浅析: 如何选择贷款

LittlePiggyy

在论坛看到许多朋友提出关于房贷的问题，于是萌生了写点什么的想法。 仅凭这几年和银行，Lender，broker打过的交道写点心得，希望能够帮到大家点什么，或者是引出些值得探讨的话题。因为不是这个行业里的人，个人观点，且第一次发帖，错误之处还请指正。

Interest rates vs. comparison rate:

我们比较home loan的时候一般都会先去看interest rate。这是一个很直观的比较利息的方法。但是有些home loan会产生额外的费用，比方说年费，月费。这些其实和利息一样，也属于还贷期间需要支付的费用。比如说好多银行会要求支付一个$395的年费，这样几十年下来，也是一笔不小的数目。所以我们在选择home loan的时候也需要考虑到这些费用，才能更完整的比较这些产品。这个就是comparison rate的作用了。

Comparison rate会把这些乱七八糟的费用统统加进去，这也就是为什么广告里的comparison rate一般都比interest rate高的缘故。但是这个高出的利率才更接近于真实利率。为什么说“更接近于真实”呢？举个例子，假设你需要每年付一个$395的package fee，你的贷款数额是100万，每月还贷超过$4000，由于$395的年费占还贷数额的比重不大，所以comparison rate就不显得比interest rate高出很多。而如果你只贷了20万，每月还款不到$1000，那么$395可就成了个比重较大的费用，那comparison rate也就显得高了一些。所以，home loan的数额与年限是会对comparison rate产生影响的。澳洲规定房贷广告必须包括comparison rate，但是市场上的comparison rate一般都是用$15万贷款25年期限计算出来的（总之还得多看广告下面的小字），这个数字未必能反应出我们的实际需求。所以，我们还是需要自己多查查，算一算对于自己的情况来说，comparison rate究竟是多少，从而能够更完整的比较信贷产品。

Big 4 banks or other lenders?

即使是我这种买菜经常去Woolworths和Coles的懒人，有时也会跑跑本地的蔬菜市场，也能在那里找到更优惠的食品。其实贷款也是一样的：在澳洲，不仅银行提供贷款，很多其他形式的企业，例如credit union，building society，也同样提供贷款。Big 4 拥有最大的一块市场份额。而其他lender为了争取市场，就需要使自己的产品更有吸引力，比如提供更低的利率，或者免去年费等等。

是不是一定要去四大银行办理？这个答案显然是否定的。但是具体到应该选择哪一家银行（或者lender），我的观点是：在经济能力允许的情况下（能够贷得到需要的数额的情况下）这取决于你最看重的产品特点是什么。如果你想要最低的利率（尤其是需要贷一大笔款的时候），那么那些在网上的lender可能会提供比较低廉的利率；如果你习惯一个到处都有branch，可以随时与服务人员面对面交流的银行，也不介意每月为此多付点利息，那么四大可能是不错的选择。当然，取决与你的居住地，一些地方银行如Suncorp，Bankwest有时也会提供比四大更有吸引力的产品，同时兼顾branch access，他们也可能成为你的选择。总之，每个人可能都有一个适合自己的答案，因为我们每个人的情况都不相同。

各个银行和lender也会不定期的做促销活动，比方说给一个利率方面的折扣，免年费，或者直接反现金等等。如果你在贷款时刚好赶上促销，或者凭着促销去转贷，或许能省去一笔可观的费用。当然，转贷的费用你要事先考虑清楚。

我第一次贷款时选的是St. George Bank。那个时候他们还没被Westpac收购，经常会有一些比较低的利率。而且他们在悉尼的分行很多，十分方便。另一个原因是那时候工资养老金都是打到那里的，管理账户时也比较方便（懒啊~）。现在为了节约开支，转到了网上lender：loans.com.au。他们的利率比四大低了很多，也没有任何ongoing的费用。不过也要看是自助还是投资了，貌似他们只是自助房的利率比较有竞争力。如果哪位坛友不介意纯网上的lender，对loans.com.au有兴趣的话，请先私信我，我可以发给你个reference code，等你联系他们的时候报上去，这样你我两边都能拿到一点credit，虽然不多但聊胜于无。

Fixed rate or Variable rate?

