可以这样操作吗

cg8180

想买一套投资房，因为已经拿不到更多的银行贷款了，只能全款支付。但是全款付投资房在税务上比较吃亏，于是就想到能不能用这笔钱把自住房现有贷款全部还了，然后把自住房的贷款转到新投资房？比如投资房价格100万，自住房现有贷款100万，可以先把自住房的100万还了，然后银行再把这100万给我们买投资房么？有人这么操作过吗？

主要是还要不要做收入评估之类的，还是可以直接这样操作？因为我们当年买自住房的时候用的海外收入，如果要重新评估的话就比较困难了。

Fyx83228

楼主你好，新的贷款用途一般都会重新做贷款评估。澳洲这边不只是看抵押物，还要看还款来源，就是你的收入。理论上来说把自住还了，贷款买投资房是最合理的税务安排。但你要看你的收入是不是可以支持100万的贷款，多买一个房会多一个租金收入，但如果只是租金收入的话，是不够贷款100万的。
祝顺利

cg8180

Fyx83228 发表于 2018-4-5 11:08
楼主你好，新的贷款用途一般都会重新做贷款评估。澳洲这边不只是看抵押物，还要看还款来源，就是你的收入。 ...

意思就是不能直接转贷款，还是要重新做评估了是吗？

Fyx83228

谢谢楼主的加分！是的，是一个新的贷款。建议问一下你的会计师，看100万全款买第二套房的情况下怎样实现最大化合理避税。

cg8180

Fyx83228 发表于 2018-4-5 11:48
谢谢楼主的加分！是的，是一个新的贷款。建议问一下你的会计师，看100万全款买第二套房的情况下怎样实现最 ...

问过了，这样是可行的。只是银行那边如果要重新做评估的话就比较麻烦了，
谢谢你的回复

Fyx83228

cg8180 发表于 2018-4-5 11:50
问过了，这样是可行的。只是银行那边如果要重新做评估的话就比较麻烦了，
谢谢你的回复 ...

或者楼主可以直接打电话问贷款行，问如果还99万进去（不关闭原贷款），然后Redraw出来可不可以。还需不需要重新提供收入证明，这样会更有底。

oppstuu

楼主我操作过几乎和你一样的情况 会计师和银行都必须搞定才可以做， 如果你需要 我可以私信你

cg8180

Fyx83228 发表于 2018-4-5 11:58
或者楼主可以直接打电话问贷款行，问如果还99万进去（不关闭原贷款），然后Redraw出来可不可以。还需不需 ...

好的 非常感谢。我感觉这个操作可以试试。
或者把现在100万的loan改为一个100万的类似line of credit，全部还进去了以后再直接redraw出来settle投资房。问过会计了，这种方式税务上是可行的，他自己本身就是这样操作的。只是不知道银行那边可不可以给我这样操作。
我想我还是直接去银行问问。

cg8180

oppstuu 发表于 2018-4-5 12:03
楼主我操作过几乎和你一样的情况 会计师和银行都必须搞定才可以做， 如果你需要 我可以私信你 ...

会计那边是没有问题的，银行的贷款用来settle新的投资房就可以claim利息抵扣。
但看起来银行这里会有点问题。你最后银行重新评估了吗？

Fyx83228

cg8180 发表于 2018-4-5 12:05
好的 非常感谢。我感觉这个操作可以试试。
或者把现在100万的loan改为一个100万的类似line of credit，全 ...

对楼主，你可以打电话去问问贷款银行，直接就说是你的会计师建议的，问银行看怎样可以操作。祝顺利！！

大江东去

谁说全款买投资房，就不能有利息去负扣税的？

cg8180

大江东去 发表于 2018-4-5 12:22
谁说全款买投资房，就不能有利息去负扣税的？

全款买了，都没有银行利息支出，请教哪里有负扣税的利息？

hanbingok

之间把自住贷款转成投资是不可以的。这种情况还是需要收入从新评估贷款的。你的情况转贷从组贷款是比较现实可行的方式。你可以任意调整两个房子的贷款比例，当然你也可以还清其中一个。但是并不是所有银行都能处理你的情况。你现在的情况呢虽然亏了税钱但是自住的利率比投资低，你还是划算的。如果有需要你可以私信我。
PS:条件允许的情况下，做负扣税最好的办法就是refinance自住房，cash out fund的用途是买投资房，投资房再去贷款。这样的操作可以把自住的贷款转成投资，变相增加利息支出，实际并没有那么多的额外支出。因为你手里剩的钱可以存在自住房的对冲账户。最多投资贷款比例可以达到100%加5.5%印花税支出额。

Waiwjia

顶

Rocher1895

很难，本来还可以做product swap，现在也要调查收入

speedfan

hanbingok 发表于 2018-4-5 12:47
之间把自住贷款转成投资是不可以的。这种情况还是需要收入从新评估贷款的。你的情况转贷从组贷款是比较现实 ...

