house投资的现金流为王原则（位置要跟随大方向）

chezycsco

因为土豪随意，本贴对土豪例外。

1）位置，位置，位置，这个对一般投资者，建议追求大方向，而不要追求绝对的位置，因为绝对的位置，一般投资者买不起了。
2）现金流为王，按照地产投资的周期，20年才会达到年复合增长率7-8%（因为跨1-2个增长和下降周期），这样的话，现金流就非常重要，假设一年额外多2万租金，20年就是40万。即使你多花了10万装修，你付出的利息机会每年也就是5000 （按照5%假设），也基本可以完全被depreciation给cover住。
3）有granny flat，那就更锦上添花了，因为现在批granny flat越来越难，成本越来越高，即使你多付出多15万（2房granny），你的成本：15万成本+每年利息机会7500（5%），你的租金是500-600/w，20年的租金就是52-62万，同样的，利息大部分可以被depreciation给cover住
3）R2/R3感觉没有很大的区别

按照你的房子是1.5m成交，按照你的房子是7%的年符合增长率，20年以后，房子将会是5.8m。如果你的房租可以cover 120万的利息（20年房租也会涨啊），那么你净赚接近4m。

问题来了，20年以后的4m养老不知道够不够？

chezycsco

bello 发表于 2019-7-25 10:19
鱼肉熊掌不可兼得，能带来现金流的独立屋以后的增值一定不会好，以后增值好的独立屋现金流也一定不好。否则 ...

我说的是一般投资者，那些所有人都知道的增值好的区域，一般投资者也很难入手，与其长期负现金路，不如现在毫无压力的生活。

huang003261

bello 发表于 2019-7-25 10:19
鱼肉熊掌不可兼得，能带来现金流的独立屋以后的增值一定不会好，以后增值好的独立屋现金流也一定不好。否则 ...

这样的情况 是不是说明整个市场都不会有更好的回报？ 不能再拿以前的收益率来interpolate 以后的结果

chezycsco

bello 发表于 2019-7-25 10:37
你以为土豪买个钻石区独立屋就能稳赚？一般投资者买个偏远独立屋更加扯淡了，日后谈不上增值，土澳从来不 ...

澄清一下：

我说的一般投资者和土豪的区别是指：

土豪可以买火车这500m半径的，一般投资者买同一个火车站1km半径，前提是这个火车站有未来。否则才称之为投资，买偏远区域不是投资，是扔钱。

xhjcw

现在1.5M的房子，20年后5.8M？我咋觉得不太可能啊，除非通货膨胀一直居高不下，不然大多数人都无法负担这么高的房价啊

chezycsco

bello 发表于 2019-7-25 11:07
火车站？Penrith, Liverpool, 卡市都有火车站呢, 有火车站就不偏远了？

我说的火车站是指未来是区域中心的火车站，不包括偏远区域的火车站。

按照悉尼的总体规划，metropolitan区域中，称之为区域中心的火车站没有几个。

3S的标准，shopping mall，school和station，缺一不可，这些区域是适合投资的区域。

chezycsco

xhjcw 发表于 2019-7-25 11:08
现在1.5M的房子，20年后5.8M？我咋觉得不太可能啊，除非通货膨胀一直居高不下，不然大多数人都无法负担这么 ...

价值区域的过去20年的年复合增长率都在7-12%之间。过去30年的复合增长率也在同一个区间。

你用1.5*(1+7%)^20年算一下。

大成

楼主还是具体点，说你在哪个区的house，大家看看能不能涨到580万

stella_hq

chezycsco 发表于 2019-7-25 11:11
我说的火车站是指未来是区域中心的火车站，不包括偏远区域的火车站。

按照悉尼的总体规划，metropolitan ...

有2S就很有潜力了，STATION AND 大型SHOPPING CENTRE在一起的那种，不是火车站边上几排店家那种。

chezycsco

stella_hq 发表于 2019-7-25 11:15
有2S就很有潜力了，STATION AND 大型SHOPPING CENTRE在一起的那种，不是火车站边上几排店家那种。 ...

一定要有大型的mall，最好是超大型的mall。至少是100万平米以上。

vin

洋插队

楼主说了这么多，赶快举出一个例子吧。

1.  必须是house
2.  离悉尼区域中心的火车站1公里之内
3.  符合3S的标准，有shopping mall，school和station，缺一不可。
4.  现在的价格在$1.5m之下, 预计20年后的价格是$5.8m
5.  如果加建一个2房的granny flat，在目前的市场上可以收取每周高达$500-$600的租金

Xenabear

我觉得除了位置还有周边住宅的密度，如果房子建得太多太密就是位置好租金也上不去

呼呼呼

红字点评，黑字楼主原文


因为土豪随意，本贴对土豪例外。
---绝对赞同

1）位置，位置，位置，这个对一般投资者，建议追求大方向，而不要追求绝对的位置，因为绝对的位置，一般投资者买不起了。
---同意，也不同意。原因：楼主标题是现金流house。对于这种house而言，如果追求位置，必然导致现金流不够（能理解这个逻辑吧？）

