商业地产和住宅

wuzhiweiasb

感觉按回报率商业地产远高于住宅啊，商业地不是可以一直当房东么，租约在租客一直在，租客生意卖了租约再转下一个租客，特别像motel这种一签就20多年的租期，是不是有钱买商业地准没错？还是其中有什么风险

飞儿

我正在和朋友合买一个投资旅馆物业

过程很大压力、前期花费很大，有过那么一刻，几乎要放弃。

我还私自打了电话给卖家很多年前的另一个买家做调查，结果还可以，决定继续了。

希望顺利。

何处惹尘埃

祝顺利，商业地产的风险在于空置

悉尼屌丝

接下去几年会是商业地产好于民用住宅

冰与火之歌

因为风险比住宅大得多，一旦空置可能就是一两年，新租客进来你还得再给几个月免租期
好的旺铺确实很好，但owner也不傻，都是超长期hold，能买到绝对是缘分！
市面上在卖的一大半都是垃圾，很考眼光。
比买民宅要求的经验高多了
另外就是商业贷款利息高，手续费高，基本都是本息还款

飞儿

冰与火之歌 发表于 2017-12-16 20:12
因为风险比住宅大得多，一旦空置可能就是一两年，新租客进来你还得再给几个月免租期
好的旺铺确实很好，但o ...

感觉现在的利率和条件非常好哈

Motel 4.64%, 15 年还款，3 年加3年只还利息， 当然我的生意贷款就在这个银行，关系不错。

冰与火之歌

飞儿 发表于 2017-12-16 20:18
感觉现在的利率和条件非常好哈

Motel 4.64%, 15 年还款，3 年加3年只还利息， 当然我的生意贷款就 ...

net租金 return多少呢？

我也看了几个月商铺，对比五年前的贷款高息时期的售出价，感觉在低息时代买商铺不太合适。

飞儿

冰与火之歌 发表于 2017-12-16 20:22
net租金 return多少呢？

我也看了几个月商铺，对比五年前的贷款高息时期的售出价，感觉在低息时代买商铺 ...

乡村地区，有9%左右
租客付所有outgoings...

现在住宅物业不好做了，又是商业贷款低息时期，感觉转商业物业正当时候哈。不过我是新手，属于一拍脑袋型，还是很紧张的

希望买两个商业物业增加净现金流，尽快实现半退休

冰与火之歌

飞儿 发表于 2017-12-16 20:27
乡村地区，有9%左右
租客付所有outgoings...

9%这么高？

我看了一圈，retail基本都是6～7%， warehouse，office之类高风险的能有8%，不过我看的都是coastal上的，hinterland的没关注过


最好去实地了解一下，内陆小镇不少都在dying off，人越来越少

飞儿

冰与火之歌 发表于 2017-12-17 12:39
9%这么高？

我看了一圈，retail基本都是6～7%， warehouse，office之类高风险的能有8%，不过我看的都是 ...

感谢提醒

是的，和朋友一早去看过了。

那个地方和普通内陆小镇有些不一样的，行业有一定的特殊性。

这个是我手快拿的，没有打到网站上，本来看的另外一个物业，中介顺便发的这个给我。

商业物业比住宅物业确实很不同，继续学习。。。

何处惹尘埃

今天买了一个商铺，115平米带四个车位86万。

yeyuzh

何处惹尘埃 发表于 2017-12-18 10:47
今天买了一个商铺，115平米带四个车位86万。

你买的商铺在哪里啊？大概地区。

kitchenreno

商业贷款困难啊，但是好的地点从来不缺租客倒是

何处惹尘埃

yeyuzh 发表于 2017-12-18 11:40
你买的商铺在哪里啊？大概地区。

westmead

goldenpoint

何处惹尘埃 发表于 2017-12-18 15:29
westmead

准备自己开饭店？

白雲山民

200平米出头的仓库也要80万➕了，租也就三万五左右，不过小仓库好出租

zbpanda

商业地产现在有些比较贵，每平方米单价有时是民宅的2倍价格，我个人认为泡沫比民宅大。

kitchenreno

zbpanda 发表于 2017-12-18 19:17
商业地产现在有些比较贵，每平方米单价有时是民宅的2倍价格，我个人认为泡沫比民宅大。 ...

