PI 和 IO 对长期投资房贷款的影响

steveking

银行现在大幅度提高投资房的利息，很多人纷纷的转了PI贷款。这个新政策到底对我们影响多大，影响多久，一下子真的很难说清。

我做了一个模型，30年贷款，可以把自己的两个利率还要贷款额度放入黄色的框中，还可以设置个人税率。可以看看对自己长期的影响。

模型不是绝对精确，简单看看，就可以大致了解一下。

经过我换了多组数据比较，终于找到一个理论依据是，如果PI和IO的利差非常小，小于0.6，根本不能驱使IO客户转成PI，所以银行第一次给投资房加息基本上是无效的；于是就有了第二次第三次的加息。但是银行究竟要加到什么程度，这是个无法回答的问题。但是超过0,6以上，确实是PI合适一些。但是这个利好，也基本上会在第十年或者第十五年的时候消失。具体取决于你的个人最高税率。而且考虑到PI占用更多的现金流，确实是个要多方面的考虑的问题。

好啦，说到这里，附件模型可下载，玩的愉快。

steveking

消灭零回复

十年一剑

谢谢楼主！！！有用的东西

大江东去

pi两年转贷一下，可以赚银行的返还（不一定有），还可以拿broker的佣金返还

实在没必要长期不动

steveking

大江东去 发表于 2017-7-27 18:54
pi两年转贷一下，可以赚银行的返还（不一定有），还可以拿broker的佣金返还

实在没必要长期不动 ...

如果2年后，银行能过回到过去的政策最好了。如果糟糕的是，就按照现在的政策继续下去，PI和IO的差别，就要从全局考虑了。

大江东去

steveking 发表于 2017-7-27 18:58
如果2年后，银行能过回到过去的政策最好了。如果糟糕的是，就按照现在的政策继续下去，PI和IO的差别，就 ...

2年不行就四年，四年不行就五年

只有房价跌才有长期持有的理由，

如果五年十年房价能跌过现在的价格的话，谁会去买房子？

大江东去

steveking 发表于 2017-7-27 18:58
如果2年后，银行能过回到过去的政策最好了。如果糟糕的是，就按照现在的政策继续下去，PI和IO的差别，就 ...

并且从澳洲银行的一贯风格

都是新客户的贷款利率，比老客户优惠（同一时期）

所以长期固定在同一个银行是不划算的

inw

steveking 发表于 2017-7-27 18:58
如果2年后，银行能过回到过去的政策最好了。如果糟糕的是，就按照现在的政策继续下去，PI和IO的差别，就 ...

不要妄想了，pi 和 io 利息差只会越拉越大的。
io对银行来说风险太大，虽然利润更大，但是银行应该有相当一部分贷款是apt贷款，现在无论短期还是中期，apt看跌。
银行没必要去扩大自己的风险，应该尽快回笼资金。
如果以后银行去掉io, 那无行中也降低了政府负口水的压力，银行会不会和政府一拍即合？

alee88

steveking

inw 发表于 2017-7-27 19:12
不要妄想了，pi 和 io 利息差只会越拉越大的。
io对银行来说风险太大，虽然利润更大，但是银行应该有相当 ...

我当然是没有妄想，所以做了这个模型，看看怎么影响哈。下一个版本也许可以做个可以改变贷款期限，可以中间更改利率的

清咖一杯

正在想这件事，不知道该不该转P+I呢

inw

steveking 发表于 2017-7-27 19:14
我当然是没有妄想，所以做了这个模型，看看怎么影响哈。下一个版本也许可以做个可以改变贷款期限， ...

模型很牛了，
没必要想太多，说不定几年后就没IO了。

aboutime

政策变数大

ahshu008

MU

都是套路

fenghuo

现在的趋势是IO到期后就不能再换成IO， 或者利差很大。。。而且因为之前几年没有还过本， 所以接下来每个月还款额会增大许多， 也影响到了现金流。。。所以没有始终最好。。。只有当时情况下的更好的选择而已

edith921

借个地方

YugaYuga

Boz

感谢分享！

harold7781

果断加分，感谢分享

西米的晴天

好牛啊~

bluetoliu

好东西， 看来十年左右是拐点，需要refinance或卖掉。

bluetoliu

政府和银行都知道io的弊端， 都是明白人， 经济不好会收紧，经济好了就会回来的，没有IO哪来这么多的投资客，现在这么好的房市， 这么多的stamp duty.  到时候gov 和 bank吃啥？我觉得房价飞涨就是统治阶级用纸上富贵来收刮民脂的最好工具，老百姓只能顺势而为！

benbrent

要考虑钱的现金价值。现在的钱远比十年之后的钱值钱。
假设房地产持续缓慢上涨。你每两年refinance 一次。第一很有可能获得银行的现金奖励。第二很有可能可以多贷出房子增值的部分，增值的部分贷出来后，放在PI的offset pool里面抵掉你未来两年要偿还的本息。依次循环，你的资金压力不增反减。除了有可能不用挣钱还利息，还有可能每年因为转贷多拿点生活费出来。

这种就是较为激进的投资房退休策略。 但总比炒股要稳妥。

sansan.1112

谢谢楼主分享，有意思

fenghuo

benbrent 发表于 2017-7-30 21:25
要考虑钱的现金价值。现在的钱远比十年之后的钱值钱。
假设房地产持续缓慢上涨。你每两年refinance 一次。 ...

能否转贷或者top up， 要看你的servicibility的， 过几年利息涨到6-8%。。。。

benbrent

fenghuo 发表于 2017-8-4 00:20
能否转贷或者top up， 要看你的servicibility的， 过几年利息涨到6-8%。。。。

第一 如果有足够的收入， 就大胆起杠杆，每两年refinance一次，趁机加大杠杆。同时努力工作，保证收入足够支撑未了局部短时间的利率上升或者房价下跌。

如果没有足够的收入，就要有必要的现金类资产储备或者一个可以借钱的人。

如果收入和资金都不够，就要留三个月左右的还款备用金，用于市场形势急转而下的时候，降价卖出一两套房产脱身。