卖哪个好？

爬山虎

去年一直看空，但是没有决心卖房子，亏了不少钱，现在决心卖掉一个，大家说说卖哪个比较合适（两个目前都是正现金流）。

投资房一
地区Auburn，三房2.5卫三层楼的townhouse,周租现金565，换过三个租客，没有一天空租，物业三百五一个季度，目前市场价七十万上下，门口正对绿地，去年估价七十八万。
租客东西很多很杂，根本没法拍照片，之前一个卖房中介要求最好把房子空出来才好卖，头很大，所以拖了下来，这个目前是自己管理租客的。

房二，Figtree（卧龙岗社区），地七百多平米，三套Flats，距离购物中心一百米，有开发价值，中介代管，两个超长期租客，租金远低于市场价格，最后一个也住了一年多，中介管理，周收入七百二，去年估价九十万出头，现在心理价位八十五以下。

  
挂了第一个房子， 转眼四个月了， 租客也搬走了， 现在卖价六十六万，价格比高峰跌去百分二十了， 我也烦了，一次降到位了，想买的来私信  

pmp6

你这个投资方法亏大了。都是国内买房稳赚思维惹的祸。

澳洲和国内国情完全不一样。

911110000

第一套 顶多能免 部分CGT。6年法则你这种情况用不上

audreybest

第一套吧，豁免部分cgt。 赶在加息前脱手都不算晚

大飞机

一

zbpanda

自住房有多大压力？压力不大，建议都留着。一是否有贷款？如果没贷款，实在要卖的话，只能选一了。

总有刁民要害朕

你都有自租房了 哪来的6years exempt rule。找个好会计问问吧

爬山虎

zbpanda 发表于 2018-5-24 15:17
自住房有多大压力？压力不大，建议都留着。一是否有贷款？如果没贷款，实在要卖的话，只能选一了。 ...

两个都有贷款，基于现在的利息（本息同还），
房一扣除所有费用，大概剩余每周七十
房二大概剩余每周三十
涨利息的话，大概到百分六左右要开始贴钱进去。

自主负担算可以，如果家里收入少了一个的话就只能勉强过日子，两个人全职工作的话多少能剩点。担心总贷款太多，万一涨利息超过两三个点，再有一个人不工作的话，那么心理压力会很大。

卖房的目的主要是减债，希望可以轻松一点，可以没有压力的下馆子，出门旅游。

爬山虎

pmp6 发表于 2018-5-24 14:31
你这个投资方法亏大了。都是国内买房稳赚思维惹的祸。

澳洲和国内国情完全不一样。 ...

两个房卖出去都不会亏，只是相对去年而言，利润少很多

zbpanda

爬山虎 发表于 2018-5-24 15:40
两个都有贷款，基于现在的利息（本息同还），
房一扣除所有费用，大概剩余每周七十
房二大概剩余每周三十 ...

如果澳洲自由党政府再这么跟中国杠下去，被中国制裁是大概率事件，国内对澳洲大约60-100亿产品制裁有很高的呼声。美国加息，资本出逃，中资很难进来，出口再受阻的话，估计贷款利率6都挡不住。及时降低债务比例是明智的。

scorpionzn

爬山虎 发表于 2018-5-24 15:40
两个都有贷款，基于现在的利息（本息同还），
房一扣除所有费用，大概剩余每周七十
房二大概剩余每周三十 ...

我觉得lz太悲观了，本息同还还是正现金流，着急卖干嘛？就算再升息，每个月贴一点钱，能贴多少？假设过5年市场变好价格涨上去了，你这几年贴进去的钱还能多过你现在卖亏的钱？很多只还利息每月还要贴钱的，还没着急卖呢。

audreybest

lz会有很多人劝你不要卖的。坛子里房东多，你懂的。你卖了不助于坛子里多买几套压压惊的风气。

大江东去

既然是看空

肯定应该是都卖了

吃鱼不吐骨头

既然lz决定卖了，要考虑的是哪个现下交税少并且哪个未来增值前景比较好。

爬山虎

scorpionzn 发表于 2018-5-24 15:59
我觉得lz太悲观了，本息同还还是正现金流，着急卖干嘛？就算再升息，每个月贴一点钱，能贴多少？假设过5 ...

