现在的行情下，private sale该怎么出价？

karenVSE

现在行情下跌很多房子都不再拍卖了，改成private sale，应该怎么出价呢？

有的是给出一个区间，有的是给出一个价格，有的是说auction，price guide XXX。这三种出价方式一样么？每个房子能来回来去出价格么？要是只有一次机会？

请各位给点经验，谢谢

katherman

你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡量价格竞争力和机会成本的指标，和投资房自住房并没有关系
2.fair price = land price + construction cost - repairment cost
房价本身很难估计，但是房价大约等于地价加上房子的价格减去修补价格，这三个成分比较好估值
地价：http://www.valuergeneral.nsw.gov ... 11F4?execution=e1s1
房子的价格：新房高一点，老房低一点，老破房0或负值
修补费：房子越旧越高

Gaucho

katherman 发表于 2019-4-27 19:44
你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡 ...

房子修补成本与建筑质量和材料有关，不是简单的年份线性函数。2004年以后澳洲造的PROJECT HOME基本都要狠狠打折才能和2000年之前的老房子相比。

james988

打电话给中介，口头出一个比区间低的再少个3%左右探探中介。如果太少，中介会直接拒绝，告诉你少于多少就不要出价了。你再看要不要加点正式书面出价。

katherman

Gaucho 发表于 2019-4-27 19:50
房子修补成本与建筑质量和材料有关，不是简单的年份线性函数。2004年以后澳洲造的PROJECT HOME基本都要狠 ...

认识越深自然估值越准，越不容易被坑
我自己building方面懂的不多，只是算个大概

爱疯

半价试试？

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-27 19:44
你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡 ...

感谢大师分享，我看不太懂，得研究一下。

不过我买的是老unit，这个方法是不是不适用啊？预算太少，拿不下house，汗

karenVSE

james988 发表于 2019-4-27 19:52
打电话给中介，口头出一个比区间低的再少个3%左右探探中介。如果太少，中介会直接拒绝，告诉你少于多少就不 ...

这个法子不错，学习到了，多谢你。

如果看房的人很多也可以用这个方法么？

karenVSE

爱疯 发表于 2019-4-27 19:56
半价试试？

伦家是认真问的，汗

爱疯

karenVSE 发表于 2019-4-27 20:01
伦家是认真问的，汗

现在中介们都已经是欢迎任何出价了，你半价试一试有何不可？

katherman

karenVSE 发表于 2019-4-27 19:59
感谢大师分享，我看不太懂，得研究一下。

不过我买的是老unit，这个方法是不是不适用啊？预算太少，拿不 ...

这个估价方法只对house管用
关于townhouse, villa, apartment, unit，我只考虑rental yield（包括strata）
简单的例子是，同样租600的俩units，一个卖90万一个卖60万，哪个是坑一目了然

joeintheend

看看周围类似房子的卖价 做指导

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-27 23:02
这个估价方法只对house管用
关于townhouse, villa, apartment, unit，我只考虑rental yield（包括strata ...

感谢，提供了一个新思路啊

不过我还有问题，如果是同样租600一周的房子，一个是两房老unit，一个是一房新apt，选哪个呢？你的考虑里是不是直接默认unit或者apt就不用看升值了？

karenVSE

joeintheend 发表于 2019-4-27 23:19
看看周围类似房子的卖价 做指导

一般你在哪儿找到周围房子的卖价呢？那给中介报价的时候有什么讲究么？

katherman

karenVSE 发表于 2019-4-28 10:50
感谢，提供了一个新思路啊

不过我还有问题，如果是同样租600一周的房子，一个是两房老unit，一个是 ...

对的，unit和apartment现在扩建太严重，几乎没有land，所以升值肯定不会很大
而apartment和unit自身升值对比，我觉得没太大区别，apartment depreciation可能还会稍微大一点

同一个区域的两房unit和一房apartment看你个人喜好

我自己住的话会选择一房apartment，因为unit里面住的人相对于apartment可能差一点。
你买的不仅仅是个房子，还是环境

你既然谈到了一房，可能也就是你和伴侣俩人住，或者你一个人
这种情况你需要两房干嘛呢

如果是投资房我可能选unit吧，大部分情况下rental yield会比apartment高一些
也就是说unit可能还要便宜一点
你举的例子不是特别常见

katherman

karenVSE 发表于 2019-4-28 10:51
一般你在哪儿找到周围房子的卖价呢？那给中介报价的时候有什么讲究么？ ...

