请地产大神帮忙分析看看，这个房子应该怎么买？

redsummer

目前看了一个位置极好 有开发价值的土地，价格2M~2.5M
可是考虑到landtax,却很是纠结， 目前我们地税的交费范围在1.8M -3M 这个区间site value
如果买了这个物业，所有投资房的site value的总值肯定是超过了3M, 那么就要进入到更高的交地税区间$24975plus，
大致算了一下，买入这个物业后的地税将是$30,700
这是一个问题

另外一个问题是，按贷款1.5M, 利息6％计算，每年贷款利息是9万每年
此物业的council rate,water rate ,insurance等费用是 1万每年

租金回报预估是$54600每年

这么算下来 每年要支出7万多~8万去养这个物业

之所以考虑去买，实在是因为位置太好了，有建2层公寓的机会

redsummer

这是地税计算的site value 区间划分

redsummer

是不是应该买个townhouse更明智
比如最近，在我关注的这个地区，一个3房TH 90万，租金回报预算是3万
site value 加到我们目前的site value 总合不会超过3M,也就说还是在1.8-3M这个计算区间
贷款70万*6％，差不多就是4.2万一年

利息要多算点，万一利息上涨呢，要多预算出来一些。

redsummer

买townhouse的缺点就是跟别人分享土地，没有啥开发价值，升值也没有大地house多

redsummer

地产这么冷清了？
在线等指教，下午就要交offer了，今晚中介把所有出价拿给房东……

马邦德

悉尼么？哪个区？你要先看这个区的房产周期，如果还是上行周期那么你买是没问题的，买完赶紧建，如果是下行周期，那么你至少要持有三年后才能考虑建房，因为你建好后也是卖不出去，都不如三年后转卖土地

zbpanda

出租收益率太低了

redsummer

马邦德 发表于 2018-6-15 18:31
悉尼么？哪个区？你要先看这个区的房产周期，如果还是上行周期那么你买是没问题的，买完赶紧建，如果是下行 ...

谢谢你的回复
早上一着急忘记交代是在墨尔本了

后来仔细计算了一下，这块物业有3个unit组成打包一起卖，整块地是1000多平方米，问题是分成了3个独立的title
那council费，水公司费，保险费用，landtax 都是三份。 三个title的 site value 加起来是1.6M, 那这样大大增加了我们每年需要付的landtax, 就是我主楼说的，把我们的landtax 拉入了3M and over 这个更高的交费区间。

如果这个1000平方米的大地物业是一个title，那么我们可以把它作为在自住房，就不会被计算landtax，维省规定自住房不需要交landtax.

算下来是，地税，利息，政府费等等一年支出12万，租金收入5万，每年负收入7万
五年后如果可以转手买到3M（买入2M） , 扣除35万，印花税10万，卖房中介费 律师费等， 毛收入是50万
然后考虑增值税……

其实买一个普通house的话，5年后说不定也能增值40万 50万的， 所以就觉得没必要抗个这么大风险花2M买这个，
万一5年后卖不到3M呢

不知道我这么想对不对？

redsummer

马邦德 发表于 2018-6-15 18:31
悉尼么？哪个区？你要先看这个区的房产周期，如果还是上行周期那么你买是没问题的，买完赶紧建，如果是下行 ...

我们没钱也没有经验建公寓，更不想费那个精力，就想留个5年转手卖掉
想想还是算了，压力有点大

谢谢你

大地无寸土

考虑基金、公司等方式买

redsummer

大地无寸土 发表于 2018-6-15 20:52
考虑基金、公司等方式买

可以节省土地税吗？ 谢谢 请指教

qqqsss111

例如2个公司或多个买，土地价值会被分开按比例，减少土地税。但公司没有那个持有一年后的50%CGT折扣，每年也有一些维护费用。