贷款65万，周租大约600的全新投资房能不能实现正现金流？

可可可心

买了块地，建起来需要贷款65万，咨询中介周租大约能有600，现在政府对只还利息还有投资房的打压，不知道之后扣除折旧，利息，中介费，杂费等费用能不能正现金流？谢谢各位大侠指点。

如果卖掉是不是要持有12个月以上才能减免cgt呢？

bluetoliu

我的一个unit 房贷50万， 租金510，利息4.44，算一周空租，和各种费用，一年下来大概亏3000。算上负扣税就平了。

melmonash

bluetoliu 发表于 2017-6-17 11:14
我的一个unit 房贷50万， 租金510，利息4.44，算一周空租，和各种费用，一年下来大概亏3000。算上负扣税就 ...

VIC?

可可可心

bluetoliu 发表于 2017-6-17 11:14
我的一个unit 房贷50万， 租金510，利息4.44，算一周空租，和各种费用，一年下来大概亏3000。算上负扣税就 ...

请问这里面有折旧抵税吗？谢谢

nicholas8405

bluetoliu 发表于 2017-6-17 11:14
我的一个unit 房贷50万， 租金510，利息4.44，算一周空租，和各种费用，一年下来大概亏3000。算上负扣税就 ...

你这是怎么亏的3000，你这房是得有多高的body corporate啊。租金少算点儿一年两万五，利息两万二，各种rates unit一年3000算高的加上1300中介费，最多也就亏不到2000，是不是修东西了？另外，赞一下租售比。

yl001

地的机会成本不算上了？

澳洲。。。基本上，NSW目前的租售比是实现不了正现金流的。当然，是按现在的房价算。。。之前买的不算。首付以20%来算。

bluetoliu

melmonash 发表于 2017-6-17 11:16
VIC?

NSW

bluetoliu

可可可心 发表于 2017-6-17 11:26
请问这里面有折旧抵税吗？谢谢

不算折旧

bluetoliu

nicholas8405 发表于 2017-6-17 11:32
你这是怎么亏的3000，你这房是得有多高的body corporate啊。租金少算点儿一年两万五，利息两万二，各种ra ...

你的很准，我放了1000的buffer for special levy 和维修费。

bluetoliu

yl001 发表于 2017-6-17 11:38
地的机会成本不算上了？

澳洲。。。基本上，NSW目前的租售比是实现不了正现金流的。当然，是按现在的房价 ...

对，新房没戏了，估计得再等3-5年现金才能平，旧unit运气好还行，西北区。按80%贷款算。

nicholas8405

bluetoliu 发表于 2017-6-17 13:59
你的很准，我放了1000的buffer for special levy 和维修费。

不过够棒的了。想当年俺有一个三室half block的house，月租到手1550，不到40万买的，贷款不到30万，没有OC，一年固定支出不到2000，不折旧都是正现金流，连本金差不多都能cover，结果头脑一热给卖了...肠子都悔青了。

mrrio

刚入了个03年的两房公寓46万，100%贷款，租415/周，物业600，固定三年3.99，正现金流杠杠的，还没算折旧

yl001

mrrio 发表于 2017-6-17 14:30
刚入了个03年的两房公寓46万，100%贷款，租415/周，物业600，固定三年3.99，正现金流杠杠的，还没算折旧 ...

不是悉尼吧？悉尼46万的公寓。。。能租多少钱。。。

大江东去

yl001 发表于 2017-6-17 14:36
不是悉尼吧？悉尼46万的公寓。。。能租多少钱。。。

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1330329

bluetoliu

mrrio 发表于 2017-6-17 14:30
刚入了个03年的两房公寓46万，100%贷款，租415/周，物业600，固定三年3.99，正现金流杠杠的，还没算折旧 ...

如果算上维修，special levy, water rate，council rate，agent fee 有点难啊！你能正现金不容易！

mrrio

bluetoliu 发表于 2017-6-17 15:02
如果算上维修，special levy, water rate，council rate，agent fee 有点难啊！你能正现金不容易！ ...

确实不好找，正好碰见等钱用的房东和短平快的中介

十年一剑

nicholas8405 发表于 2017-6-17 11:32
你这是怎么亏的3000，你这房是得有多高的body corporate啊。租金少算点儿一年两万五，利息两万二，各种ra ...

3000一年算高？您没搞错吧。
council加water rate两房unit一年少说2000，再烂的unit，strata也得500一季度吧，大多都不止，两房在500-800之间。
所以一年硬性cost在4000左右。

billy504

正现金流绝对不是我想要的，你们都嫌税交的太少是吧

glk47

billy504 发表于 2017-6-17 21:20
正现金流绝对不是我想要的，你们都嫌税交的太少是吧

您是否明白啥叫负扣税？这样吧 如果你嫌交税太多，把收入分给我点，这样你就少交说了，我来交 。负扣税大概就是这个意思，只不过这里的“我”是以银行为代表的各类房东的“敌人”。

zhangtingban

mrrio 发表于 2017-6-17 14:30
刚入了个03年的两房公寓46万，100%贷款，租415/周，物业600，固定三年3.99，正现金流杠杠的，还没算折旧 ...

哪个区那么牛逼?

kenzofans

我的一个unit，贷款25万多利率3.99租金470一周还是负现金流。。。。因为是PI还要算上还本金。。。

mrrio

kenzofans 发表于 2017-6-19 14:42
我的一个unit，贷款25万多利率3.99租金470一周还是负现金流。。。。因为是PI还要算上还本金。。。 ...

不会呀，就算PI3.99每周才275，除非你那物业费巨高

ambledream

mrrio 发表于 2017-6-19 14:57
不会呀，就算PI3.99每周才275，除非你那物业费巨高

commission for agent 4% 20 Per week
your tax to government 60 per week?
and fix some stuff for tenant 10 per week

PLUS some vacancy period when no one wants to rent it assume its 5 % of the year 20 per week

money on the hand = 360!!

Plus 60 dollars body corporate

300 will be your money

mrrio

ambledream 发表于 2017-6-19 14:59
commission for agent 4% 20 Per week
your tax to government 60 per week?
and fix some stuff for ten ...

为啥要交税，你不是说是负现金流吗？

vivianlin

正现金流和负扣税怎样完美存在

lubo_hong

commission for agent 4% 这么低？

Carling

bluetoliu 发表于 2017-6-17 11:14
我的一个unit 房贷50万， 租金510，利息4.44，算一周空租，和各种费用，一年下来大概亏3000。算上负扣税就 ...

如果是全付不用貸款，扣除所有開支正現金收入會是多小呢？

bluetoliu

Carling 发表于 2017-6-20 11:21
如果是全付不用貸款，扣除所有開支正現金收入會是多小呢？

很简单， 50W X 0.0444 - 3000 =19200

kenzofans

mrrio 发表于 2017-6-19 16:03
为啥要交税，你不是说是负现金流吗？

rent: $470
Occupancy Rate: 90%
annual income: $21996

loan amount: $254000
Annual Mortgage repayment(P&I): $15816
Annual Interest:                              $10135
Agent commission (5.5%) :            $1214
Strata:                                            $2600
Water:                                            $680
council:                                           $1016
Depreciation:                                  $4000
Annual Profit:                                  $2351
Tax Payable:                                  $881

Total Cash Out:                              $22207
annual cash flow:                          -$211

完全让别人帮你供房子没那么容易的阿.......

                                             

mrrio

kenzofans 发表于 2017-6-20 13:15
rent: $470
Occupancy Rate: 90%
annual income: $21996

你这完完全全是正现金流呀