http://www.valuergeneral.nsw.gov ... .htm?execution=e1s1

可以一次看到一条街的
但其实就算是周边，房子的差异也很大，作为一个benchmark或许并不会太准确

leonliwenyu

不知道楼主想买的是哪个地区的房子，因为个人感觉不同市场下报价的原则是不一样的。

这是我之前油管上面看到的一个local buyer agent的报价技巧，我觉得还蛮实用的。
https://www.youtube.com/watch?v=EJ9Q4Ei-UVA

我只买过两套房子，没啥谈判技巧技巧，都不是在很热门的区域和房产高峰买的，所以分享的经验仅仅适用于非热门区域。

最近买了布里斯班的一套house投资，用的就是这个方法，44万的房子，最后谈到了410000。也不算便宜很多，但是发现他介绍的一些技巧还是有用的，特别是对于本土卖家。

简单讲就是先规划好自己的预算，如果是自住，很多情况就是自己愿意出的钱，因为如果你喜欢而且是自住，那么它就是一个消费品了，哪怕价格虚高了些，你一般也都会买的，但如果是投资就得计算各种数值，一定要查一下这个区域的类似的房产的交易历史，vendor discount ，土地价值，购房成本，利息，翻新成本等等是多少，结合起来确定自己能出的最高价格。
现在domain的网站和很多大型的homeloan网站会给你看到这个房子之前的交易价格，你可以知道卖家当时买这个房子的成本，这个数据对你也是很有帮助的。有时候你还可以打电话问中介假装是卖家，探探口风，最近的成交价位大概是多少。

在此基础上，根据所在区域市场的冷热情况打折5-10%报价，但是一定要给一个特别特别烂的交易条款，比如subject to inspection 14天，finance 30 天， settlement 60天等等。 这是一个心理战术，让对方觉得你的房子其实不值那么多钱。原则上，只要对方回复愿意哪怕是降价一分钱给了一个counter offer，或者说确认可以谈，那说明对方已经有降价的空间。如果是投资，不要因为对方不理自己就情绪化的加价，投资就是数字游戏，不合理的价格就是不能接受，换别的房子报价就是了。

接下来就晾对方若干天，买卖比得就是心理。然后再突然回复他们把条款变得特别好，比如subject to inspection 7天，finance 14 天， settlement 30天，价格的话，因为你第一次已经比自己的估值低了5-10%，所以可以上升很大额度，比如1-3万等等。这个时候，对于中介而言，他们可以在卖家前表示自己已经做了很多工作替他们赢得了很大的利益，卖家也觉得自己在谈判中赢得了胜利。让对方觉得他赢了是达成协议的关键。然后中间可能会有来回几轮邮件进一步的谈判，这当中也有一些小技巧，比如说，愿意支付一个比较高的押金，但是实在对方接受自己报价的基础上，而且有效期是48小时等等，有时候，对方可能换房子或者经济上有些问题，很需要提前拿到这笔押金，这样对于他们就是一个好处，而对于你20%的首付迟早要交出去的。

最后，在做完inspection以后要拿着报告做文章，一般也可以再砍掉一点价格，因为对方当时的心态就是已经准备庆祝，突然可能交易要取消了，已经煮熟的鸭子千万不能跑了，降一点就降一点吧。

一点心得和大家分享，希望可以相互学习和进步。

另外，请教各位，不知道哪里可以结交到各种投资房产的前辈，可以向他们多多请教和学习。

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-28 11:05
对的，unit和apartment现在扩建太严重，几乎没有land，所以升值肯定不会很大
而apartment和unit自身升值 ...

感谢回复呀，说的很有道理，我没分分可加了，等回血后给补上哈。

我就是想买个投资房，自己应该是不会住的。也知道unit和apt几乎没什么升值机会，最多是跟着大势走。所以在怎么出价上很纠结，生怕多出了几万自己亏。。。在我看来现在的unit和apt的价格即便降下来也不是很诱人，之前的价格更是离谱，经常看到天价成交替前两年买在高点的房主不值，汗。

liquidator

现在投便宜的house没意思，100万左右的跌的少，还有地税。

Leonard888

leonliwenyu 发表于 2019-4-28 11:16
不知道楼主想买的是哪个地区的房子，因为个人感觉不同市场下报价的原则是不一样的。

这是我之前油管上面看 ...