没看明白，LZ说“已经拿不到更多的贷款了”，也就是说他的收入已经达到所能贷到的款的最大额度了，这种情况下怎么再做自住房refinance cash out出更多的钱再去贷款买投资房？

david_hu

觉得 Hanbingok的建议比较靠谱，不过也要银行能做

david_hu

hanbingok 发表于 2018-4-5 12:47
之间把自住贷款转成投资是不可以的。这种情况还是需要收入从新评估贷款的。你的情况转贷从组贷款是比较现实 ...

就是利息有差异，利息差大的话可能还是不负扣税合算，毕竟负扣税卖房的时候要退回去的

hanbingok

speedfan 发表于 2018-4-5 15:14
没看明白，LZ说“已经拿不到更多的贷款了”，也就是说他的收入已经达到所能贷到的款的最大额度了，这种情 ...

你说的很对。所以我说的是PS:就是general的情况，而且是在条件允许的前提下。是说大家在做的时候可以参考，这一段没有针对楼主的实际情况，上面一段的回答是根据实际情况回答他的。

hanbingok

david_hu 发表于 2018-4-5 15:41
就是利息有差异，利息差大的话可能还是不负扣税合算，毕竟负扣税卖房的时候要退回去的 ...

是啊，有利有弊，省钱这方面具体就要他的会计具体帮他计算了。还要看个人收入交税情况。其实澳洲政府都算的很清楚了，咱们老百姓只能是尽量省，但是省不多。

2000lily

hanbingok 发表于 2018-4-5 12:47
之间把自住贷款转成投资是不可以的。这种情况还是需要收入从新评估贷款的。你的情况转贷从组贷款是比较现实 ...

那你的意思就是投资房有二部分的贷款：银行贷款和自住房Top up出来的钱，但税局只可以一个物业相对于一个Loan的贷款，好像二个贷款只能退一个loan的税，因为我有这种二个loan对着一个物业，会计师说只能退一个loan的利息负扣税

artwo

Fyx83228 发表于 2018-4-5 11:58
或者楼主可以直接打电话问贷款行，问如果还99万进去（不关闭原贷款），然后Redraw出来可不可以。还需不需 ...

refinance出来的，还算是老房贷款，不能当作投资房贷款来退税

大江东去

cg8180 发表于 2018-4-5 12:29
全款买了，都没有银行利息支出，请教哪里有负扣税的利息？

只要你把这全款做成借出来的钱，就可以有利息了

大江东去

artwo 发表于 2018-4-5 16:23
refinance出来的，还算是老房贷款，不能当作投资房贷款来退税

redraw，refinance出来的钱，去买投资房，都可以作为投资房贷款，利息负扣税

cathyshi

这种时候就看Broker的能耐了。

2014年时看好一套投资房，当时情况和楼主类似--自住房还没还清，但Offset里的钱加上其它方面的资金凑凑可以cover投资房。同样是考虑到税收方面的便利，希望能针对这个投资房重新贷款。

由于当时恰好刚刚换工作，银行方面不是很情愿贷给我们；先找了个华人Broker，费了半天劲，告诉我们最多能贷10+万--搞笑的吧

而后银行推荐了个Broker，相当专业，一上来就明确了我们的需求和要求；了解了些基本、必要的信息，跟银行走了几个回合，最后的结果：

1 鉴于当时的情况，不做任何改变，直接作投资房贷款比较难，贷款额度也不会太高--因为还有一部分自住房贷款，合起来的话贷款额度银行有些担心；
2 Broker跟银行商议，我们可以先把自住房贷款付清，然后对投资房作全新贷款，可以贷到85%。

搞笑的是，一年后，银行找到我们说，要不你们再多贷点？

cg8180

artwo 发表于 2018-4-5 16:23
refinance出来的，还算是老房贷款，不能当作投资房贷款来退税

问过会计是可以的，只要出来是投资用

cg8180

cathyshi 发表于 2018-4-5 17:43
这种时候就看Broker的能耐了。

2014年时看好一套投资房，当时情况和楼主类似--自住房还没还清，但Offset里 ...

我也是想的先把自住还清，再贷投资房。
但如果要重新评估收入的话我们比较困难，因为当时自住房贷款用的海外收入，现在的本地收入是不够的

hanbingok

2000lily 发表于 2018-4-5 16:02
那你的意思就是投资房有二部分的贷款：银行贷款和自住房Top up出来的钱，但税局只可以一个物业相对于一个 ...

实际情况不是你所说的，报税要看你贷款的purpose. 这两部分贷款都是用于这个投资房，purpose都是投资的话，利息都可以计算在内的。这个我是100%确定，自己也是这样操作的，当然，我是broker我只是给客人建议，具体还是让客人自己去咨询会计。

hanbingok

artwo 发表于 2018-4-5 16:23
refinance出来的，还算是老房贷款，不能当作投资房贷款来退税

Cash out 出来的钱用于investment purpose的话就可以用来计算负扣税。

hanbingok

cathyshi 发表于 2018-4-5 17:43
这种时候就看Broker的能耐了。

2014年时看好一套投资房，当时情况和楼主类似--自住房还没还清，但Offset里 ...

你的这个情况是在购买付清之前，就会有很多的解决方案。付清从新贷款是最佳的解决方法。但是如果新买的已经settle了就完全不一样了。