由于我平时不太关心市场方面的新闻，对未来利率如何变化也缺乏兴趣，这导致我对fixed rate无感。另一个原因是，我对银行没什么忠诚度，如果哪天有个机构提供了更低的利率，我是有可能转去那里的，所以我并不想把自己锁死在一个合同里。当然，fixed rate的好处也是显而易见，那就是可以帮你控制风险，因为在合同期内利率不会变化。但如果你是在赌fixed term期间未来利率一定会上涨，那么我就帮不上忙了，毕竟不是研究这个方面的。

有些人会选择一部分浮动，一部分固定。这样如果有额外的钱可以先放到浮动的offset account里。似乎也是不错的办法。因为好多fixed产品会限制额外还款的数额。

另外有一点要说明的是，pre-approval批下来的浮动利率不一定是贷款settle时的利率，settle时要看到时候的浮动利率是多少。当然你可以选择花点钱固定这个利率。

Where do I start?

既然市场上有那么多home loan产品，那我们究竟应该从哪里开始呢？我的个人意见是：你可以先到网上搜一搜。很多网站都提供home loan产品的比较。你可以根据个人情况输入需求：贷款数额，产品特性（比如说需要offset account）等等。然后从搜索结果中排序，找到比较适合你的产品。这样做有两个好处：既可以对“哪个银行能提供更适合的产品”有个快速的印象，又可以快速筛选出那些不适合的产品和银行。毕竟即使是同一家银行也会提供甚至几十种信贷产品，像贷款数额，目的，LVR这些都有不同的产品去对应。所以直接到网上搜搜会比较快的得出结果。

选择几个最适合你的产品，然后就可以登陆那几家银行的网站去查查更详细的信息了。他们的网站一般都有计算器，能帮你大致算出最大贷款额度和每月的还贷数额（每个银行的算法会稍有不同，但一般来说差别不大）。这样你可以做到心中有数。接下来，你就可以联系银行，lender，或broker，着手贷款了。

Do I need a broker?

Broker手中的软件也可以快速选出适合你需求的产品。但他们能提供的产品和你自己去银行申请的产品，本质上是没有区别的。之所以有时候我们希望broker帮忙，是因为一个好的broker不仅可以帮你节省很多时间，而且能帮你解答很多问题，后面这点对首次置业者还是很有帮助的。有的broker甚至会帮你从银行那边争取点折扣，虽然可能不会很多，但是还是能让我们省点钱的。顺便说一句，如果你没有broker，也一样可以自己试着去向银行要折扣，不过我还没试过，这方面就没什么经验能分享了。

我的broker朋友说，其实broker之间能提供的产品都差不多，所以他们竞争的是服务质量。既然申请了这么一大笔款，broker理应使贷款人心安，使整个过程更透明，且顺利的完成。如果哪位网友需要broker的话，请私信我，我可以推荐给你。

Broker一般是不会收你费用的。如果你遇到向你收费的broker，那么建议你要考虑换人了。他们的Commission一般分两个部分：比较大的一部分在贷款settle了之后，由银行直接付给broker。关于这个commission还有个条件，如果你在未来24个月（通常情况下）转到其他银行去了，那么broker得把这个commission还回去。Commission的另一部分叫做trailing，这个是银行每月付给broker，主要作用是银行希望broker能好好照顾我们这些客户，没事打个电话问候一下啥的，省得我们一不满意就跑到别家银行去了^^

那么我到底需要broker吗？如果你自己对选择产品很有把握，那么你完全可以不找broker。但是如果你对这个市场还很缺乏了解，那么broker很可能会帮到你：比方说对有关问题的解答，整个流程的说明，产品之间的比较，帮你审核并递交材料等等。