44万的house是在哪个区的？这个价格的house在布里斯班恐怕升值潜力很有限啊

dows026

只要没卖掉，一直有机会

katherman

karenVSE 发表于 2019-4-28 11:21
感谢回复呀，说的很有道理，我没分分可加了，等回血后给补上哈。

我就是想买个投资房，自己应该是不会住 ...

Apartment能找到5.2% pa的机会非常多，稍微研究一下就有
Unit甚至6% pa以上回报的机会也不少

我自己的顾虑是2019和2020年apartment大量成交导致租金和价格进一步下跌
那还是亏的

2017年是房屋顶峰但恰好也是成交量最大的时候
新房交接
IO转PIF
高风险贷款人接受现实
小家庭卖apartment和unit升级villa或house

怎么看都觉得风险非常高，所以就算是6%的租金回报我也不敢入市再买一套投资房

leonliwenyu

Leonard888 发表于 2019-4-28 11:38
44万的house是在哪个区的？这个价格的house在布里斯班恐怕升值潜力很有限啊 ...

你好，Leonard888. 谢谢你的评论。

我目前在阿德，准备之后搬去布里斯班，之前研究了大半年的布里斯班房市，这套是Sandgate的老房子。

一开始也想买主流的几个华人投资区域，比如garden city和mansfield周边，indooroopilly周边和Chermside周边。
感觉最大的三个副中心都在那里。长期的资本增值肯定是不错的。

以下两组数据：
布里斯班过去25年capital growth最大的20个区-House。
https://brisbanebuyersagent.com.au/here-are-the-top-performing-brisbane-suburbs-over-the-last-25-years/

布里斯班过去10年capital growth最大的18个区-House。
https://www.domain.com.au/news/the-brisbane-suburbs-that-have-made-the-most-money-in-the-past-decade-revealed-803288/

看完我发现capital growth最大的确实是那些离CBD 5-10公里的传统好区。

但是，我感觉：
第一：这些区在15-17年时候已经涨了不少，而且周期理论一般是先inner 再 middle 最后outer的涨，悉尼如此，墨尔本如此，布村应该也一样，所以目前我反而觉得middle和outer机会更大一些，不过最终的涨幅一定是离CBD越近的优质好区，增值是最大的。这个corlogic 和domain的20-50大数据都支持这个结论。

第二：结合自己的投资策略和财务情况，我感觉一下子一套1M的好房子也可以硬干刚买下来，但是接下来怎么办呢？持有然后等着？而且普通打工族接下来的serviceability基本就没了。
我感觉，我更倾向于positive 和neutral cash flow的中低价老房子，然后翻新之后拿equity再去买房子的这个策略，当然仁者见仁智者见智。目前我的阶段是积累房产portfolio的阶段，所以不想一下子被限制住贷款的总额。

希望你能分享下你的策略和经验，谢谢你。

karenVSE

leonliwenyu 发表于 2019-4-28 11:16
不知道楼主想买的是哪个地区的房子，因为个人感觉不同市场下报价的原则是不一样的。

这是我之前油管上面看 ...

感谢分享，我认真看了这段文字，再加上你给的链接，有点儿眉目了，太感谢了。

现在我分分用光了，回血后加回来。

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-28 11:41
Apartment能找到5.2% pa的机会非常多，稍微研究一下就有
Unit甚至6% pa以上回报的机会也不少

这个5.2%pa或者是6%的回报是怎么计算的呢？

我自己算上strata、council、water还有其他的利息支出和中介管理费，怎么只有3点多的回报。。。汗

katherman

karenVSE 发表于 2019-4-28 12:17
这个5.2%pa或者是6%的回报是怎么计算的呢？

我自己算上strata、council、water还有其他的利息支出和中介 ...

这是gross calculation，就是简单的rental per week * 52/price
考虑到你谈到的这些费用肯定会低一点

我一般只计算一个gross，一个去除strata的

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-28 12:20
这是gross calculation，就是简单的rental per week * 52/price
考虑到你谈到的这些费用肯定会低一点

好的多谢。

leonliwenyu

karenVSE 发表于 2019-4-28 12:16
感谢分享，我认真看了这段文字，再加上你给的链接，有点儿眉目了，太感谢了。

现在我分分用光了，回血后 ...

没事没事，祝你买房顺利。
我是新人，没法加好友，等分数够了就加你啊，谢谢。

fasonfocus88

leonliwenyu 发表于 2019-4-28 11:16
不知道楼主想买的是哪个地区的房子，因为个人感觉不同市场下报价的原则是不一样的。

这是我之前油管上面看 ...

您投资的house是哪个区？

dyzinsyd

先侃