去年是想卖一，拿钱来开发二，估计租金可以达到两千多一周，但是初步了解以后发现太天真，钱差的太远了，贷款完全搞不定。

如果房子涨价，自住房也涨了，所以整体影响不大，卖房子虽然只是拿回来一部分钱，但是债务也减少了。如果利息涨得厉害，我感觉没有租金收入的农场或者林地可能会跌得多一些，到时候收一块进来种地养鱼，多些现金在手上可以做选择。

我感觉自己看趋势还是准的，就是做决定的点位没有最好，不过无所谓了，人生开心就好。

爬山虎

大江东去 发表于 2018-5-24 17:20
既然是看空

肯定应该是都卖了

大侠，我也在想，已经让律师同时准备了两个合同，现在在犹豫是否两个都挂出去，还是挂一个，我打算挂的话就挂个低价（起码比市场低个一两万），争取快速成交。

犹豫第二个，主要是减债效果更好点。未来可以有开发潜力

大江东去

爬山虎 发表于 2018-5-24 17:34
大侠，我也在想，已经让律师同时准备了两个合同，现在在犹豫是否两个都挂出去，还是挂一个，我打算挂的话 ...

两个都卖，然后持币等腰斩

白雲山民

当然是留啊！
流！

爬山虎

大江东去 发表于 2018-5-24 17:42
两个都卖，然后持币等腰斩

腰斩会不会不敢说，
第一个从高位跌了百分十了已经。。。

到时候正式挂牌了我贴链接，主要是租客把房子搞得很乱，拍照也是大问题，中介要我赶人，所以头疼

cyprusdiors

爬山虎 发表于 2018-5-24 17:34
大侠，我也在想，已经让律师同时准备了两个合同，现在在犹豫是否两个都挂出去，还是挂一个，我打算挂的话 ...

他很极端的，天天就是怼来对去的。又不是他自己的资产，让你全卖就是把你当他心里所谓的空军。
配置资产这个事，看自己的需要，好好的算一下，根据自己的财务状况，生活需求，权衡一下即可。

zbpanda

大江东去 发表于 2018-5-24 17:42
两个都卖，然后持币等腰斩

楼主的目的主要是减债，在下跌和加息预期下，减少债务是当务之急，卖一个就可以达到减债的目的。两个都卖了可能会有踏空的风险，毕竟谁也不是巴菲特，对房价看的那么准。我现在就是抱着一个乐观的心态降低自己的债务比例。我是买了一个house，卖出一个UNIT，调整了持仓结构，总债务没有增长。

大江东去

zbpanda 发表于 2018-5-24 17:59
楼主的目的主要是减债，在下跌和加息预期下，减少债务是当务之急，卖一个就可以达到减债的目的。两个都卖 ...

怕加息的话，可以考虑nab5年固定4.09%

sepcoco1001

目前加息的预期不大，如果扛得住也未必要卖吧。
如果要卖自然是留二 感觉潜力会大一点，租金也还有上涨的空间啊

ghel

爬山虎 发表于 2018-5-24 17:26
去年是想卖一，拿钱来开发二，估计租金可以达到两千多一周，但是初步了解以后发现太天真，钱差的太远了， ...

厉害

Down-Under

我会考虑留Auburn的。

caesar6668

卖掉偏远位置的，留一套位置好的

weedoo

卖掉第一个

yang5637

留一卖一，那个出手快，卖那个。

linfeng01

留一个比较省心的，毕竟管理时间和精力也是成本。

stockcomments.c

两个一起卖，看那个先卖掉，
卖剩的那个留下。看天意吧。最多损失几千中介费。
不过乌龙那边觉得是画饼。