2）现金流为王，按照地产投资的周期，20年才会达到年复合增长率7-8%（因为跨1-2个增长和下降周期），这样的话，现金流就非常重要，假设一年额外多2万租金，20年就是40万。即使你多花了10万装修，你付出的利息机会每年也就是5000 （按照5%假设），也基本可以完全被depreciation给cover住。

---现金流是重要。但是对于house而言（对比apt/unit），往年历史可以看出，house现金流就是很差。因此事实上如果追求现金流选择house的话范围特别小（等于未来升值幅度比其他house小很多）---能明白这个逻辑吧？

3）有granny flat，那就更锦上添花了，因为现在批granny flat越来越难，成本越来越高，即使你多付出多15万（2房granny），你的成本：15万成本+每年利息机会7500（5%），你的租金是500-600/w，20年的租金就是52-62万，同样的，利息大部分可以被depreciation给cover住
---批granny flat 非常容易。成本增加是事实。用granny flat产生现金流没任何问题。

3）R2/R3感觉没有很大的区别
---不同意，理由不用说了。

---综合楼主“文半对题”，以及后续标号1233都错误，感觉楼主自己没想明白就开写了。因此批复：打回重写！

呼呼呼

chezycsco 发表于 2019-7-25 11:11
我说的火车站是指未来是区域中心的火车站，不包括偏远区域的火车站。

按照悉尼的总体规划，metropolitan ...

按你的标准，sydney半径35公里呢，你说一个地区平均house回报有现金流的看看？ 恐怕包头lakemba 都不行吧？

呼呼呼

洋插队 发表于 2019-7-25 12:03
楼主说了这么多，赶快举出一个例子吧。

1.  必须是house

不是楼主，看了这么多年，sydney附近只看到两个地区house 80%贷款情况下现金流覆盖并超出贷款的地方，但CG增值较慢，整体房价较低。还过了中央海岸，不能算是sydney。

chezycsco

回复见蓝字

我之所以强调，现金流为王，最重要的原则是，投资不要变成负担，追求跑赢大市的原则，不追求暴富，20年周期是指，现在30-40岁的成年人，退休以后，或者干不动的时候，有一个稳健的收益和plan B。

本帖只是适用于一般投资者，不包括土豪，不包括世界大战，宇宙崩溃的场景。

1）位置，位置，位置，这个对一般投资者，建议追求大方向，而不要追求绝对的位置，因为绝对的位置，一般投资者买不起了。
---同意，也不同意。原因：楼主标题是现金流house。对于这种house而言，如果追求位置，必然导致现金流不够（能理解这个逻辑吧？）

--我说的位置是指区域中心火车站半径1km以内，必须是悉尼大都市区域，离市中心25km以内，土豪随意是指半径500m以内（这种情况房价会指数级增长）。现金流则是看你前期投资（装修）和管理水平，本人不才，自己管理所有投资物业，现金流全部为正。

2）现金流为王，按照地产投资的周期，20年才会达到年复合增长率7-8%（因为跨1-2个增长和下降周期），这样的话，现金流就非常重要，假设一年额外多2万租金，20年就是40万。即使你多花了10万装修，你付出的利息机会每年也就是5000 （按照5%假设），也基本可以完全被depreciation给cover住。

---现金流是重要。但是对于house而言（对比apt/unit），往年历史可以看出，house现金流就是很差。因此事实上如果追求现金流选择house的话范围特别小（等于未来升值幅度比其他house小很多）---能明白这个逻辑吧？

--决定现金流的有很多种方法，位置是其中之一，符合我第1条的基本上有了基础，剩下就是管理水平和你房子的质量了，有多少人愿意投资10万装修的？如果你投资了10万装修，你算个20年的投资回报比的帐，就知道你的投资值不值了。

关于升值，符合我第1条的，区域中心火车站1km以内，20年周期年复合增长率7%-8%完全是现实的，我不追求暴富，不追求R4，我只追求20年周期年复合增长率在悉尼都市区是中位数就好了。因为CPI 是2-3%，我只追求纯粹的5%收益，这个在经济学中，只要低于7%的收益就是稳健的收益。

本人不才，觉得摸清楚了这里管理房子（物业管理）的套路。

3）有granny flat，那就更锦上添花了，因为现在批granny flat越来越难，成本越来越高，即使你多付出多15万（2房granny），你的成本：15万成本+每年利息机会7500（5%），你的租金是500-600/w，20年的租金就是52-62万，同样的，利息大部分可以被depreciation给cover住
---批granny flat 非常容易。成本增加是事实。用granny flat产生现金流没任何问题。

