.我都不敢相信----真的么?不用再延期到周五或者再下周二了么? 然后转来卖家的罚单,$1千多~正好拖了一个礼拜!

当时在分行时,我就曾恨恨地告诉他们一个小manager: your bank gotta pay for our penalties! 他说那你把罚单给我们,我们可以研究付你这钱.后来打了几次电话,找到相应部门投诉,拿回了将近$700..

好了,这过程中有哪些做得没经验不到位的地方,本可以避免损失的地方,我就不说了,大家都来说说吧.:)

chychychy

very special experience. but anyway, all fixed. congratulations!

语阁

很奇怪，我买房的时候，因为我出差，我老婆签字有问题，也是推了几天交接，但没叫啥罚金呀。

tyxzh

所以建议大家一定要写subject finance

angelatu

lz，坦率的说，bankwest的缺点就是操作效率慢，一个月的时间settle，这家基本没有什么可能。尤其是现在这个节点，即使是四大银行的case，不盯紧也是基本没戏。如果时间非常紧，一般可以选择ING或者花旗等，1个月一定没有问题。

此外，一般情况下，不要律师去和中介商量推迟settle，应该让你的broker去说，律师比较tough，要改合同，卖家会以为你的finance出了什么问题。我上周有个同事的case，银行搞错了FHOG申请，晚了三天settle，我同事提前一周打电话给中介，解释了这个case由于银行的错误发生了小问题，聊了好一会，中介还很happy，和卖家商量后同意延期1周settle，没有任何违约金，那家中介还说我同事professional，以后还要介绍业务给他。

garysu

好文章

墨尔本阳光

原帖由 语阁 于 2009-6-19 09:55 发表
很奇怪，我买房的时候，因为我出差，我老婆签字有问题，也是推了几天交接，但没叫啥罚金呀。

这个主要看卖家,卖家同意就行.当时中介也都以为可以呢,说是交了5%首付了,推个7-10天一般都会答应.结果卖家说不,按天收钱! 看名字拼音,是国人..哎..我就不说什么了

墨尔本阳光

原帖由 angelatu 于 2009-6-19 09:59 发表
lz，坦率的说，bankwest的缺点就是操作效率慢，一个月的时间settle，这家基本没有什么可能。尤其是现在这个节点，即使是四大银行的case，不盯紧也是基本没戏。如果时间非常紧，一般可以选择ING或者花旗等，1个月一定 ...

感谢指点啊! 后来的同学可以参考了...我们的问题就是没broker,直接午饭时跑BOURKE ST那家,一看利率挺低--行,就它吧..特blind..

上海大闸蟹

我都等了快一个半月了,BANKWEST还要我补材料. 最后就改WESTPAC了,审批到放款就用了8个工作日.

czt81199

我罚了5天，910刀，律师负责了300，房贷负责了350，其他的自己掏。

但我的已经很快了，5月8日开始搞，5月28日搞定，从westpac贷的。

房贷告诉我已经是奇迹了！！！

[ 本帖最后由 czt81199 于 2009-6-19 10:41 编辑 ]

上海大闸蟹

为啥这么慢呢?我的WESTPAC就用了3天就APROVE了,为了等BANKWEST, 我就一直没和他们签.直到实在等不了才签的,放款就用了1周解决.

yn2000

“subject to finance”这一项是在contract哪里找呀？呵呵呵......BTW， 是那份合同？

wangrui1210

完啦 我也用的BANKWEST 现在还没动静
COOLING OFF PERIOD下周3结束
我现在该做什么啊

bulaohu

原帖由 wangrui1210 于 2009-6-19 10:53 发表
完啦 我也用的BANKWEST 现在还没动静
COOLING OFF PERIOD下周3结束
我现在该做什么啊

通过你的律师申请延长cooling off

魉呼

我也罚过，CBA买单。同事在westpac类似遭遇，也是银行买单。

yn2000

13＃，你能做地就是催命call啦。给你加功力！

上海大闸蟹

拼命催.
我是每催一次,他们找我要个东西

wangrui1210

我打电话问 说周3做了VALUATION 还在等VALUER的REPORT
我说我的COOLING OFF PERIOD下周3结束
给我弄贷款的那个女的说 周1或者周2 基本上可以批下来
各位 我现在该干啥啊？！～