Additional notes

从申请贷款到审批结束是需要时间的，虽然现在审批速度比以前快了，但是还是建议大家在看房子之前把pre-approval做好，这样做的另一个好处是，在找房子的阶段你会有一个更明确的预算。如果你买了楼花，那么建议你在settlement前3个月就开始着手贷款的申请以防万一。如果你需要依靠海外收入申请贷款，因为眼下市场上很少有对non-resident开放的产品，贷款审批的程序可能会更长，利息恐怕也会更高，一定要提早开始申请，避免错过了settlement日期。

babydoll88

知识帖 已拜读

梦飞翔

学习！

ajawin

太感谢了！

samuel666888

好帖

dingl

十年一剑

现在能贷到款都谢天谢地啦，还选啥呢？
当然第一二个loan可以选选，然后嘛，就是银行选你啦。

FLOATING

游离AIR

jo2011 发表于 2018-1-8 03:11
楼主,想请问一下redraw facility和100%offset account有区别吗?

redraw就是你借了100万，后来有钱还了50万，突然有一天你需要用钱了，你需要申请redraw才能拿这50万出来（可能包含手续费）。offset就是你放50万进你的对冲账户，需要用钱的时候随时可以从里面取出来，包括刷卡也可以。

LittlePiggyy

jo2011 发表于 2018-1-8 03:11
楼主,想请问一下redraw facility和100%offset account有区别吗?

这还真是个好问题。我也是查了多方面资料又问了我的税务会计才弄明白。

简单来说，二者的区别主要体现在对税务方面的影响上。

我们假设你有个投资房，30万的贷款只还利息（只还利息是为了举例时计算方便），利率6%（每个月0.5%，依然是为了计算方便），由于你现在手头有点闲钱，假设说5万：

• 如果把这5万放到Redraw里面，实际上你相当于直接把贷款数额从30万减少到了25万。由于数额减少了，下个月你的贷款利息将不再用30万计算，而是用25万计算：250，000 * 0.5%。
• 如果把这5万放到100% Offset Account里面，那么你的贷款数额依然是30万，可是由于Offset Account里面的钱是产生利息的，而这个利息又可以去offset那30万贷款所产生的利息，所以下个月产生的利息余额是300，000*0.5% - 50，000*0.5%。
  

如果只看对利息的影响，那么两个产品没区别。

但是一旦加入税务的影响，这个区别就大了：

• 对于Redraw facility，由于它的本质是“减少了贷款额度”，那么如果你今后要把这5万再拿出来，如果这比钱不是用来投资的（比方说你把钱拿出来给自己买了台车），那么增加的那部分利息（由于贷款额度增加了）是无法抵税的。也就是说虽然你的贷款从25万又回到30万了，但是由于取出的5万元并不是用于投资行为，那么虽然贷款利息是要用30万计算，但是只有其中的25万所产生的利息可以做tax deduction。
• 作为对比，Offset Account却不受这个影响，这是因为当你把钱存在Offset Account里面的时候，这个钱并不直接减少贷款额度：你的贷款依然是30万。那么即使你今后把钱从Offset Account取出来，你的贷款额度依然是30万。所以tax deduction的部分依然是30万贷款所产生的利息。
  

以上的例子一样可以用于自助房：如果你的自助房是用的redraw facility，有一天你想把钱拿出来买个更大的自助房，而之前的自助房将会转为投资房，那么由于拿出的这部分钱不是用来进行投资行为的（因为是用来买自助房的），所以多出的这部分利息是不能用做tax deduction的。

这样我们就能看出，其实Offset Account比Redraw拥有更方便的弹性，因为我们很难预料到我们今后的情况会对目前的房产会产生哪些影响。所以在其他条件相同的情况下，100% Offset Account要好于Redraw facility。

希望说明白了。建议大家也去问问自己的tax accountant吧 ：）

lindsay123

LittlePiggyy 发表于 2018-1-10 22:17
这还真是个好问题。我也是查了多方面资料又问了我的税务会计才弄明白。

简单来说，二者的区别主要体现在 ...