---granny要看投资收益，这个可以算账，包括你的时间成本，投资成本，以及收益率。

4）R2/R3感觉没有很大的区别

---不同意，理由不用说了。

--标号已经改成4，哈哈，现在的R2/R3已经在房价中体现了，我可能没有表达清楚，这个也是投资回报比的问题，按照2019年的案例，R3的价格比R2同样house的价格，大概贵30-70万不等，如果盖成同样的townhouse，回报的收益是在50万-100万之间，我说的差不多，意思是么有本质区别，如果你能1分为2，收益率也可以抵消一部分，这1点只是个人意见，并不成熟

大成

chezycsco 发表于 2019-7-25 12:55
回复见蓝字

我之所以强调，现金流为王，最重要的原则是，投资不要变成负担，追求跑赢大市的原则，不追求暴 ...

你说的这种回报的house不是没有，很少，而且必定有致命缺陷，比如高压电线附近，easement穿过，flooding zone，fire zone，凶宅等等，增值不一定能达到预期，除非rezone

chezycsco

大成 发表于 2019-7-25 13:11
你说的这种回报的house不是没有，很少，而且必定有致命缺陷，比如高压电线附近，easement穿过，flooding  ...

千万不要买有这种硬伤的房子，碰都不要碰。

gifox

20年后4M是够的，况且你肯定不只4M，因为你还有Super ,你的offset账户还有钱。

pan123au

这种house 在悉尼可能是万里挑一。你不容易找到。

chezycsco

再说明一点：

正现金流是指，正收益，也就是你的收入 （租金+负扣税） 减去所有的费用，包括所有的账单（康扫+水），维修，地税，以及你为了管理这个房子付出的其他费用（车马费），甚至包括你的人力成本（例如你的时薪是$xxx/Hr）。

本人是自己管理物业，正式合同，正规报税，没有分租，全部见光。

lga

1.5m 想买离cBD少于25公里火车大站周边500带奶奶房450平方米以上的独立房。楼主快告诉我们那个区？

go2home

要求房租能抵过利息，估计市场上都绝迹了吧？1m房子，4%利率，周租要769，还没算其他各种费用呢。

另外楼主的计算都是建筑在房价持续每年7%的增长率上的，这种假设太具有不确定性了。

上面还有一位提到要在商场附近，其实随着物流业和网络的发展，商场的没落是趋势。

chezycsco

go2home 发表于 2019-7-25 13:38
要求房租能抵过利息，估计市场上都绝迹了吧？1m房子，4%利率，周租要769，还没算其他各种费用呢。

另外楼 ...

过去30年，悉尼大都市区域房价的CAGR （年复合增长率）是5-15%。

你可以找几个房子算一下，在domain上查20年前的售出的房价，2019年的房价（这次降价周期后），然后google CAGR的计算公式，可以算CAGR等于多少。80%的房子的CAGR区间落在了5-15%。

我取一个中间偏保守的值。

当然这种场景是不包括世界大战和宇宙崩溃的。

汪汪汪

lz鬼佬论坛专门统计过apt/unit 租金回报率最高的是auburn 以及西区（悉尼附近，非偏远矿区等）。也不过 7%

house 低很多，偏远地区的也不过 5%
https://www.realestate.com.au/ad ... l-yields-australia/

请问：在目前平均利息 3.5%，在过去两年平均利息 4%的前提下，贷款80%你是如何实现正现金流的。
计算前提示：land tax 大概0.5% （修正）

多年来，共识是租金回报>7%才基本是正现金流。根据统计：

New South Wales (NSW)

Highest yielding rental returns - click a suburb below to view full profile data:

    Bourke
    9.85%
    Henty
    9.42%
    Boggabri
    9.2%
    Barraba
    8.74%
    Gilgandra
    8.46%
    Nyngan
    8.41%
    Wellington
    8.39%
    Batlow
    8.13%
    Murwillumbah
    7.95%
    Curlewis
    7.87%

哪个地区在sydney附近？


如果你贷款小于80%，请，，，，关贴吧。

逆鳞龍

小于80%

2018发发发

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:02
lz鬼佬论坛专门统计过apt/unit 租金回报率最高的是auburn 以及西区（悉尼附近，非偏远矿区等）。也不过 7%
...

Land tax 2.5%?什么时候

chezycsco

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:02
lz鬼佬论坛专门统计过apt/unit 租金回报率最高的是auburn 以及西区（悉尼附近，非偏远矿区等）。也不过 7%
...

80％贷款，IO。

汪汪汪

chezycsco 发表于 2019-7-25 18:15
80％贷款，IO。

你直接说哪个地区吧。 没必要遮遮掩掩。这么多人合理质疑呢。哪怕你说一个不是自己房子的地区，但是符合你要求的。Sydney 50公里内