谢谢

墨尔本阳光

原帖由 wangrui1210 于 2009-6-19 10:53 发表
完啦 我也用的BANKWEST 现在还没动静
COOLING OFF PERIOD下周3结束
我现在该做什么啊

从我的切身经历和同学们的评价看,前景很不乐观.好在你人在这里,就拼命催吧,同时两手准备,开始协商延期settle吧--如果你签的是1个月的settlement合同的话,2个月估计问题就不大了:)

wangrui1210

我的合同上是说 4周settlement
如果没settlement的话 14天NOTICE
再过了 还没settlement 就罚我钱

我想问的是 是不是在COOLING OFF PERIOD 结束前 就是交10%大定之前 一定要拿到银行贷款的UNCONDITIONAL OFFER啊？！

不好意思啊 整个程序我好像还没整明白

谢谢各位

墨尔本阳光

原帖由 魉呼 于 2009-6-19 11:06 发表
我也罚过，CBA买单。同事在westpac类似遭遇，也是银行买单。

now I feel a little bit better. 原来每个银行都会出这个问题啊,看来也很有些同学遭遇相似呐!~只是我的银行买了大半的单,没全买..不过也算安慰了,一点不买我还能拎菜刀砍他全家去不成

大球球

dont trust pre-approval. it actually subjects to everything.

[ 本帖最后由 大球球 于 2009-6-19 15:25 编辑 ]

oceangoing

(paopaobing(83))

结果算好的，还是不错的！

wangrui1210

是不是在COOLING OFF PERIOD 结束前 就是交10%大定之前 一定要拿到银行贷款的UNCONDITIONAL OFFER啊？！

不好意思啊 整个程序我好像还没整明白

谢谢各位

墨尔本阳光

原帖由 wangrui1210 于 2009-6-19 11:23 发表
我的合同上是说 4周settlement
如果没settlement的话 14天NOTICE
再过了 还没settlement 就罚我钱

我想问的是 是不是在COOLING OFF PERIOD 结束前 就是交10%大定之前 一定要拿到银行贷款的UNCONDITIONAL OFFER啊 ...

不是,那样的话你岂不是要下周三前贷款就得批下来了? 不是的.合同上一定写了你的10%的定金付款日期了,就是你的cooling 结束之后就要交了,不交不是已经违约了么?因为你cooling时没提出任何异议,那cooling结束合同就生效了.那么合同上写你哪天得交10%,你就要准备好支票了.然后才是弄银行贷款.当然你现在最好跟银行开始做贷款了.越早越好.我们当时就是不懂,以为pre-approval了,就剩disbursement了 所以交完定金才开始准备材料弄贷款,就被动了.

墨尔本阳光

原帖由 大球球 于 2009-6-19 11:27 发表
dont trust prearroval. it actually subject to everything.

对!我也是后来才明白的,其实pre-approval就是nothing! 随便去谈一下,什么证明材料也不用,他们就给你出一张这个纸,我们当时就是.

墨尔本阳光

原帖由 yn2000 于 2009-6-19 10:51 发表
“subject to finance”这一项是在contract哪里找呀？呵呵呵......BTW， 是那份合同？

律师会告诉你的.合同? 买房合同啊

wangrui1210

原帖由 墨尔本阳光 于 2009-6-19 11:35 发表


不是,那样的话你岂不是要下周三前贷款就得批下来了? 不是的.合同上一定写了你的10%的定金付款日期了,就是你的cooling 结束之后就要交了,不交不是已经违约了么?因为你cooling时没提出任何异议,那cooling结束合同就 ...

谢谢LZ的回答
但我有点糊涂啊
合同上说COOLING结束前 就是下周3之前 我要交10%大定 然后就是4周的SETTLEMENT
我的问题是 是不是 在这以前 就要拿到贷款的OFFER啊

关于贷款 现在在进行中 做完VALUATION啦 然后 就没消息啦 现在应该进行到哪一步 才算正常啊

看了大家的不愉快经历 我怕怕的

墨尔本阳光

原帖由 上海大闸蟹 于 2009-6-19 11:13 发表
拼命催.
我是每催一次,他们找我要个东西

典型的澳洲办事方式,呵呵

berlindut

过来人的经验之谈啊。。。