谢谢分享，我有2个疑问，请教下

1。存款利率应该是低于贷款利率的吧，那么offset account里面的钱能抵掉的利息是不是应该小于redraw所扣掉的利息？

2。如果是自住房的情况用redraw，将来把钱拿出来是不是可以按照投资房来买呢，这样还是可以全部有负扣税，至于买了以后自住还是投资应该可以再灵活安排吧，毕竟银行又不会来查你的房子是不是自己住

不知道我的想法对不对，请指正，谢谢

青竹山

你好，我想找个broker,谢谢

weedoo

学习了

LittlePiggyy

lindsay123 发表于 2018-1-11 14:17
谢谢分享，我有2个疑问，请教下

1。存款利率应该是低于贷款利率的吧，那么offset account里面的钱能抵掉 ...

关于这两个问题：

1. 存款利率应该是低于贷款利率的吧，那么offset account里面的钱能抵掉的利息是不是应该小于redraw所扣掉的利息？

So, what is a mortgage offset account?

It’s an account that offsets the balance in that account against the balance of your home loan. This means you pay less interest on your home loan. Over time these savings can really add up and also reduce the time it takes to pay off your loan.

For example, if you have a home loan balance of $200,000 and have $10,000 in your offset account you’ll only pay interest on a home loan balance of $190,000.

以上是从CBA网站截下来的（不让我粘链接－.－），offset account是直接offset loan balance，也可以理解为100％ offset account扣掉的利息和Redraw扣掉的利息是相同的。但是这里面还有几点要说明：

• Offset account也分为100% offset或者partially offset（比如说50%或75%）。100% offset是最好的。50%的Partially offset只能抵一半的利息：如果用上面同样的例子的话，mortgage interest会用$195,000 ($200,000 - $10,000 * 50%)来计算。
• 银行一般都会推出有offset account的产品和没有offset account（但是有redraw）的产品。带offset account一般利率都会稍微高一些（银行也很聪明啊），所以还是要根据自己的情况来选择哪个更合适。
  

2. 如果是自住房的情况用redraw，将来把钱拿出来是不是可以按照投资房来买呢，这样还是可以全部有负扣税，至于买了以后自住还是投资应该可以再灵活安排吧，毕竟银行又不会来查你的房子是不是自己住

我的会计说，新买的投资房中的贷款是可以负扣税的，但是对于原来的自住房不行，即使是自住房变成了投资房，从redraw拿出来的钱而产生的额外利息一样不可以抵税。我目前能想到的，仅供参考：不从自住房redraw拿钱出来，而是用自住房做抵押，新买的投资房贷个100%。这样才能最大化tax deduction。

希望这些至少能帮到一点忙吧。

LittlePiggyy

青竹山 发表于 2018-1-12 18:34
你好，我想找个broker,谢谢

已私信联系您

sact

楼主，能发我BROKER联系方法吗?谢谢

bobac2013

你好，也求个broker 联系方式，谢谢

LittlePiggyy

sact 发表于 2018-1-13 22:19
楼主，能发我BROKER联系方法吗?谢谢

已私信您。

LittlePiggyy

bobac2013 发表于 2018-1-13 22:39
你好，也求个broker 联系方式，谢谢

已私信联系您。

lindsay123

LittlePiggyy 发表于 2018-1-13 10:03
关于这两个问题：

1. 存款利率应该是低于贷款利率的吧，那么offset account里面的钱能抵掉的利息是不是 ...

回答得非常详尽，谢谢

jerry6030

LittlePiggyy 发表于 2018-1-14 17:46
已私信您。

lz可以私信个broker的联系方式吗？谢谢

LittlePiggyy

jerry6030 发表于 2018-1-15 15:12
lz可以私信个broker的联系方式吗？谢谢

已私信联系您

KTYF

谢谢楼主

minnietakuya

楼主，请发一个broker联系方式给我 谢谢

jennyniexin

你好，也求个broker 联系方式，谢谢

Falye

求broker联系方式 多谢

LittlePiggyy

minnietakuya, jennyniexin, Falye, 均已私信回复

bill28

你好，请发一个broker联系方式给我 谢谢

Alexliu226

青竹山 发表于 2018-1-12 18:34
你好，我想找个broker,谢谢

你好，

Alexliu226

学习