这个我不同意，具体地点具体分析，也有很便宜的，旺街不旺生意的，很多商业店面根本没人炒，哪里来的泡沫？

nmanz

商业地产水更深，风险更大，我身边就有刚开始以为不错，一旦迈步进去后悔死人的例子

飞儿

nmanz 发表于 2017-12-19 09:21
商业地产水更深，风险更大，我身边就有刚开始以为不错，一旦迈步进去后悔死人的例子 ...

基本上投资什么都有风险
买个住宅都买错的人也不少哈。。

商业地产风险大些，所以回报高些是应该的

一天世界晴~

kitchenreno 发表于 2017-12-18 11:55
商业贷款困难啊，但是好的地点从来不缺租客倒是

商铺这类贷款 理论上应该简单过民用贷款 我大部分客人都是民用的额度用完了才转投资商用

飞儿

一天世界晴~ 发表于 2017-12-19 11:45
商铺这类贷款 理论上应该简单过民用贷款 我大部分客人都是民用的额度用完了才转投资商用 ...

我也是买住宅物业很难贷款而且回报又太低了。半被迫转商业物业。。''如果看得准，确实回报好太多了

商业物业的回报结合住宅物业的增值，各一半左右，是不错的选择。

kitchenreno

一天世界晴~ 发表于 2017-12-19 10:45
商铺这类贷款 理论上应该简单过民用贷款 我大部分客人都是民用的额度用完了才转投资商用 ...

不是只能贷60%吗？
而且是不是可以理解成为大部分人都是先投资民用的呢

一天世界晴~

kitchenreno 发表于 2017-12-19 12:19
不是只能贷60%吗？
而且是不是可以理解成为大部分人都是先投资民用的呢

lease doc 60%-65%满常见 看租金了 你要真的full doc收入足够 也有很多地方能做到80%啊  利息4.5%左右

一天世界晴~

飞儿 发表于 2017-12-19 12:13
我也是买住宅物业很难贷款而且回报又太低了。半被迫转商业物业。。''如果看得准，确实回报好太多了

商业 ...

住宅到后面 除非你做出租的产品 一块地做个3-4个联排  租金回报也能做到8%以上 其他的在下面这个比较平淡的周期 收益也许确实不如商业物业 银行的胃口现在也偏商用

kitchenreno

一天世界晴~ 发表于 2017-12-19 15:20
lease doc 60%-65%满常见 看租金了 你要真的full doc收入足够 也有很多地方能做到80%啊  利息4.5%左右 ...

学习了，这个商业的以后还是可以搞搞的，虽然风险大，但是玩的人不多

mliu1188

感谢分享

飞儿

度假中左右有空。说说最近在网上看到的一个油站物业

表面条件非常好，新的长租约，广告上说每年租金增加5%， 带银行担保和租客个人担保，
开价不低， 问中介要资料时，略减价了。

拿到资料，实际上是租金每年增加比率略低.  我注意到这个物业在市场上很长时间了，问中介为什么，他说需要找到有那么多钱的买家不容易 --- 这个说法就不对，市场上总是有资金充分的买家。

我又问中介卖家为什么要卖，他说卖家就做这个生意--- 装修包装油站出售。我马上就警惕了，很明显租约也是包装出来的 --- 租客公司去年才注册。 然后我的朋友查了卖家公司和租客担保人的地址，都是悉尼西区的某地址，隔得很近。

我再好好看那个油站位置，在一个小镇上，不在主路上，附近主路上就有两个油站，这个油站能支持下去，根本就不太可能。

这样的油站物业，直接就不用去实地查看了。

datou1981

进来学习学习。

Saidlu

飞儿 发表于 2017-12-16 20:18
感觉现在的利率和条件非常好哈

Motel 4.64%, 15 年还款，3 年加3年只还利息， 当然我的生意贷款就 ...

请问哪家银行